No alla moltiplicazione delle domande di condono per superare il vincolo del massimo di cubatura ammessa per l’ampliamento del fabbricato. Quando l’abuso è unico, realizzato dallo stesso costruttore e per di più negli interessi della famiglia, il numero degli appartamenti in più non conta.
Così la Corte di Cassazione ha messo la parola fine ad una vicenda che durava dal 1993, puntualizzando che uno stesso soggetto non può presentare domande separate di sanatoria per aggirare il limite di volumetria. Domande separate possono essere presentate solo se gli abusi sono effettivamente separati tra loro, altrimenti l’edificio va considerato nella sua interezza e così il limite da non superare.
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Il piano in più per la palazzina di famiglia
Nel caso affrontato nella sentenza 6077/2026 i proprietari hanno fatto ricorso contro la conferma di un ordine di demolizione per l’ampliamento della palazzina di famiglia, realizzato dalla madre senza alcuna concessione edilizia.
La madre nel 1991 aveva donato il lastrico solare ai figli, e successivamente avviato i lavori per la costruzione di un secondo piano dell’edificio con due distinti appartamenti. I figli erano diventati quindi proprietari dei due immobili per accessione, ossia in base al principio secondo cui il proprietario del suolo (bene principale) acquisisce automaticamente la proprietà di qualsiasi opera o costruzione (bene accessorio) esistente sopra o sotto di esso. Tutti sotto lo stesso tetto, dunque, ma già nel 1993 era arrivata la prima condanna per la madre per l’abuso realizzato, e il primo ordine di demolizione, al quale però non aveva fatto seguito nessun intervento concreto.
Due richieste di condono separate
Con l’obbiettivo di sanare la situazione una volta per tutte, nel 2009 i due fratelli avevano presentato due richieste per due concessioni edilizie in sanatoria ai sensi della legge 724/1994 (secondo condono edilizio). La legge aveva riaperto i termini per la sanatoria di abusi ultimati entro il 31 dicembre 1993 con il limite di ampliamenti entro il 30% della volumetria originaria e comunque entro un massimo di 750 metri quadri.
I due appartamenti misuravano 363,67 metri quadri l’uno e 355,45 per l’altro, dunque entrambi singolarmente sotto la soglia. Considerati unitariamente, però, e sommando anche torrino e vano scala (che com’è noto non possono essere considerati vani tecnici in quanto parti integrante del corpo di fabbrica), la volumetria complessiva risultava essere di 813,84 metri quadri, quindi oltre il limite. Per questo il Tribunale di Napoli, quale giudice dell’esecuzione, a fronte della richiesta di sanatoria aveva negato la revoca dell’ordine di demolizione.
Nel ricorso i due proprietari avevano sostenuto di essere del tutto in regola, essendo divenuti proprietari non già delle singole unità immobiliari ma solo del relativo piano di calpestio, e comunque prima della legge che ha posto limiti alla sanabilità. Una posizione respinta al mittente dalla Cassazione. Secondo la Corte, infatti, la donazione aveva l’obbiettivo di consentire la realizzazione (abusiva) da parte della madre e l’acquisizione dei due appartamenti da parte dei figli “con il loro evidente benestare”, per cui questa contestazione “non può costituire argomento spendibile per legittimare un abuso non sanabile”. Anzi il fatto di aver presentato due distinte domande di sanatoria, a parare dei giudici stava proprio a dimostrare il tentativo di eludere la norma.
Quando sono ammesse domande distinte
La decisione della Corte parte dall’orientamento ormai consolidato secondo cui le singole istanze presentate per le unità separate che compongono l’edificio devono riferirsi a un’unica concessione in sanatoria.
Ammessa un’unica eccezione, indicata dalla Corte costituzionale con la sentenza 302/1996 e ripresa di recente dal Consiglio di Stato (2173/2025): la scissione delle domande è legittima solo in presenza di abusi ontologicamente diversi all’interno dello stesso compendio immobiliare, mentre “l’opera edilizia abusiva va identificata con riferimento all’unitarietà dell’edificio realizzato ove sia stato compiuto dal costruttore in esecuzione di un disegno unitario, essendo irrilevante la suddivisione dell’opera stessa in più unità abitative”.
Nel caso esaminato l’abuso era unico e realizzato da un’unica persona, per cui nessuna eccezione risultava invocabile.
Il giudice penale è tenuto a valutare la sanabilità delle opere
La sentenza affronta anche un secondo profilo relativo alla sanatoria in presenza di un ordine di demolizione. I due fratelli sostenevano che il giudice dell’esecuzione avrebbe potuto disapplicare il condono solo in caso di illegittimità macroscopica e palese.
La Cassazione respinge la tesi: la natura palese della illegittimità non costituisce un limite al sindacato del giudice penale sull’atto. Il giudice dell’esecuzione verifica sempre la sussistenza dei presupposti formali e sostanziali, tra cui il rispetto del limite volumetrico, senza che la PA possa precludergli questo controllo con il rilascio del titolo. Quindi il giudice può disapplicare il provvedimento di condono quando sia stato emesso in assenza delle condizioni di legge previste per la sua esistenza, non quando il vizio attenga al mero esercizio del potere amministrativo e determini solo invalidità.
La buona fede non è invocabile quando il fine dell’operazione è palese
I fratelli avevano anche tentato di far valere il legittimo affidamento maturato nel tempo trascorso senza atti repressivi. La Cassazione anche in questo caso esclude la rilevanza dell’argomento: la buona fede deve essere valutata al momento della presentazione delle domande di condono, non rispetto alla preesistenza dell’abuso. E in quel momento la consapevolezza era piena, dato che la donazione del lastrico era funzionale all’ampliamento. Bocciato il ricorso dei due proprietari e obbligo di demolizione confermato.
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