Superbonus, massimale di spesa per parti comuni e in presenza di altre unità immobiliari

Eccoci al nuovo appuntamento settimanale con la rubrica DOMANDA D’AUTORE! La volta scorsa il quesito riguardava la differenza tra cessione credito e sconto in fattura (>> vedi: Superbonus, sconto in fattura e cessione detrazione: qual è la differenza?).

Oggi invece, Matilde Fiammelli (dottore commercialista e revisore contabile), ci chiarirà come calcolare il massimale di spesa per il Superbonus 110% in presenza di abitazioni e/o altre unità immobiliari.

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Superbonus, massimale di spesa per parti comuni e in presenza di altre unità immobiliari

Domanda
Un condominio è composto da X abitazioni e da un immobile che era in precedenza abitazione ma successivamente, negli anni passati, è stato trasformato in ufficio, A10.

La circolare 24/E/2020 ha chiarito che relativamente agli interventi sulle parti comuni, anche il proprietario/possessore di un immobile non abitativo può accedere al Superbonus.

Come si calcola in questo caso il massimale delle spese sostenibili per le parti comuni? Si considera come moltiplicatore il solo numero delle unità residenziali o il totale delle unità immobiliari comprese quelle non abitative?

Risposta
Relativamente all’aspetto soggettivo, cioè in riferimento ai destinatari del superbonus del 110%, la circolare 24/E/2020 afferma:
[…] L’agevolazione riguarda le spese sostenute per interventi effettuati su singole unità immobiliari residenziali e su parti comuni di edifici residenziali situati nel territorio dello Stato. Come già precisato, sono escluse le spese sostenute per interventi su immobili utilizzati per lo svolgimento di attività di impresa, arti e professioni, come identificati al paragrafo 1.2 (condomìni, soggetti che agiscono al di fuori della sfera imprenditoriale o libero professionale, IACP, coop. a proprietà indivisa, ONLUS, APS, ODV e solo per gli spogliatoi SSD e ASD).

Leggi anche: Requisiti tecnici Superbonus: mappa degli allegati che servono

Proseguendo, sempre dalla circolare 24/E/2020, relativamente agli interventi realizzati su parti comuni, nello specifico caso proposto nel quesito, si evince:
In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni. Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.

Seguendo quindi l’ordine logico di tali assunti di prassi, se ne desumono le seguenti conseguenze.

1. In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio,
2. le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza.
3. In dipendenza del punto 2 precedente, si possono verificare due ipotesi:

– se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio è superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni;
– se tale percentuale risulta inferiore al 50%, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio, quindi sono esclusi i proprietari o detentori di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni.

Il tutto limitatamente alla partecipazione millesimale.

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Calcolo della spesa massima per intervento

Relativamente al calcolo della spesa massima per tipologia di intervento occorrerebbe pertanto fare riferimento  al massimale stabilito dalla norma ma coordinato con quanto affermato dalla circolare 24/E: In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza.

Includendo quindi anche gli immobili non residenziali.

Per maggiore chiarezza si pensi anche all’art. 119, il quale, relativamente agli interventi trainanti sulle parti comuni disciplina l’importo massimo di spesa come segue: importo x massimo di spesa moltiplicato per il numero delle unità immobiliari (e non distingue fra residenziale e non).

Conclusione

In conclusione, l’immobile non residenziale concorre sempre come moltiplicatore di spesa, ma se l’edificio stesso nella sua interezza non supera per tipologia residenziale il 50%, il possessore o detentore dell’immobile non residenziale sono esclusi dal Superbonus.

Per completezza, si afferma che ferme rimangono le altre detrazioni diverse dal Superbonus quando accessibili da parte del soggetto interessato (es. Ecobonus 65% o Bonus facciate).

Risposta a cura di Matilde Fiammelli, dottore commercialista, revisore contabile, autore di volumi e articoli per le principali case editrici e testate del settore fiscale. Docente e relatore in convegni e webinar. Vive e lavora a Crema.