Oggi apriamo la rassegna di sentenze settimanale con un tema sempre molto caldo: abuso edilizio del vicino di casa, cosa fare per evitare la denuncia? A seguire, parleremo anche di trasformazione di un lastrico solare in terrazza, serve permesso di costruire? Muro di recinzione, in quale caso serve chiedere titolo edilizio?
E ancora: adozione degli atti di repressione degli illeciti edilizi, serve chiedere avvio del procedimento? Piano attuativo di iniziativa privata, è atto dovuto?
Vediamo le sentenze in dettaglio, ma se vuoi una guida utile sui permessi edilizi e stabilire la regolarità dei manufatti (soprattutto ai fini dei Superbonus fiscali), consigliamo Come sanare gli abusi edilizi di Nicola D’Angelo edito da Maggioli Editore.
Abuso edilizio del vicino di casa, cosa fare ed evitare la denuncia
TAR Campania, Napoli, sez. III, sent. 28 giugno 2021, n. 4459
Sussiste l’obbligo dell’Amministrazione comunale di provvedere sull’istanza di repressione di abusi edilizi realizzati sul terreno confinante, formulatagli dal relativo proprietario
Con riferimento allo specifico caso della denuncia dell’abuso edilizio del vicino presentata dal proprietario confinante, si rammenta che il proprietario che, in ragione dello stabile collegamento con il territorio oggetto dell’intervento, gode di una posizione differenziata e nella cui sfera giuridica incide dannosamente il mancato esercizio dei poteri ripristinatori e repressivi relativi ad abusi edilizi da parte dell’organo preposto, se non vengono adottate le misure richieste, può pretendere un provvedimento che ne spieghi esplicitamente le ragioni, con il risultato che il silenzio serbato sull’istanza integra gli estremi del silenzio – rifiuto, sindacabile in sede giurisdizionale quanto al mancato adempimento dell’obbligo di provvedere in modo espresso (in termini, T.A.R. Lombardia, Milano, sez. II, 4 novembre 2019, n. 2290, Cons. Stato, Sez. VI, 28 marzo 2019 n. 2063).
Sussiste, invero, l’obbligo dell’Amministrazione comunale di provvedere sull’istanza di repressione di abusi edilizi realizzati sul terreno confinante, formulatagli dal relativo proprietario, il quale, per tale aspetto che si invera nel concetto di vicinitas, gode di una legittimazione differenziata rispetto alla collettività, subendo gli effetti nocivi immediati e diretti della commissione dell’eventuale illecito edilizio non represso nell’area limitrofa alla sua proprietà, onde egli è titolare di una posizione di interesse legittimo all’esercizio dei tali poteri di vigilanza e, quindi, può proporre l’azione a seguito del silenzio ai sensi dell’art. 31 c.p.a. (TAR Campania, Napoli, Sez. VIII, 10 febbraio 2021, n. 859, TAR Lombardia, II, 28 settembre 2018, n. 2171).
In sostanza, l’ampia sfera dei poteri di controllo attribuiti in materia urbanistico-edilizia all’amministrazione comunale non esclude che, rispetto ai singoli provvedimenti, gli interessati siano portatori di un interesse legittimo e che, pertanto, l’inerzia sulla relativa istanza integri gli estremi del silenzio rifiuto sindacabile in sede giurisdizionale. Fermo restando, cioè, che la funzione di vigilanza territoriale ex art. 27 del d.p.r. n. 380/2001 si esercita attraverso procedimenti avviati ex officio e che, quindi, in presenza di una istanza di parte, deve ritenersi non necessaria una perfetta corrispondenza tra quanto segnalato dal privato interessato e quanto contestato in sede di procedimento sanzionatorio, incombe, comunque, sull’amministrazione il dovere di vagliare i fatti denunciati sotto il profilo della loro esistenza materiale e della qualificazione giuridica della condotta attribuita al responsabile (cfr. (TAR Campania, Napoli, Sez. VIII, 19 ottobre 2016, n. 4766, Cons. Stato, sez. V, 9 dicembre 2002, n. 6773).
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Trasformazione di un lastrico solare in terrazza, serve permesso di costruire?
TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 28 giugno 2021, n. 1578
La trasformazione materiale e funzionale di un lastrico solare in terrazza richiede il permesso di costruire
Occorre distinguere la nozione di lastrico solare da quella di terrazza: il primo è una parte di un edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto o, quanto meno, una copertura di ambienti sottostanti, mentre la seconda è un ripiano anch’esso di copertura, ma che nasce già delimitato all’intorno da balaustre, ringhiere o muretti, indici di una ben precisa funzione di accesso e utilizzo per utenti (sul punto, cfr. TAR Campania Napoli, sez. IV, n. 11632/2010; TAR Lazio Roma, sez. II, n. 4043/2016; TAR Abruzzo, L’Aquila, n. 305/2018).
