SCIA edilizia: il Comune non può trasformarsi in arbitro tra vicini

Il decoro architettonico? Non è un concetto astratto ma da valutare caso per caso, e comunque non spetta al Comune, alla presentazione di una SCIA, stabilire se l’intervento violi i diritti del vicino da questo punto di vista, ma solo valutare la sua regolarità in merito agli interventi edilizi.

Né tanto meno il Comune può sindacare il diritto di ciascun proprietario di apportare a sue spese modifiche ai beni comuni, a maggior ragione, peraltro, quando altri hanno già fatto lo stesso. Una nuova sentenza del Consiglio di Stato mette la parola fine su un contenzioso tra comproprietari di una villetta bifamiliare, di fatto un mini condominio. E l’indicazione è chiara: i rapporti privatistici tra condomini non rientrano nell’oggetto del controllo comunale sulla SCIA, e chi cerca di usare lo strumento dell’autotutela amministrativa per bloccare i lavori del vicino non può sperare di aver ragione.

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Indice

Villetta e cambio di destinazione d’uso
Gli obblighi di verifica dei tecnici
Non spetta al Comune dirimere le liti condominiali
La vicinitas non è sufficiente

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Villetta e cambio di destinazione d’uso

La vicenda affrontata nella sentenza 01579/2026, pubblicata il 27 febbraio scorso, riguarda un edificio bifamiliare privo di costituzione formale di condominio nel Comune di San Nicola La Strada. Uno dei comproprietari presenta al Comune due SCIA: la prima in sanatoria per alcune modifiche già realizzate, la seconda alternativa al permesso di costruire per dividere l’unità immobiliare in due appartamenti distinti, con contestuale cambio di destinazione d’uso da laboratorio artigianale a civile abitazione, e interventi sulle aperture finestrate del prospetto.

L’altra parte chiede all’amministrazione comunale di esercitare i poteri inibitori e obbligare al ripristino della situazione precedente, lamentando alterazione del decoro architettonico, interferenza con parti comuni e falsità nelle dichiarazioni rese nelle segnalazioni. Il Comune rifiuta di intervenire. IL TAR accoglie parzialmente il ricorso. Il Consiglio di Stato, invece, dà piena ragione al Comune.

Gli obblighi di verifica dei tecnici

Il punto centrale della pronuncia è netto: l’amministrazione comunale, nel ricevere e gestire una SCIA, non ha l’obbligo di procedere a una verifica approfondita dei rapporti privatistici tra i comproprietari, salvo che le questioni condominiali non siano immediatamente evidenti e incontestabili. Il Consiglio di Stato richiama sul punto la propria giurisprudenza consolidata – in particolare le sentenze 316/2015 e 5576/2021 – secondo cui il controllo del Comune sulla SCIA si traduce in una “mera presa d’atto” quando i lavori non presentano profili di immediata criticità rispetto alle parti comuni, tanto più se interventi analoghi erano stati già realizzati dagli altri comproprietari.

I lavori contestati, infatti, erano risultati sostanzialmente identici a quelli eseguiti anni prima dall’altro proprietario, come accertato dal sopralluogo dell’Ufficio Tecnico comunale, e in ogni caso non avevano leso i diritti degli altri proprietari. Inoltre la sostanziale omogeneità degli interventi sui due prospetti – per tipologia, materiali e colori degli infissi – escludeva qualsiasi alterazione del decoro architettonico. Come risulta anche dai rilievi fotografici allegati alla perizia di parte del richiedente la SCIA in sanatoria, la facciata, dopo gli interventi, si presentava armonica e coerente con l’aspetto preesistente.

Non spetta al Comune dirimere le liti condominiali

Oltre a questo, il Consiglio di Stato torna a sottolineare che l’utilizzazione da parte del singolo condomino del muro perimetrale dell’edificio per le sue particolari esigenze, è legittima purché non alteri la natura e la destinazione del bene, non impedisca ad altri di farne un uso analogo, e non arrechi danno alla proprietà individuale di altri condomini (artt. 1102 e 1122 c.c.).

Di conseguenza ciascun singolo condomino, senza necessità di consenso, può apportare tutte le modifiche che consentono di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva, purché non impedisca agli altri condomini di farne un uso analogo. In questa situazione, per il Collegio, non sussiste alcun obbligo giuridico per l’ente locale di indagare la legittimazione del richiedente la SCIA né di acquisire l’assenso degli altri comproprietari: pretendere il contrario significherebbe trasformare ogni procedimento edilizio in un’istruttoria sui rapporti condominiali, con effetti paralizzanti sull’attività di trasformazione del patrimonio edilizio esistente e un carico sproporzionato sulle amministrazioni locali.

Il ragionamento vale a maggior ragione quando, come in questo caso, i lavori non riguardano elementi strutturali dell’edificio ma solo la distribuzione degli spazi interni e il ridimensionamento di alcune superfici finestrate: interventi che per natura e impatto non impongono all’amministrazione di spingersi oltre la verifica documentale ordinaria.

La vicinitas non è sufficiente

A supporto del medesimo principio, il Consiglio di Stato richiama l’Adunanza Plenaria n. 22 del 2021, che ha stabilito in modo definitivo come il criterio della vicinitas – ossia la mera prossimità fisica tra l’immobile del ricorrente e quello oggetto dell’intervento edilizio contestato – non sia di per sé sufficiente a dimostrare la sussistenza dell’interesse al ricorso. Serve l’individuazione di un pregiudizio concreto e specifico che derivi dall’iniziativa edilizia: non basta essere vicini, occorre dimostrare cosa si perde o si subisce in termini effettivi.

Nel caso di specie, nessun danno strutturale è stato dimostrato, la domanda risarcitoria era già stata respinta in primo grado per mancanza di prova, e la perizia dell’opponente si è rivelata generica e apodittica a fronte dei rilievi fotografici agli atti. In assenza di pregiudizio dimostrabile, in sostanza, il ricorso manca del presupposto stesso per essere proposto.

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