L’altezza di un edificio? Si misura sempre prendendo a riferimento il prospetto più alto, anche quando sono previste premialità per consolidamento antisismico e riqualificazione energetica. No, quindi, al calcolo del bonus sulla media e alla possibilità di superare così l’altezza massima stabilita dalla pianificazione urbanistica per quella zona.
Un principio affermato dalla sentenza 5987/2026 con la quale il Consiglio di Stato ha bocciato il ricorso di una società immobiliare che sosteneva la possibilità di applicare gli aumenti premiali considerando la “media geometrica” dell’altezza per un edificio costruito su un terreno in pendenza. I giudici di Palazzo Spada, invece, hanno ribadito che la possibilità di applicare una modalità diversa rispetto alla misurazione del prospetto più alto è ammessa solo quando si ricade nei casi espressamente indicati dai regolamenti, e per eventuali deroghe si deve far riferimento solo alla normativa in vigore al momento del rilascio del permesso di costruire.
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Indice
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Il regime delle distanze in edilizia
Il regime delle distanze in edilizia” di Romolo Balasso e Pierfrancesco Zen, giunto alla sua IX edizione aggiornata, rappresenta un punto di riferimento indispensabile per professionisti del settore edilizio e urbanistico. Questo manuale esplora con rigore e chiarezza i complessi rapporti normativi e giurisprudenziali in tema di distanze, of- frendo un’analisi dettagliata delle principali fonti normative, dai regolamenti locali alle disposizioni del Codice Civile, fino al recente decreto “Salva Casa” del 2024. Arricchito da una vasta selezione di sentenze aggiornate, schemi concettuali e casi pratici, il volume guida il lettore attraverso i numerosi aspetti della materia, dal rispetto delle distanze nelle costruzioni all’applicazione delle deroghe urbanistiche. Grazie a un linguaggio tecnico ma accessibile, è uno strumento prezioso per tecnici, progettisti, giuristi e amministratori, garantendo soluzioni affidabili alle problematiche più comuni e complesse. Romolo BalassoArchitetto libero professionista che ha orientato la propria attività professionale nell’ambito tecnicogiuridico. Consulente, formatore e relatore in diversi incontri su tutto il territorio nazionale, è stato promotore e fondatore del centro studi Tecnojus, dove ricopre la carica di presidente, e per il quale cura i contenuti e i servizi oltre al sito web..Pierfrancesco ZenAvvocato del Foro di Padova, appartenente all’Associazione Avvocati Amministrativisti del Veneto e cofondatore del Centro Studi Tecnojus. Autore di diverse pubblicazioni letterarie e giuridiche, quest’ultime specie in materia di Diritto amministrativo e civile.
Romolo Balasso, Pierfrancesco Zen | Maggioli Editore 2025
Ricostruzione e premialità
La vicenda nasce da un intervento di demolizione di una villetta degli anni ’70 ricostruita con criteri antisismici e di efficientamento energetico, e trasformata in un nuovo edificio composto da un piano interrato ospitante garage, un piano seminterrato, due piani fuori terra e un ulteriore piano per servizi accessori, inizialmente con nove appartamenti, diventati poi dieci grazie all’approvazione di una variante al progetto.
L’intervento era stato effettuato sfruttando il super-premio della legge regionale Umbria (art. 51 della L.R. 1/2015), che concede fino a 3,50 metri lineari in più di altezza per gli edifici che raggiungono la classe energetica A.
Poiché il Piano Regolatore di zona fissava il limite a 6,50 metri, il nuovo palazzo non avrebbe dovuto superare tassativamente i 10 metri complessivi. Tuttavia, la facciata più alta al termine dei lavori raggiungeva ben 11,20 metri. Di qui il ricorso dei confinanti accolto dal TAR e poi confermato dal Consiglio di Stato.
Normativa in vigore e pianificazione pregressa
Secondo il costruttore, però, l’edificio sarebbe risultato perfettamente in regola poiché si trovava su una collina, quindi l’altezza andava calcolata facendo la media matematica dei quattro lati, e non sulla facciata più alta. Inoltre, in precedenza era stata prevista una deroga all’altezza massima di dieci metri nella stessa zona. Tesi entrambe bocciate dai giudici.
Nel primo caso il testo del Regolamento Regionale e specifica che “per edifici con particolare articolazione plani-volumetrica e composizione architettonica o posti su terreni in pendenza a quote diverse, l’altezza è data dalla maggiore delle altezze di ogni facciata…dei corpi di fabbrica in cui può essere scomposto l’edificio stesso” e l’eccezione è ammessa solo se l’inclinazione delle falde della copertura è superiore al trentacinque per cento. In questo caso “l’altezza dell’edificio è misurata con riferimento alla distanza media tra la linea di colmo e l’estradosso dell’ultimo solaio. Per edifici o parti di essi con copertura ad unica falda inclinata, la distanza è la media tra l’altezza misurata al colmo e in gronda”. Nel caso in questione l’inclinazione era del quattro per cento.
