Tettoia che amplia un locale commerciale: serve il permesso di costruire

Casistica

Conseguentemente, serve il permesso di costruire per una tettoia:

• di altezza variabile da 170 a 190 cm e lunga 390 cm nonché profonda 100 cm[2];
• in legno, ad una falda inclinata in legno, dalla forma rettangolare dalle dimensioni di 13,00 m 5,00 m con un’altezza massima di circa 4,00 m ed altezza minima di 3,50 m[3];
• di superficie pari a 67 mq., con altezza di mt. 2,00-2,70[4];
• di superficie pari a 52 mq., con altezza di mt. 2,75-2,80[5];
• di metri 27 per 8[6];
• in legno lamellare, con annessa pavimentazione esterna, realizzata nello spazio antistante l’ingresso di un’attività commerciale ed avente le seguenti dimensioni: “altezza in gronda metri 2,70 circa; altezza a colmo metri 3,00 circa; profondità metri 3,30 circa – profondità marciapiede pari a metri 3,60 circa lunghezza metri 8,30 circa”[7];
• di 31 mq[8];
• di mq 22,50, per un’altezza variabile da mt 2,30 a mt 3,07), stabilmente ancorata al suolo[9];
• in legno di mq. 130,00[10];
• in legno lamellare con copertura in pannelli coibentati di finto coppo rivestiti in legno, dell’estensione di circa mq 60[11];
• a pianta trapezoidale, avente struttura portante in legno (pilastri e solaio) e copertura in lamiera coibentata, a completa protezione di tutta la superficie cortilizia scoperta, chiusa su tre lati, per una superficie complessiva di mq 16,20[12];
• con “struttura in legno di circa 16,5 mq di superficie e volume di circa 41,37 mc edificata sul terrazzo della proprietà”[13];
• a falda, costituita da elementi portanti in ferro e copertura in lamiere metalliche, della superficie complessiva di circa 235 mq, chiusa su tre lati, al di sotto della quale sono stati realizzati un locale artigianale per la lavorazione e l’assemblaggio del ferro, in pietra e con copertura in lamiera della superficie di circa 150 mq, compreso di vano adibito bagno, oltre a un locale deposito e altre opere minori[14];
• di 105 mq di superficie, con un’altezza al colmo di oltre 3 metri, con pilastri e travi di legno, ancorata al piano di calpestio tramite piastre annegate nel pavimento e bullonate ai pilastri[15];
• “con elementi portanti verticali ed in orizzontali, in cemento e ferro”, di circa mt. 12,45×7,50[16].

Diversamente, il permesso di costruire non è stato ritenuto necessario:

• per una modesta tettoia, composta “da due pilastri in ferro, una struttura orizzontale in ferro con sovrastante manto di tegole di tipo coppi e canali di gronda”, aperta su tre lati e addossata su un solo lato al muro perimetrale del fabbricato principale[17];
• per una “tettoia realizzata con struttura metallica e copertura in lamiera coimbentata delle dimensioni di ml 5,30 x ml 8 ed altezza variabile da ml 2,50 a ml 3,00 circa”[18];
• per una tettoia in aderenza al fabbricato e che fungeva da copertura ad un forno ed un barbecue, per una superficie di 9,24 mq ed un’altezza massima di circa m. 2,70 ed un’altezza minima di circa 2,50 m[19].

Tettoia che incrementa lo spazio di un locale commerciale

La recente sent. 16 febbraio 2026, n. 113, del TAR Calabria, Reggio Calabria, si è soffermata sull’ipotesi di una tettoia realizzata al servizio di un locale commerciale, qualificando detto intervento in termini di nuova costruzione richiedente il permesso di costruire.
 
Nel caso specifico si era dinanzi ad una tettoia in legno delle dimensioni di ben 30 mq. circa, la quale si presentava chiusa, sui tre lati “scoperti”, con materiali di vario genere (tende, pannelli coibentati, vetri), addossata al fabbricato principale (la cui sagoma risulta evidentemente alterata) mediante la realizzazione di un “giunto tecnico” e fissata al suolo con piastre bullonate alla sottostante pavimentazione; tale tettoia era posta ad esclusivo servizio di un’attività di ristorazione/bar, esercitata al piano terra del fabbricato cui era addossata, essendo destinata a ospitarne gli avventori, anche ai fini della consumazione.
 
Secondo i giudici reggini, la destinazione funzionale di siffatta tettoia non era quella di “arredo e riparo” dell’area cortilizia del maggior fabbricato laddove era stata abusivamente costruita – così da rientrare nella cd. edilizia libera di cui alla lettera e quinquies dell’art 6 D.P.R. n. 380/2001- quanto piuttosto quella di incrementare, in modo durevole, la superficie (oltre che la cubatura) di vendita dell’attività di bar-ristorazione esercitata al piano terra del fabbricato in parola.
 
