Rigenerazione urbana in Legge di Bilancio: interventi sempre possibili con semplice SCIA

Niente condono edilizio nella legge di Bilancio ma un intervento destinato a rendere sempre possibili con semplice SCIA gli interventi di rigenerazione urbana. Di fatto non sarà più necessario richiedere il permesso di costruire in caso di ampliamenti, delocalizzazione e cambi di destinazione d’uso, neppure se si interviene su immobili con irregolarità oggetto di condono in passato.

Le novità grazie all’articolo 9-bis inserito nella legge di Bilancio, che introduce alcune modifiche all’articolo 5 del decreto 70/2011 (c.d. “Semestre Europeo”), ampliando il perimetro dei titoli edilizi validi per accedere ai benefici della rigenerazione urbana, e consolidando la regolarità edilizia per gli immobili condonati.

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Il perimetro della rigenerazione urbana

In dettaglio il comma 9 dell’art. 5 del decreto 70/2011, introduce il concetto di rigenerazione urbana che comprende gli interventi volti alla razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, riqualificazione di aree urbane degradate, recupero di edifici a destinazione non residenziale dismessi o in via di dismissione ovvero da rilocalizzare, tenuto conto anche della necessità di favorire lo sviluppo dell’efficienza energetica e delle fonti rinnovabili.

Come specificato gli interventi di rigenerazione urbana possono essere effettuati anche tramite demolizioni e ricostruzioni, e una volta qualificati come tali è possibile ottenere:

a) il riconoscimento di una volumetria aggiuntiva rispetto a quella preesistente come misura premiale;
b) la delocalizzazione delle relative volumetrie in area o aree diverse;
c) l’ammissibilità delle modifiche di destinazione d’uso, purché si tratti di destinazioni tra loro compatibili o complementari;
d) le modifiche della sagoma necessarie per l’armonizzazione architettonica con gli organismi edilizi esistenti.

Il comma 10 precisa poi che questi interventi “non possono riferirsi ad edifici abusivi o siti nei centri storici o in aree ad inedificabilità assoluta, con esclusione degli edifici per i quali sia stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio in sanatoria”.

Sì alla SCIA senza limitazioni

La legge di Bilancio interviene proprio sul comma 9. Con le modifiche si precisa che gli interventi di riqualificazione urbana “non possono riferirsi ad edifici abusivi o siti nei centri storici o in aree ad inedificabilità assoluta, con esclusione degli edifici per i quali sia stato rilasciato o conseguito il titolo abilitativo edilizio in sanatoria, anche ai sensi della legge 28 febbraio 1985, n. 47, della legge 23 dicembre 1994, n. 724, e del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre 2003, n. 326”.

Poche parole che cambiano tanto. L’inserimento delle parole “o conseguito” dopo “rilasciato”, infatti, chiarisce per prima cosa che il beneficio si applica non solo ai titoli espressi (permesso di costruire), ma anche a quelli formati tramite silenzio-assenso o segnalazione certificata (SCIA). Non sarà quindi più possibile contestare che premi di cubatura della rigenerazione urbana possono essere applicati solo se c’è un atto “rilasciato” (firmato) dal Comune, non con una semplice SCIA “presentata” dal privato: il diritto al premio volumetrico si ottiene anche tramite SCIA o silenzio-assenso. Non serve più aspettare il “pezzo di carta” firmato dal dirigente se i termini sono scaduti.

Condono e stato legittimo

Il successivo riferimento alle leggi che hanno introdotti i condoni edilizi specifica da parte sua che i titoli “in sanatoria” validi per accedere agli incentivi includono esplicitamente quelli ottenuti tramite: legge 47/1985, “Primo Condono”; legge 724/1994, “Secondo Condono”; legge 326/2003, “Terzo Condono”.

La norma introdotta con la legge di Bilancio in sostanza chiarisce una volta per tutte che il “titolo in sanatoria” è un titolo abilitativo valido senza distinguo. Questo mette al riparo da ricorsi o blocchi giudiziari basati sulla natura “abusiva originaria” dell’immobile poi sanato, in quanto diventa più difficile contestare la legittimità degli edifici su cui i costruttori intendono investire per demolire e ricostruire con volumi maggiorati.

In pratica non si potrà più far ricorso al TAR sostenendo che, poiché l’edificio originale era “frutto di un abuso” (anche se condonato), non ha diritto ai premi della rigenerazione urbana, riservati solo agli edifici “legittimi”, dato che la legge ora dice esplicitamente che il condono (della legge 47/85 o altro) conferisce lo “stato legittimo” necessario per ottenere i premi di cubatura.

*Elemento Variato*	*Testo Precedente*	*Nuovo Testo (Art. 9-bis)*	*Impatto Operativo per i Costruttori*
Tipologia di Titolo	Solo titoli “rilasciati” (es. Permesso di Costruire espresso).	Titoli “rilasciati o conseguiti”.	Include SCIA e Silenzio-Assenso. Meno attese burocratiche e protezione per chi inizia i lavori senza atto espresso.
Validità Condoni	Generico riferimento a titoli “in sanatoria”.	Riferimento esplicito ai Condoni 1985, 1994 e 2003.	Certezza dello Stato Legittimo. Gli edifici condonati sono pienamente idonei per ricevere premi di cubatura (demolizione e ricostruzione).
Accesso ai Premi Volumetrici	Incerto per immobili sanati.	Garantito per immobili sanati con i tre condoni.	Facilita il calcolo della redditività dell’operazione (più metri quadri realizzabili con certezza).

I risparmi sugli oneri di urbanizzazione

La legislazione nazionale (D.P.R. 380/2001) e molte leggi regionali prevedono che gli interventi di rigenerazione urbana beneficino di una riduzione del contributo di costruzione (oneri di urbanizzazione primaria e secondaria + costo di costruzione), solitamente non inferiore al 20%, che può arrivare anche al 50% o 60% in base alla zona.

Rendendo “certi” i titoli condonati e le SCIA, il costruttore ha la garanzia legale di poter accedere a questi sconti, risolvendo le problematiche precedenti relativamente al fatto che gli oneri fossero dovuti solo sulla parte nuova o anche sulla parte vecchia che era stata condonata. Poiché l’Art. 9-bis equipara a tutti gli effetti il titolo “conseguito in sanatoria” a un titolo ordinario, il volume condonato viene considerato “volume esistente a tutti gli effetti”, quindi gli oneri saranno dovuti solo sulla differenza tra il nuovo volume (maggiorato dai premi) e il volume precedente (incluso quello condonato). Se il condono non fosse riconosciuto come base valida, il Comune potrebbe chiedere gli oneri sull’intero edificio come se fosse una nuova costruzione da zero.

Inoltre la norma, facilitando la qualificazione dell’intervento come “ristrutturazione” (grazie alla validità dei titoli pregressi), permette anche di evitare il reperimento di nuovi standard urbanistici che sarebbero invece obbligatori per le “nuove costruzioni”, portando a un risparmio economico ingente.