Come è noto, l’art. 3, comma 1, lett. e), del Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001) non offre una definizione diretta degli interventi di nuova costruzione, limitandosi ad affermare che tali sono “quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti” (ossia, non rientranti tra le ipotesi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia).
La disposizione, inoltre, elenca una serie di ipotesi che devono considerarsi tali: vediamole, analizziamo la nozione di nuova costruzione secondo la giurisprudenza e due recenti casi concreti.
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Indice
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Attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori
Quest’opera (II edizione) è una guida essenziale per i professionisti del settore tecnico, sia in ambito pubblico che privato. Questa nuova edizione è stata aggiornata con le più recenti novità normative, incluse le disposizioni della legge di conversione del decreto “Salva Casa”, nonché le FAQ e i criteri interpretativi rilasciati dal Ministero delle Infrastrutture. Il testo analizza in dettaglio le principali normative edilizie, offrendo strumenti operativi e interpretativi per affrontare le complesse dinamiche del settore. Particolare attenzione è dedicata ai titoli abilitativi, alla vigilanza sulle opere, all’agibilità degli edifici e alle responsabilità tecniche, fornendo un quadro chiaro e aggiornato sulle nuove procedure e sulle recenti interpretazioni ministeriali. Grazie all’inserimento di schemi riepilogativi, tabelle comparative e riferimenti giurisprudenziali, il manuale si distingue per la sua immediatezza e fruibilità, agevolando la consultazione e l’applicazione delle disposizioni vigenti. Un’opera indispensabile per progettisti, tecnici comunali, imprese edili e consulenti del settore, che troveranno in questo testo un supporto pratico e normativo per la gestione delle attività edilizie alla luce delle ultime evoluzioni legislative. Donato Palombellaè giurista esperto in Diritto immobiliare, con oltre trent’anni di esperienza maturata in studi professionali e aziende del settore edile immobiliare. Laureato con lode in Giurisprudenza, ha conseguito un Master per Giuristi d’Impresa all’Uni- versità di Bologna, specializzandosi in opere pubbliche. Autore di numerosi volumi su Edilizia, Urbanistica eContrattualistica immobiliare, collabora con riviste giuridiche di rilevanza nazionale ed è membro di comitati scientifici editoriali. Le sue opere sono presenti nelle principali biblioteche universitarie e istituzionali.Maria Palombellaautrice di vari articoli, ha curato la pubblicazione di monografie su temi giuridici pubblicati da Editori di livello nazionale (Maggioli Editore, Giuffré, Sole24Ore, Legislazione Tecnica). Ha vinto concorsi letterari. Come autrice del volume Olivetti Lekixon 80. Design Made in Italy ha ottenuto ricono- scimenti in Europa e Stati Uniti. Ha partecipato e relazionato a convegni internazionali.
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Nuova costruzione: le ipotesi elencate dal TUE
Ecco le ipotesi che secondo l’art. 3, comma 1, lett. e), del Testo Unico Edilizia devono verificarsi perché si tratti di nuova costruzione:
- la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente (fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6);
- gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune;
- la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
- l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o delle tende e delle unità abitative mobili con meccanismi di rotazione in funzione, e loro pertinenze e accessori, che siano collocate, anche in via continuativa, in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, che non posseggano alcun collegamento di natura permanente al terreno e presentino le caratteristiche dimensionali e tecnico-costruttive previste dalle normative regionali di settore ove esistenti;
- gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;
- la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato.
La nozione di nuova costruzione secondo la giurisprudenza
In mancanza di una definizione normativa, la giurisprudenza[1] ha indicato una nozione di nuova costruzione: di recente, il TAR Campania, Salerno, sez. II, nella sent. 29 maggio 2025, n. 986 e nella sent. 15 maggio 2025, n. 885, ha ribadito che, per “nuova costruzione”, si intende qualsiasi intervento che consista in una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, attuata attraverso opere di rimodellamento della morfologia del terreno, ovvero costruzioni lato sensu intese, che, indipendentemente dai materiali utilizzati e dal grado di amovibilità, presentino un simultaneo carattere di stabilità fisica e di permanenza temporale, dovendosi con ciò intendere qualunque manufatto che sia fisicamente ancorato al suolo. Il tratto distintivo e qualificante viene, dunque, assunto nell’irreversibilità spazio-temporale dell’intervento.
La configurabilità di una pertinenza urbanistico-edilizia richiede, invece, non solo la sussistenza di un rapporto funzionale costituto dal nesso strumentale dell’opera accessoria a quella principale, ma anche un elemento strutturale ovvero una dimensione ridotta e modesta del manufatto rispetto alla cosa in cui esso inerisce; l’esiguità deve essere un elemento ineliminabile, atteso che l’opera non deve creare un carico urbanistico.
I due casi concreti
Alla luce della precedente definizione, perciò, i giudici hanno affermato che:
- i tratti qualificanti della nuova costruzione, proprio in ragione della creazione di nuovo volume e nuova superficie, come tale, impattante sull’assetto urbanistico circostante, si riscontrano certamente dinanzi ad una tettoia con struttura portante in ferro, di carattere quindi permanente, con copertura a tegole di circa mq. 38,00 (TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 15 maggio 2025, n. 885);
- i tratti qualificanti della nuova costruzione non si ravvisano, invece, per la loro inidoneità a creare nuovo volume e nuova superficie, nel caso della sostituzione del pavimento di un terrazzo in uno alla sostituzione del manto impermeabile deteriorato, della modifica e/o sostituzione dell’impianto elettrico e di quello idraulico, della sostituzione dei pavimenti nelle camere e nel bagno compreso i rivestimenti, dell’ampliamento di un punto luce e aria (finestra) interno, posto sull’intramezzo di divisione tra la cucina ed il soggiorno al di sotto del quale è posto un piano di lavoro e cassettiera (TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 29 maggio 2025, n. 986).
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Note
[1] TAR Campania, Napoli, sez. II, sent. 4 febbraio 2020, n. 535; Consiglio di Stato, sez. II, sent. 22 luglio 2019, n. 5130; TAR Lazio, Roma, sez. II, sent. 11 luglio 2019, n. 9223.
In collaborazione con studiolegalepetrulli.it
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