Omessa manutenzione delle parti comuni: i rimedi contro l'inerzia del condominio

La gestione delle parti comuni di un edificio richiede continuità, tempestività e capacità decisionale. Quando questi elementi vengono meno, il condominio può trasformarsi in un contesto fragile, esposto a rischi strutturali e a situazioni di degrado che, se non affrontate, possono sfociare in vere e proprie emergenze.

L’ordinamento però prevede strumenti diversi per fronteggiare tali scenari.

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Indice

Omessa manutenzione del caseggiato, paralisi decisionale ed intervento del giudice
L’intervento del Sindaco

Suggeriamo:

VOLUME

Parti comuni ed esclusive in condominio

Il volume illustra la nuova elencazione delle parti comuni (art. 1117 c.c.) che, oltre a considerare il multiproprietario come condomino, estende in modo evidente la disciplina condominiale al fenomeno del supercondominio ma anche al condhotel, fattispecie recentemente introdotta nel nostro ordinamento. Si prendono in considerazione anche le parti comuni del supercondominio, condominio minimo e condominio parziale. Sono analizzate inoltre le modifiche in materia di mutamento di destinazione d’uso delle parti comuni. Non manca poi un capitolo dedicato all’uso delle parti comuni, evidenziando il nuovo orientamento della Cassazione che sembra favorire sempre più un utilizzo maggiormente rispondente all’esigenze dei condomini. Vengono prese in considerazione inoltre le innovazioni con particolare riguardo a quelle di “interesse sociale” e a quelle legate al fenomeno superbonus 110% (fotovoltaico, colonnine di ricarica, cappotto termico, ecc.), prendendo in considerazione le importanti novità legate all’installazione di un ascensore. Viene approfondito poi il tema della sopraelevazione in condominio con accurato esame delle questioni legate ai limiti del sopralzo. Infine viene affrontato il tema del perimento dell’edificio condominiale; conclude l’opera il problema delle opere nelle parti esclusive e dei limiti regolamentari all’utilizzo delle porzioni private. Giuseppe Bordolli Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. Attualmente è direttore editoriale del sito Condominioweb. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.

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Omessa manutenzione del caseggiato, paralisi decisionale ed intervento del giudice

L’art. 1105 c.c., quarto comma, consente a ciascun condomino di rivolgersi all’autorità giudiziaria affinché vengano adottati gli “opportuni provvedimenti” in sede di volontaria giurisdizione, ma solo in presenza di una inerzia assoluta nella gestione della cosa comune. La norma rappresenta un rimedio eccezionale, pensato per garantire la continuità dell’amministrazione quando gli organi preposti non riescono a funzionare.

La giurisprudenza ha chiarito che tale rimedio non è una scorciatoia per il singolo condomino, né uno strumento per accelerare decisioni che l’assemblea sta comunque affrontando. È invece un presidio destinato a operare solo quando la gestione è paralizzata, ossia quando non si riesce ad assumere o ad eseguire provvedimenti necessari per la conservazione e il godimento delle parti comuni (App. Roma 1 aprile 2025, n.2005). Non basta che l’assemblea proceda con tempi non graditi al singolo; occorre che la comunione sia realmente incapace di deliberare o di eseguire ciò che è stato deliberato (Cass. civ., sez. II, 20/04/2001, n. 5889).

Il rimedio, inoltre, riguarda solo la gestione interna della cosa comune. Non può essere utilizzato per ottenere condanne, accertamenti o provvedimenti tipici del giudizio contenzioso. La volontaria giurisdizione interviene per sostituire l’organo gestorio, non per dirimere conflitti di diritti soggettivi (in tali casi il giudice interviene per sbloccare la gestione, non per risolvere litigi).

Alla luce di quanto sopra si può affermare che il ricorso è ammissibile solo quando: l’assemblea non delibera i lavori necessari; non si forma alcuna maggioranza; l’amministratore non esegue le deliberazioni adottate; la gestione è bloccata e non si intravede alcuna possibilità di superare la stasi.

Se invece l’amministratore si attiva, incarica un tecnico, acquisisce una relazione, predispone un computo metrico, convoca l’assemblea e ottiene approvazioni formali, la condizione di inerzia non esiste. La gestione è in corso, anche se non procede secondo le aspettative del singolo condomino. In tali casi, il ricorso deve essere dichiarato inammissibile per carenza dei presupposti, perché manca la stasi patologica che giustifica l’intervento sostitutivo del giudice.

In conclusione, l’art. 1105 c.c., quarto comma, è un rimedio straordinario, utilizzabile solo quando il condominio è realmente fermo. Quando la gestione condominiale è bloccata e non vengono adottati o eseguiti i provvedimenti necessari per la conservazione e il godimento delle parti comuni, i condomini possono ricorrere all’art. 1105 c.c. e chiedere al tribunale (in sede di volontaria giurisdizione) di intervenire al posto dell’assemblea. Il giudice può ordinare il versamento delle somme necessarie, disporre l’esecuzione delle opere e nominare i tecnici indispensabili. È possibile anche domandare che le spese legali siano poste a carico dei condomini resistenti.

L’intervento del Sindaco

Tra le funzioni attribuite al sindaco, quale ufficiale del Governo, rientra anche il potere–dovere di adottare tutte le iniziative necessarie a prevenire ed eliminare situazioni che comportino un grave pericolo per l’incolumità pubblica e per la sicurezza urbana. In forza di tale competenza, il sindaco può imporre al condominio e ai singoli condomini l’esecuzione di interventi indifferibili e urgenti, quando questi risultino indispensabili per tutelare la sicurezza delle persone e dei beni.

A tale proposito merita di essere segnalata una recente decisione del Consiglio di Stato. La vicenda iniziava quando si verificava un cedimento di parte del tetto di un condominio. Anche il vano scale comune mostrava puntellamenti provvisori, segno di un dissesto già in atto.

I Vigili del Fuoco, intervenuti sul posto, constatavano una situazione di vulnerabilità strutturale tale da imporre l’allontanamento di un residente e la chiusura del tratto di strada prospiciente l’edificio, ritenuto pericoloso per il transito di pedoni e veicoli. La segnalazione veniva trasmessa al Comune, che incaricava un tecnico di effettuare una perizia urgente. Il professionista escludeva che interventi manutentivi potessero garantire la sicurezza, indicando come unica soluzione la demolizione della porzione compromessa.

Sulla base di tali accertamenti, il sindaco, quale autorità preposta alla tutela dell’incolumità pubblica, adottava un’ordinanza contingibile e urgente imponendo ai proprietari la messa in sicurezza immediata dell’area, la delimitazione delle zone a rischio, la demolizione entro cinque giorni della parte pericolante.

L’ordinanza è stata notificata a tutti i condomini, poiché i crolli avevano interessato parti comuni dell’edificio: tetto, scale, androne, muri maestri, solai e strutture portanti. In condominio, tali elementi sono in comproprietà di tutti, indipendentemente dalla collocazione delle singole unità immobiliari.

Una condomina ha impugnato l’ordinanza sostenendo di non essere proprietaria della porzione crollata e di non trarne utilità. Il Consiglio di Stato ha ritenuto legittimo l’operato del Comune: il pericolo era grave e attuale, la perizia tecnica era adeguata, l’ordinanza era proporzionata e urgente. In ogni caso, il Comune non ha il dovere di compiere una complessa e puntuale verifica e disamina volta ad individuare, in astratto, tutti i possibili destinatari della stessa. L’appello è stato respinto e la decisione del TAR confermata (Consiglio di Stato 3 aprile 2026 n. 2736).

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