Bonus edilizi e abusi: prima la sanatoria, poi le detrazioni

Il quadro attuale: stato legittimo e art. 49 TUE

La disciplina attuale lega l’accesso ai bonus edilizi allo stato legittimo dell’immobile attraverso l’art. 49 del TUE, che esclude le agevolazioni per gli interventi abusivi realizzati:

1. in assenza di titolo o in contrasto con questo;
2. sulla base di un titolo successivamente annullato.

Per quanto riguarda il punto 1) la norma precisa che il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel progetto, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

Nella pratica, questo significa che tutte quelle che generalmente vengono considerate come “tolleranze di cantiere” già oggi non pregiudicano lo stato legittimo e quindi non bloccano il bonus. Una difformità essenziale o un’assenza totale di titolo, invece, rendono l’immobile privo di stato legittimo con effetti ostativi certi.

Di fronte invece a i casi di abusi veri e proprio, la legge prevede sia il Comune a segnalare all’amministrazione finanziaria, entro tre mesi dall’ultimazione dei lavori o dalla SCIA, ovvero dall’annullamento del titolo edilizio, ogni inosservanza che comporta la decadenza dal titolo. Da parte sua il Fisco ha il diritto a recuperare le imposte dovute, diritto che però si prescrive entro tre anni dalla data di ricezione della segnalazione del Comune.

L’anomalia Superbonus

In merito allo stato legittimo dell’immobile e alla possibilità di ottenere le detrazioni, peraltro, il decreto 77/2021 ha introdotto una deroga significativa per il Superbonus, rendendo possibili i lavori senza attestazione dello stato legittimo nella CILAS, per la parte specifica riguardante l’efficientamento energetico.

Il Consiglio di Stato, con sentenza n. 8959/2025, ha da parte sua chiarito che la deroga per la CILAS copre esclusivamente eventuali difformità nelle parti di edificio interessate a questa tipologia di lavori e non altro. In sostanza, si legge nella sentenza, nel caso del Superbonus è stato previsto un procedimento strutturalmente e funzionalmente autonomo rispetto a quello dell’accertamento sulla legittimità edilizia e questo “induce ad escludere che eventuali irregolarità riferite a parti dell’immobile non interessate dalla CILAS possano precludere la spettanza del beneficio”.

Sì alle agevolazioni una volta ottenuta la sanatoria

Il ddl, da parte sua, non prevede nessuna scorciatoia o ulteriore semplificazione da questo punto di vista, né ripropone in alcun modo soluzioni analoghe. Il testo, infatti, si limita a stabilire che i decreti attuativi del provvedimento dovranno riordinare le disposizioni sulla concessione e sull’erogazione di agevolazioni fiscali, contributi e altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici per la realizzazione di interventi su opere che presentano difformità edilizie, con due obiettivi specifici:

• escludere tassativamente la possibilità di ottenere agevolazioni, contributi e provvidenze in presenza di difformità edilizie che non consentono il rilascio di titoli in sanatoria;
• consentire la concessione e l’erogazione di agevolazioni e contributi in presenza di difformità edilizie che – in ragione della relativa natura ed entità, nonché dell’epoca di realizzazione dell’abuso ovvero di ottenimento del titolo abilitativo – possono essere sanate, nei limiti di quanto già previsto a legislazione vigente a condizione che sia previamente conseguito il titolo in sanatoria.

Una indicazione quest’ultima che si riallaccia direttamente a quanto attualmente previsto in materia, appunto, di abusi sanabili.

Salva Casa e doppia conformità asincrona

L’attuale testo dell’art. 36-bis del TUE, introdotto dal Decreto Salva Casa, prevede un percorso di sanatoria a doppia conformità alleggerita per la maggior parte degli abusi: l’intervento deve essere conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e a quella edilizia vigente al momento della realizzazione.

Questo meccanismo ha ampliato la platea degli abusi sanabili, consentendo di regolarizzare difformità parziali che con la doppia conformità ordinaria (urbanistica ed edilizia entrambe vigenti al momento della realizzazione) restavano in una zona insanabile di fatto.

Restano fuori dal perimetro della sanatoria le variazioni essenziali, gli abusi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico senza autorizzazione, le opere su immobili vincolati ai sensi del Codice dei beni culturali. La Corte di Cassazione, con sentenza n. 17292/2025, ha ribadito che per queste ipotesi il divieto di agevolazioni si applica indipendentemente dall’entità dell’abuso e dalla buona fede del proprietario.

La delega dunque non innova nulla da questo punto di vista ma propone solo una razionalizzazione del sistema. In ogni caso, una volta approvato il provvedimento il governo avrà 12 mesi per approvare i decreti delegati e quindi rendere operative le nuove norme.