Unifamiliari Superbonus. Per rientrare, possibile trasformare unifamiliari in mini condominio

(Aggiornamento dell’8 luglio 2022) Superbonus per le villette ammesso fino a fine anno ma solo nel rispetto del SAL del 30% a settembre, salvo ulteriori proroghe. Nel frattempo c’è chi pensa a soluzione alternative, come quella di “trasformare” la propria villetta in un condominio, oppure rinunciare alla casa funzionalmente autonoma e coinvolgere gli altri proprietari nei lavori, creando anche in questo caso un nuovo condominio.

Possibile senza rischiare i controlli delle Entrate? Ebbene sì. L’agenzia, con la circolare 23, ha aperto alla possibilità di suddividere il proprio immobile in più unità per poter approfittare dei termini più lunghi e del maggior plafond di spesa previsto per i minicondomini.

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Il via libera ufficiale

Nella circolare 23 l’Agenzia apre dunque a queste operazioni sottolineando che “In assenza di una espressa previsione normativa al riguardo, è possibile fruire del Superbonus anche nell’ipotesi in cui, prima dell’inizio dei lavori, il contribuente suddivida in più immobili un’unica unità abitativa. Ad esempio, l’unico proprietario di un edificio può, prima dell’inizio dei lavori, frazionarlo in più unità immobiliari distintamente accatastate al fine di beneficiare di un limite di spesa più elevato. Resta fermo l’eventuale accertamento, in concreto, di un utilizzo distorto della agevolazione in esame”.

Quindi non si considera a priori negativamente questa operazione ma, ovviamente, debbono essere rispettate tutte le regole per aver diritto alla detrazione.

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Immobili e scadenze

Col il testo attuale dell’art. 119 del decreto Rilancio per le villette singole e comunque per le unità funzionalmente autonome all’interno di immobili condominiali il termine ultimo per poter effettuare le spese che danno diritto al Superbonus è quello del 31 dicembre 2022 a patto di avere realizzato a giugno almeno il 30 per cento dei lavori a progetto.

Per evitare questa ipotesi chi ha una villetta e un paio di pertinenze, una delle quali magari è un box, può “trasformare” l’immobile in un mini condominio vendendo il box o addirittura donandolo ad un proprio familiare.

Viene il dubbio che in questo caso si possa correre il rischio di incappare in controlli delle Entrate, anche se nella circolare 30 del dicembre 2020 l’Agenzia aveva dato una risposta positiva ad un quesito analogo. Attenzione, però, non ad un quesito identico.

Nella circolare infatti era stato dato il via libera ad un contribuente che chiedeva se fosse possibile per il proprietario di un intero edificio donare al figlio una delle unità abitative prima dell’inizio dei lavori per costituire un condominio e, di conseguenza, accedere al Superbonus, quando ancora questo non era stato esteso agli immobili di un unico proprietario con fino a quattro unità distintamente accatastate >> Superbonus, unico proprietario di un condominio? Ora può accedere

La risposta data all’epoca riguardava, dunque, immobili già accatastati per uso abitativo, mentre nel caso della nostra villetta si tratterebbe di cedere al figlio un box anche se è vero che anche i proprietari di soli box posso usufruire delle agevolazioni. Teoricamente anche in questo caso l’operazione potrebbe essere ammessa, ma qualche dubbio in più rimane, anche sulla convenienza. Se è vero, infatti, che avendo un appartamento, una pertinenza e un box di un altro proprietario si ha diritto ad un plafond di spesa moltiplicato per tre, l’agevolazione non è legata a questo tetto massimo ma alla spesa realmente effettuata.

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Minicondominio per moltiplicare i plafond di spesa

Questa, peraltro, deve essere asseverata da un tecnico abilitato che sotto la sua responsabilità civile e penale (adesso è anche previsto anche il carcere in caso di falsa attestazione) dichiari che la spesa effettuata è in linea con i prezzari previsti per quel determinato intervento.

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Nel caso della coibentazione la spesa va calcolata a metro quadro e solo per le pareti degli appartamenti riscaldati. Ai fini del calcolo della spesa, quindi, non conta il numero di unità immobiliari presenti ma solo la superficie sulla quale intervenire. E dal momento che è previsto dal nuovo prezzario MiTE un importo di 180 euro a metro quadro per la coibentazione delle pareti, 276 per il tetto e 180 per i pavimenti, appare improbabile che per coibentare una palazzina ad un piano si arrivi a superare i 50.000 euro considerando la sua grandezza.

Qualora i prezzi superassero quelli fissati come massimo infatti, non si potrebbe comunque ricorrere ad altre somme dato che la detrazione è comunque rapportata al prezzo a metro quadro. I lavori trainati, poi, non sono realizzabili nei box, e quindi anche in questo caso moltiplicare i plafond non comporta alcun vantaggio.

Potrebbe valer la pena di moltiplicare i plafond in caso di Super Sismabonus ma solo se si deve ipotizzare una demolizione e ricostruzione, sempre che valga davvero la pena di pensare ad un intervento di questo genere quando la casa non è lesionata.

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In due sotto lo stesso tetto

Diverso invece il caso della bifamiliare con due appartamenti funzionalmente autonomi, dunque con accessi e impianti separati.

In questo caso, infatti, si può decidere di “fare squadra” per avere più tempo per i lavori. Si può infatti rinunciare all’autonomia e procedere come un mini condominio quando si tratta di fare la coibentazione.

La possibilità per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti di ottenere il Superbonus anche se situate all’interno di un condominio, infatti, è una possibilità più che un obbligo, una la scelta che era stata fatta, secondo quanto indicato nel corso del dibattito parlamentare, per favorire i proprietari di villette a schiera ammessi singolarmente ai lavori senza la necessità di coinvolgere tutto il consorzio.

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Lo stesso per le case di paese quando si tratta di costruzioni che hanno in comune il tetto, ma accessi del tutto autonomi, in alcuni casi addirittura su lati diversi della facciata dell’edificio.

Ora, però, se la manovra non cambia e si vogliono fare i lavori nulla vieta di mettersi d’accordo con i vicini e comportarsi, appunto, come un mini condominio grazie al fatto di avere il tetto e/o la facciata in comune.

Basta fare un’assemblea, approvare i lavori e trovare l’accordo sui pagamenti, dato che le fatture dovranno essere intestate ad un solo proprietario in qualità di “rappresentate” del condominio, che dovrà anche firmare la comunicazione di cessione del credito nel caso in cui si scelga questa opzione.

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Foto:iStock.com/piovesempre