Ancora uno stop per il Piano Casa del ministro Salvini. Il testo doveva essere all’esame del Consiglio dei ministri del 10 marzo, ma non è stato inserito all’ordine del giorno. Ci sarebbero ancora problemi di coordinamento per quel che riguarda la presenza dei fondi privati e le modalità di riscatto.
Annunciato da oltre un anno e finora rimasto sulla carta, il Piano ha tre obiettivi: rimettere sul mercato almeno 60.000 alloggi pubblici attualmente inutilizzabili perché fatiscenti, ampliare le possibilità di rapporti di partenariato pubblico-privato per favorire la realizzazione di altri alloggi, riscrivere le regole del contratto di Rent to Buy per rendere questa formula effettivamente conveniente per chi ha difficoltà ad accedere ai mutui standard, giovani ma non solo.
Il decreto in arrivo (vedremo quando, a questo punto) sarà solo il primo tassello del progetto preannunciato dal ministro in Parlamento e ad un recente convegno dell’ANCE.
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Indice
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La compravendita immobiliare: una guida per professionisti e non
Questa guida risponde alla necessità di offrire al lettore, professionista e non, indicazioni e sostegno nel vasto mare della normativa con riferimento alle responsabilità delle figure professionali, a “cosa chiedere ed a chi”, a cosa pretendere dal venditore ed ai doveri, responsabilità e rischi che si hanno come acquirente, quando si compra o si vende un immobile. L’Autore, con esperienza pluriennale nel settore e con grande chiarezza, ha realizzato un testo che è, insieme, un riferimento e una guida alle varie insidie nascoste dietro ad una compravendita immobiliare. Nell’opera si è usato un linguaggio chiaro, discorsivo, colloquiale per renderlo fruibile anche per i non addetti ai lavori. I professionisti tecnici troveranno anche sezioni con approfondimenti e tecnicismi, perché l’edilizia è anche e soprattutto questo: regole ferree ma interpretabili, insidie invisibili ma dalle conseguenze anche pesanti, e, grandi responsabilità sia di chi vende ma anche di chi compra, che non di rado possono portare a contenziosi in tribunale per cause estenuanti. Marco Campagna Architetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell’urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà.
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Recupero dell’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP)
È la misura più urgente del decreto. Salvini ha annunciato uno stanziamento di 950 milioni di euro (estendibile fino a 1,2 miliardi tramite fondi aggiuntivi) per la manutenzione straordinaria delle case popolari.
I fondi serviranno per rimettere sul mercato circa 50.000-60.000 alloggi attualmente inutilizzabili per carenze strutturali o mancanza di certificazioni. L’apertura dei cantieri è prevista entro giugno 2026, con i primi 10.000 alloggi da consegnare entro l’estate.
Più spazio al cohousing per gli anziani con fondi privati
Il secondo pilastro pone l’accento sul partenariato Pubblico-Privato. Si tratta di prevedere l’integrazione di fondi privati (fondi pensione e casse di previdenza) per progetti di housing sociale.
In particolare in questo caso l’accento è posto sulla previsione di nuove semplificazioni burocratiche per la rigenerazione urbana, quindi tramite recupero e non nuovo consumo di suolo. L’obiettivo prioritario è quello di realizzare progetti di co-housing per anziani.
Rilancio del Rent to Buy
Per favorire l’acquisto della prima casa da parte dei giovani e della cosiddetta “fascia grigia” della popolazione, ossia chi ha un reddito troppo basso per accedere ad un mutuo ma troppo alto per entrare in graduatoria per le case popolari, Salvini punta poi ad una revisione della legge sul Rent to Buy.
Il Rent to Buy (affitto con riscatto) è una tipologia contrattuale introdotta dall’art. 23 del D.L. 133/2014 (denominato “Sblocca Italia”). Tecnicamente è definito come un “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili” e prevede la fusione tra un contratto simile alla locazione e un preliminare di vendita.
In pratica il proprietario consegna l’immobile al conduttore, che paga un canone periodico diviso in due quote: una per il godimento e una come acconto prezzo. Il conduttore ha il diritto (non l’obbligo, salvo patti contrari) di acquistare il bene entro un termine stabilito (massimo 10 anni), scomputando dal prezzo gli acconti versati. Il contratto deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, e trascritto nei Registri Immobiliari per tutelare il conduttore da pignoramenti o vendite a terzi. Se il conduttore non paga almeno 1/20 dei canoni totali il proprietario riprende l’immobile e trattiene i canoni di godimento e gli acconti.
Nonostante l’introduzione normativa risalga al 2014, i dati ufficiali (Agenzia delle Entrate e Notariato) indicano una diffusione estremamente limitata di questa formula rispetto al totale delle compravendite, principalmente a causa della complessità fiscale (doppia tassazione IVA/Registro sulle quote versate in acconto) e alla rigidità della tutela in caso di mancato acquisto.
La leva fiscale per aumentare i contratti di affitto con riscatto
Le modifiche allo studio del MIT puntano a rilanciare questa formula agendo su due fronti. Per prima cosa la riforma prevede che la quota del canone versata come acconto prezzo diventi parzialmente detraibile dalle tasse per l’acquirente, rendendo l’operazione economicamente più vantaggiosa per l’inquilino promissario acquirente. Per il proprietario ci sarebbe invece la riduzione dei costi notarili e delle imposte di registro legate alla trascrizione decennale del contratto.
Ad esempio, nel caso di acquisto di un immobile da 200.000 euro, con durata del contratto di 8 anni, e canone mensile di 1.000 euro (500 godimento e 500 acconto prezzo), risulta un accantonamento totale in 8 anni di 48.000 euro (pari al 24% del valore dell’immobile). Oggi come oggi non c’è alcun vantaggio fiscale per l’inquilino, in futuro invece l’idea sarebbe di consentire una detrazione del 19% sulla quota in acconto, in pratica come fosse il pagamento dei interessi sul mutuo, rendendo quindi più vantaggiosa la formula per l’inquilino.
Ci sarebbe poi un ribasso delle imposte di acquisto in caso di contratti stipulati sulla base del modello standard ministeriale che verrà messo a punto.
Il Fondo Prima Casa per garantire i canoni
La seconda parte dell’intervento punta a estendere le garanzie del Fondo Prima Casa – gestito da Consap e oggi destinato a fornire garanzie sui mutui – anche ai contratti di Rent to Buy. L’intervento è finalizzato a proteggere il proprietario dal rischio di morosità e, allo stesso tempo, ad aiutare il conduttore a ottenere più facilmente un mutuo residuo al termine del periodo di godimento, consentendo alle banche di riconoscere come capitale proprio il “risparmio” forzoso della quota di canone che rappresenta la parte di acconto.
Peraltro con questa formula si dovrebbe rilanciare anche il riscatto degli immobili di edilizia residenziale di proprietà pubblica.
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