Le caratteristiche costruttive e dimensionali di tale struttura, in uno alla stabile destinazione funzionale della stessa, siccome posta ad esclusivo servizio dell’attività commerciale cui accedeva, erano, quindi, tali da qualificarla come una nuova costruzione, idonea a creare nuova superficie/cubatura, con conseguente aggravio del carico urbanistico. Tale opera, per come correttamente ritenuto dall’ufficio tecnico comunale, abbisognava, quindi, del preventivo rilascio di un titolo edilizio, la cui mancanza imponeva (atto dovuto e vincolato) l’irrogazione della sanzione demolitoria, quale unico rimedio idoneo ad assicurare il ripristino dell’assetto urbanistico-edilizio violato.
 
Quanto sopra trova conferma in quel consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui:

• “la tettoia che presenta caratteristiche funzionali e soprattutto dimensionali tali da incidere sul tessuto urbanistico ed edilizio richiede il previo ottenimento di un titolo edilizio”[20];
• “una tettoia di rilevanti dimensioni che modifica l’assetto del territorio e occupa aree e volumi diversi rispetto alla “res principalis”, indipendentemente dall’eventuale vincolo di servizio o di ornamento nei riguardi di essa, non può considerarsi, dal punto di vista urbanistico, sua pertinenza e richiede il permesso di costruire”[21];
• “ai fini edilizi non può essere riconosciuta la natura pertinenziale quando, su un’area diversa ed ulteriore rispetto a quella già occupata dal precedente edificio, sia realizzato un nuovo volume, ovvero sia realizzata un’opera come una tettoia…”[22];
• “la realizzazione di una tettoia deve essere configurata sotto il profilo urbanistico come un intervento di nuova costruzione ogni qualvolta integri un manufatto non completamente interrato, avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche attraverso appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato”[23];
• “il concetto di costruzione implica la trasformazione urbanistico-edilizia del territorio, con perdurante modifica dello stato dei luoghi, non occorrendo che l’alterazione dello status quo ante dell’assetto urbano avvenga mediante opere murarie”[24];
• “anche l’avvenuta costruzione senza permesso di costruire di una tettoia sorretta da pilastrini in ferro altera in modo permanente e significativo lo stato dei luoghi, comportando l’applicazione delle sanzioni previste dagli artt. 31 e ss. T.U. edilizia”[25].

Note

[1] TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 15 maggio 2025, n. 885; TAR Lazio, Roma, sez. II bis, sent. 2 gennaio 2025, n. 66.
[2] TAR Marche, sez. II, sent. 11 marzo 2024, n. 241
[3] TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 4 gennaio 2024, n. 88.
[4] TAR Campania, Salerno, sez. I, nella sent. 23 novembre 2023, n. 2707.
[5] TAR Campania, Salerno, sez. I, sent. 14 novembre 2023, n. 2593.
[6] TAR Piemonte, sez. II, sent. 12 maggio 2023, n. 448.
[7] TAR Calabria, Catanzaro, sez. II, sent. 24 aprile 2023, n. 640.
[8] TAR Campania, Napoli, sez. VI, sent. 18 aprile 2023, n. 2377.
[9] TAR Marche, sez. I, sent. 13 aprile 2023, n. 237.
[10] Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 4 febbraio 2023, n. 1205.
[11] TAR Calabria, Reggio Calabria, sent. 23 gennaio 2023, n. 96.
[12] TAR Lombardia, Milano, sez. II, sent. 3 gennaio 2023, n. 55.
[13] TAR Lazio, Roma, sez. II stralcio, sent. 6 settembre 2022, n. 11474.
[14] TAR Campania, Napoli, sez. II, sent. 24 giugno 2022, n. 4309.
[15] Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 11 maggio 2022, n. 3708.
[16] TAR Puglia, Bari, sez. I, sent. 15 aprile 2022, n. 499.
[17] TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 2 febbraio 2024, n. 352.
[18] TAR Calabria, Catanzaro, sez. II, sent. 15 marzo 2023, n. 416: secondo i giudici, tale tettoia “deve ritenersi una struttura leggera, aperta sui tre lati, posta a servizio del fabbricato sulla cui parete esterna si appoggia, priva di autonoma destinazione e di dimensioni non significative, la cui finalità non può essere che quella di mero arredo e protezione dell’immobile: ne deriva la non necessità del preventivo rilascio del permesso a costruire”.
[19] TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 3 marzo 2022, n. 609; nel caso specifico, i giudici hanno riconosciuto la natura pertinenziale della tettoia, “data dalla ridotta dimensione superficiale e volumetrica”.
[20] T.A.R. Lazio, Latina, sez. II, sent. 24 gennaio 2026, n. 45.
[21] Consiglio di Stato, sez. VII, sent. 25 giugno 2024, n. 5605.
[22] Consiglio di Stato, sez. II, sent. 4 aprile 2024, n. 3084.
[23] Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 3 aprile 2024, n. 3031.
[24] Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 19 gennaio 2026, n. 402.
[25] Consiglio di Stato, sez. II, sent. n. 25 maggio 2020, n. 3329.