Sulla seconda questione poi già il TAR aveva sottolineato che trattandosi di un intervento nuovo, e quindi non realizzato in attuazione di una pianificazione pregressa, l’altezza massima di riferimento da prendere come base per l’incremento di ulteriori 3,50 metri non poteva che essere quella dello strumento urbanistico vigente al momento del rilascio del titolo edilizio, senza alcuna possibilità di fare riferimento alle deroghe previste in passato.
Ristrutturazione senza demolizione e altezza massima
Peraltro, la stessa sentenza sottolinea che tutte le indicazioni sull’altezza vanno prese in considerazione in riferimento alle modalità dell’intervento edilizio. In pratica il problema del rispetto delle altezze secondo i parametri vigenti si pone solo per le nuove costruzioni (ivi incluse le sopraelevazioni) e per le demo-ricostruzioni con modifica dell’altezza. Nel caso invece delle ristrutturazioni ad altezza invariata, questa, sebbene più elevata delle norme attuali, può ovviamente essere mantenuta.
Impugnazione solo al termine dei lavori
Un altro principio interessante che emerge dalla sentenza è quello relativo al diritto dei vicini di impugnare l’intervento edilizio. Il Consiglio di Stato ha specificato infatti che in questo caso l’impugnazione può avvenire a fine lavori, ossia nel momento in cui è possibile verificare l’altezza effettiva della costruzione. La contestazione è quindi ammessa al termine dei lavori in tutti i casi in cui si intende far riferimento non al diritto di edificare ma alle modalità di realizzazione dell’intervento.
Tabella riassuntiva delle regole
Ecco lo schema riassuntivo di controlli e regole sulla base della sentenza:
Parametro di Controllo | La tesi (bocciata) del Costruttore | La regola rigida del Consiglio di Stato | La conseguenza |
|---|---|---|---|
Il calcolo dell’altezza sui pendii | Fare la media matematica delle quattro facciate dell’edificio (Somma dei lati diviso 4). | L’altezza dell’edificio è data solo dalla maggiore delle altezze di ogni singola facciata (Art. 18 R.R. 2/2015). | Se un solo lato del palazzo supera il limite dei metri consentiti, l’opera è totalmente abusiva. |
L’uso dei vecchi Piani Regolatori | Applicare i criteri del PRG dell’epoca della lottizzazione originaria. | Gli interventi nuovi di demo-ricostruzione sono assoggettati ai parametri edilizi regionali attuali. | Non esiste il diritto di applicare vecchie regole di calcolo comunali per i nuovi cantieri. |
La deroga per i tetti a falda | Calcolare la distanza media del colmo per qualsiasi tipologia di tetto inclinato. | Il calcolo medio è ammesso solo se le falde hanno un’inclinazione superiore a quella indicata dal regolamento | Tetti quasi piani o con pendenze minime rientrano nelle regole delle coperture piane standard. |
I tempi per il ricorso del vicino | I termini per fare ricorso partono subito all’inizio del cantiere o con l’esposto del vicinato. | Se si contesta l’altezza reale, i termini scattano solo al completamento strutturale dei lavori. | Il privato ha diritto di attendere che l’altezza sia visivamente percepibile prima di impugnare il titolo. |
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Il regime delle distanze in edilizia” di Romolo Balasso e Pierfrancesco Zen, giunto alla sua IX edizione aggiornata, rappresenta un punto di riferimento indispensabile per professionisti del settore edilizio e urbanistico. Questo manuale esplora con rigore e chiarezza i complessi rapporti normativi e giurisprudenziali in tema di distanze, of- frendo un’analisi dettagliata delle principali fonti normative, dai regolamenti locali alle disposizioni del Codice Civile, fino al recente decreto “Salva Casa” del 2024. Arricchito da una vasta selezione di sentenze aggiornate, schemi concettuali e casi pratici, il volume guida il lettore attraverso i numerosi aspetti della materia, dal rispetto delle distanze nelle costruzioni all’applicazione delle deroghe urbanistiche. Grazie a un linguaggio tecnico ma accessibile, è uno strumento prezioso per tecnici, progettisti, giuristi e amministratori, garantendo soluzioni affidabili alle problematiche più comuni e complesse. Romolo BalassoArchitetto libero professionista che ha orientato la propria attività professionale nell’ambito tecnicogiuridico. Consulente, formatore e relatore in diversi incontri su tutto il territorio nazionale, è stato promotore e fondatore del centro studi Tecnojus, dove ricopre la carica di presidente, e per il quale cura i contenuti e i servizi oltre al sito web..Pierfrancesco ZenAvvocato del Foro di Padova, appartenente all’Associazione Avvocati Amministrativisti del Veneto e cofondatore del Centro Studi Tecnojus. Autore di diverse pubblicazioni letterarie e giuridiche, quest’ultime specie in materia di Diritto amministrativo e civile.
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Il regime delle distanze in edilizia (IV Edizione)
Normativa di riferimento, casistica e ipotesi di deroga, criteri di misurazione, rapporti con la disciplina edilizia e urbanistica, vincoli e giurisprudenza rilevante Registrato a maggio 2026
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