Sismabonus, Bonus Casa 50% e condomini: moltiplicazione di massimali?

L’Agenzia delle Entrate con la recente risposta ad interpello n. 806 del 13/12/2021 è tornata ad affrontare il tema della disponibilità di massimali distinti tra parti comuni e parti private nei condomini.

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Oggetto dell’interpello è un edificio condominiale composto da due unità immobiliari abitative con ingresso comune e proprietà di due diversi soggetti. Vi è inoltre staccato seppur nella stessa corte, un edificio composto da due pertinenze di una delle due U.I. abitative.

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L’intenzione è di effettuare interventi di riduzione del rischio sismico dell’edificio principale e per l’edificio delle pertinenze, prevedendo per quest’ultimo la demolizione e ricostruzione.

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Massimale aggiuntivo per l’edificio separato

L’Agenzia delle Entrate conferma innanzitutto che il massimale complessivo per gli interventi di riduzione del rischio sismico sulle parti comuni, viene calcolato moltiplicando 96 mila euro per le unità immobiliari principali e pertinenziali, ma solo se quest’ultime fanno parte dello stesso edificio. Pertanto nel caso di specie il moltiplicatore non terrà conto delle due pertinenze in edificio separato.

Un’affermazione successiva di AdE, sembra è essere in contradizione:

“…relativamente alle spese sostenute per l’intervento di demolizione e ricostruzione con riduzione della classe di rischio sismico delle due pertinenze … l’Istante potrà fruire, nel rispetto di ogni altra condizione, del Superbonus calcolato su un distinto limite di spesa pari a 96 mila euro”.

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Nel proseguo AdE (in parte con riferimento alle stesse considerazioni dell’articolo Bonus Casa 50% e Superbonus come usufruire di entrambe le agevolazioni) dissolve il dubbio, specificando che l’agevolazione per le opere di riduzione del rischio sismico (Sismabonus o Super Sismabonus) fanno riferimento anch’esse all’Art. 16-bis del TUIR come le opere di recupero del patrimonio edilizio esistente agevolate con Bonus Casa al 50% (detto anche Bonus Ristrutturazione) e pertanto esiste un solo massimale disponibile (e se leggiamo nel dettaglio il primo documento di prassi, la Risoluzione 147/E del 29/11/2017, come effettuato nell’articolo sopra citato, esiste anche una sola aliquota agevolativa, quello dell’intervento di categoria superiore, il Sismabonus, che assorbe quello di categoria inferiore, le “normali” opere di recupero).

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Ciò non basta a comprendere la presenza di un nuovo massimale Super Sismabonus per l’edificio delle pertinenze, perché è necessario farlo unitamente a quanto indicato nella recente Circolare 7/E del 25 giugno 2021, che AdE richiama e riporta:

“Le spese relative ai lavori sulle parti comuni dell’edificio, essendo oggetto di un’autonoma previsione agevolativa, devono essere considerate, dal condomino o dall’unico proprietario dell’intero edificio, in modo autonomo ai fini dell’individuazione del limite di spesa detraibile. Pertanto, nel caso in cui vengano effettuati dal medesimo contribuente, anche nello stesso edificio, sia lavori sulle parti comuni che lavori sul proprio appartamento, la detrazione spetta nei limiti di spesa precedentemente riportati, applicabili disgiuntamente per ciascun intervento (Risoluzione 03.08.2007 n. 206/E)”.

Ci si sta riferendo alle opere di recupero del patrimonio edilizio, affermando che nel caso di condominio si gode del Bonus Casa al 50% con due differenti massimali:

• uno calcolato in base al numero delle U.I. e riferito alle opere eseguite sulle parti comuni ed
• un altro riferito alle singole parti private, le U.I. principali e relative pertinenze.

Dato che in presenza di Sismabonus o Super Sismabonus, il massimale e l’aliquota di agevolazione sono uniche anche per le “normali” opere di recupero, per il caso specifico richiamato nella risposta ad interpello:

a) le opere di riduzione del rischio sismico nell’edificio principale, riferendosi alle strutture che sono parti comuni, godono del massimale di 96 mila euro moltiplicato per le due U.I. principali che lo compongono ed aliquota maggiorata di Sismabonus o Super Sismabonus, così come le assorbite opere di “normale” recupero sempre sulle parti comuni;

b) l’intervento di demolizione e ricostruzione dell’edificio con le due pertinenze, gode del massimale di 96 mila euro dell’unità principale a cui si riferisce ed aliquota maggiorata di Sismabonus o Super Sismabonus, così come le assorbite opere di “normale” recupero sull’unità immobiliare principale e le pertinenze.

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Ripartizione nei vari massimali delle opere collegate e correlate

Potrebbe ora essere interessante valutare come vanno ripartite nei vari massimali, le opere di “normale” recupero nei due interventi sopra distinti, cioè quelle collegate e correlate, la cui definizione è stata illustrata nell’articolo > Sismabonus. Differenza tra opere collegate e correlate all’intervento di riduzione rischio sismico < e che di seguito riepiloghiamo:

• le opere collegate sono quelle che è necessario effettuare, unitamente a quelle di riduzione del rischio sismico, per realizzare / completare quest’ultime; ne può essere un esempio la demolizione e ricostruzione di porzioni di intonaco delle pareti esterne in muratura, dove si vogliono inserire fasciature in materiali FRP;
• le opere correlate sono quelle generiche di recupero, realizzate anche in zone dove non si interviene con opere di riduzione del rischio sismico, ma all’interno del complessivo intervento edilizio.

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Per quanto riguarda gli interventi di cui alla sovrastante lettera a sulle le parti comuni, potrebbero esserci dubbi su alcune opere collegate.

Supponiamo che l’intervento di riduzione del rischio sismico preveda il consolidamento dei solai. Gli stessi riguarderanno anche porzioni interne alle parti private, così la demolizione e ricostruzione della pavimentazione per operare sul solaio, pur riguardando parti private, in quanto collegate all’intervento di riduzione del rischio sismico, si ritiene vadano inserite nel massimale di quest’ultime.

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Sempre per gli interventi di cui alla lettera a, nessuno dovrebbe avere dubbi che le opere correlate (ad esempio la tinteggiatura delle pareti di un vano scale condominiale pur non interessato da opere di riduzione del rischio sismico) dovranno fare parte del massimale delle parti comuni.

Per gli interventi di cui alla sovrastante lettera b, dovrebbe essere chiaro a tutti, che sia le relative opere collegate che quelle correlate, debbono essere inserite nel massimale per le parti private.

Nel caso specifico la demolizione e ricostruzione dell’edificio, prevede solo opere collegate (la demolizione prelude la necessità di ricostruire non solo le strutture, ma anche tutte le restanti parti dell’edificio) mentre le opere realizzate all’interno dell’U.I. di cui quelle dell’edificio staccato sono pertinenze (tolte le collegate alle opere di riduzione del rischio sismico che vengono assorbite da quest’ultime sulle parti comuni e relativo massimale) sono tutte opere di “normale” recupero separate dalle relative opere strutturali (realizzate addirittura su altro edificio) e sono pertanto correlate e inserite nel relativo massimale delle parti private.

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Condominio di un unico proprietario

Un dubbio potrebbe rimanere: cosa accade nel caso di un edificio condominiale in senso oggettivo, ma non soggettivo, i cosiddetti condomini di un unico proprietario?

È parere di chi scrive, che debbano essere seguiti i criteri dei condomini veri e propri sopra illustrati, ma sarebbe senz’altro utile un chiarimento da parte dell’Agenzia delle Entrate.

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Articolo a cura dell’Ing. Guido Violani

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