Le verande a chiusura dei balconi. Uno dei più comuni interventi fai-da-te, ossia senza autorizzazioni, “di moda” una ventina di anni fa, e realizzati soprattutto sugli edifici costruiti negli anni 1950 e il 1970, vale a dire proprio su quegli edifici che oggi hanno maggiormente bisogno di interventi di coibentazione per i quali è previsto il Superbonus. Ma quanto può influire la presenza delle verande sulla possibilità per i condomini a effettuare i lavori?
Ebbene le verande sono un vero ostacolo in tutti i casi in cui si tratta di interventi per i quali mancano le autorizzazioni comunali. Per ottenere l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile occorre infatti il rispetto della “doppia conformità“, all’atto della costruzione e al momento presente, e le verande non in regola non consentono di averla.
E non sempre basta la buona volontà dei proprietari considerando i tempi lunghi degli uffici comunali e l’intreccio di norme che nelle grandi città possono richiedere anche sei mesi per ottenere il via libera a una SCIA in sanatoria. Come uscirne, dunque? La via maestra a questo punto è solo quella di un intervento legislativo.
>> Perché la planimetria catastale non è (quasi) mai utile per la legittimità urbanistica <<
Tettoia o veranda abusiva Superbonus, basta la regolarità delle parti comuni
Le parti comuni e la regolarità
Tutto nasce, peraltro, da una norma che è stata inserita dichiaratamente per semplificare gli interventi in condominio ma che, di fatto, ha complicato le cose a causa del richiamo a una disposizione recentemente introdotta nel D.P.R. 380/2001.
Il testo del comma 13 ter dell’articolo 119 del decreto Rilancio, introdotto con un emendamento in Parlamento, prevede infatti che «Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi».
>>>> UTILE!!! Scarica qui gli articoli 119 e 121 del dl Rilancio – coordinati con le modifiche del Decreto Legge “Agosto” (convertito in legge n. 126/2020) e come modificati dalla Legge di Bilancio 2021 (legge n. 178/2020)
Di verande e abusi abbiamo parlato anche qui:
> Il Superbonus vale anche su abusi edilizi,
> Verande abusive, il problema nel Superbonus
La semplificazione complicata
L’intento dichiarato del legislatore, dunque, era quello di chiarire che per gli interventi condominiali occorre considerare esclusivamente la regolarità edilizia dell’edificio, a prescindere da eventuali irregolarità o veri e propri abusi realizzati dai proprietari all’interno dei singoli appartamenti. In sostanza visto che il fine è quello di migliorare il rendimento energetico del patrimonio edilizio non si può pensare di bloccare lavori così importanti soltanto perché in qualche appartamento è stato, magari, realizzato un secondo bagno senza la muta variazioni catastale. Di qui la norma che impone di prendere in considerazione per i lavori condominiali la regolarità delle parti comuni. Una buona intenzione, quello che ha complicato le cose, però, è il richiamo all’articolo 9-bis del TUE.
>>> Sul condominio abbiamo questa pagina dedicata, con approfondimenti e novità normative sui rapporti tra condomini, le detrazioni tra cui il bonus facciate e la disciplina delle parti comuni.
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Lo stato legittimo nel TUE
L’articolo 9-bis, Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili, al comma 1-bis stabilisce infatti che: «Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali».
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«Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia».
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La doppia conformità
In base a questo testo, dunque, non è sufficiente che l’immobile risulti in regola rispetto al progetto di costruzione originario, ma deve rispettare anche tutte le regole previste nel momento in cui si chiede di accertare, appunto, il suo stato legittimo. Quindi in presenza di verande realizzate senza le prescritte autorizzazioni comunali non è possibile ottenere il certificato di stato legittimo poiché le verande intervengono sul prospetto dell’edificio e costituiscono una modifica rispetto al progetto originario.
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Il problema che si pone a questo punto è quello di verificare la possibilità una sanatoria ovvero dell’abbattimento delle costruzioni realizzate senza autorizzazione, in tutti i casi non è possibile sanare l’abuso. Di fatto uno stallo perché anche se di proprietà quando il proprietario vuole intervenire i tempi sono quelli che sono e non ci sono certezze su quando la pratica potrà essere conclusa. Mentre se il proprietario non vuole intervenire l’unica soluzione possibile è quello di avviare una causa, il che, però, ovviamente non risolve il problema dati tempi lunghi della giustizia e la scadenza per il Superbonus, che è destinato ad essere prorogato ma non ad essere reso strutturale. Come risolvere il problema, quindi?
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L’impegno del governo
A questo punto l’unica soluzione è quella di un intervento del governo. La via maestra pare essere quella dell’inserimento di una norma ad hoc all’interno del decreto semplificazioni. Lo stesso presidente del consiglio, Draghi, ha preannunciato il decreto per la fine di aprile. Ancora pochi giorni, quindi, e vedremo come uscire dallo stallo.
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Guida tecnica per il super sismabonus e il super ecobonus 110% – Libro
Questa guida si configura come un vero e proprio prontuario di riferimento per i tecnici, chiamati a studiare e ad applicare, per la propria committenza, gli interventi di miglioramento strutturale antisismico e di efficientamento energetico degli edifici nell’ambito delle agevolazioni fiscali del 110% (i c.d. Super Sismabonus e Super Ecobonus introdotti con il decreto Rilancio). L’opera è divisa in due parti. La prima parte, a cura di Andrea Barocci, riporta tutte e tre le possibilità di detrazione legate agli interventi strutturali: il bonus ristrutturazione, il sismabonus, il superbonus. Per ciascuno di essi si offre la disamina della nascita e delle possibilità di applicazione, al fine di comprenderne lo scopo e le condizioni al contorno, compreso il tema delicato delle asseverazioni. In parallelo alla possibilità fiscale, si affronta l’allineamento con le Norme Tecniche delle Costruzioni in quanto, al di là delle detrazioni, ogni intervento dovrà essere inquadrato all’interno di un procedimento edilizio ai sensi del d.P.R. 380/2001. La seconda parte, a cura di Sergio Pesaresi, tratta il tema del Super Ecobonus, suddividendo il percorso progettuale, per la parte finalizzata alla detrazione, in due fasi operative: lo studio di fattibilità e il progetto preliminare. Con lo studio di fattibilità il progettista potrà verificare preliminarmente, passo per passo, se l’edificio e i committenti possiedono i requisiti richiesti dall’art. 119 del decreto Rilancio per l’accesso alla detrazione. Nella seconda fase operativa il progettista comincerà a redigere il progetto preliminare che, combinando in modo oculato i mezzi messi a disposizione dal decreto Rilancio, dovrà soddisfare i requisiti tecnici previsti. Andrea BarocciIngegnere, Fondatore di IDS-Ingegneria Delle Strutture, si occupa di strutture e rischio sismico sia in ambito professionale che come componente di Organi Tecnici, Comitati, Associazioni. Autore di pubblicazioni in materia e docente in numerosi corsi e seminari.Sergio PesaresiIngegnere civile, Progettista specializzato in costruzioni ecosostenibili e di bio-architettura. Consulente e Docente dell’Agenzia CasaClima di Bolzano. Progettista di case passive certificato dal Passvhaus Institut di Darmstadt (D) e accreditato presso il PHI-Ita di Bolzano. Supervisor della Fondazione ClimAbita e SouthZeb designer. Tecnico base di ARCA e Tecnico ufficiale Biosafe. Studioso delle tematiche del Paesaggio e della Mobilità Sostenibile. Docente in corsi di aggiornamento professionale e consulente di Fisica Edile.
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