Ebbene, la giurisprudenza è concorde nel ritenere che la trasformazione materiale e funzionale di un lastrico solare in terrazza – quale, appunto, quella realizzata dai controinteressati – debba essere necessariamente subordinata a permesso di costruire, dacché comportante un incremento rilevante della superficie utile residenziale, ossia una proiezione verso l’esterno dello spazio abitativo fruibile (in termine di affaccio e sosta), sia pure in via accessoria; in particolare, nella sentenza n. 24/2018 è stato affermato che nel caso si realizzi un cambio di destinazione d’uso trasformando un solaio di copertura, per cui non è prevista la praticabilità, in terrazzo, mediante specifici interventi edilizi, sia necessario il cambio il permesso di costruire (TAR Lazio, Roma, sez. II, 22 marzo 2004, n. 2676; TAR Campania, Napoli, sez. VII, 1° luglio 2010, n. 16540) Tal è il caso che viene in rilievo nella specie, essendosi per l’appunto in presenza della trasformazione, in più punti, del lastrico solare di copertura in terrazzo, destinato alla fruizione da parte del ricorrente, che, per l’appunto, ha pavimentato tre terrazzi e/o lastrici solari e vi ha apposto le ringhiere di protezione.
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Muro di recinzione, in quale caso serve chiedere titolo edilizio?
TAR Calabria, Catanzaro, sez. II, sent. 2 luglio 2021, n. 1341
Serve il permesso di costruire per un muro di recinzione dalla struttura importante e dal forte impatto sullo stato dei luoghi
Condivisibile giurisprudenza sostiene che «la realizzazione di un muro di recinzione necessita del previo rilascio del permesso di costruire allorquando, avuto riguardo alla sua struttura e all’estensione dell’area relativa, sia tale da modificare l’assetto urbanistico del territorio, così rientrando nel novero degli “interventi di nuova costruzione” di cui all’art. 3, comma 1, lett. e) d.p.r. 380/2001» (ex multis, T.A.R. Campania, Napoli, Sez. VIII, 28 aprile 2020; Consiglio di Stato, Sez. VI, 9 luglio 2018, n. 4169).
Conseguentemente, serve il permesso di costruire per:
- un muro perimetrale in cemento armato di altezza media di m 1,65, sovrastato sui vari lati da ringhiera di ferro di m 1,50, con lunghezza complessiva di m 83,00;
- un muro di separazione lungo m 26 circa, alto m 1,45, anch’esso sovrastato da una ringhiera in ferro alta m 1,50, realizzato all’interno della medesima area recintata, parzialmente pavimenta ed adibita ad aiuole e spazi verdi attrezzati.
In applicazione della richiamata giurisprudenza, pertanto, e avuto riguardo alle caratteristiche strutturali delle opere, è da escludersi che tali interventi possano qualificarsi di modesta entità e siano quindi realizzabili in regime di edilizia libera, impattando di contro sull’assetto del territorio, sul piano urbanistico ed edilizio.
Né, ancora, è possibile considerare i muri come pertinenze, posto che il concetto di pertinenza previsto dal diritto civile va distinto dal più ristretto concetto di pertinenza inteso in senso urbanistico, “applicabile soltanto ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un’opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici et similia, ma non anche ad opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all’opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa, tale, cioè, che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica” (Consiglio di Stato, Sez. II, 9 ottobre 2020, n. 6020).
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Adozione degli atti di repressione degli illeciti edilizi, serve chiedere avvio del procedimento?
TAR Campania, Napoli, sez. II, sent. 2 luglio 2021, n. 4577
Non è richiesta la comunicazione di avvio del procedimento per l’adozione degli atti di repressione degli illeciti edilizi
La comunicazione di avvio del procedimento deve ritenersi superflua ai fini dell’adozione degli atti di repressione degli illeciti edilizi; invero, tali procedimenti essendo tipizzati, in quanto compiutamente disciplinati da legge speciale e caratterizzati dal compimento di meri accertamenti tecnici sulla consistenza e sul carattere abusivo delle opere realizzate, non richiedono l’apporto partecipativo del destinatario, e ciò anche a prescindere dall’applicabilità dell’art. 21-octies della legge n. 241/1990 (orientamento consolidato: cfr. ex multis Consiglio di Stato, Sez. IV, 20 maggio 2014 n. 2568 e 25 giugno 2013 n. 3471; TAR Campania Napoli, Sez. IV, 9 maggio 2016 n. 2338; TAR Lazio Roma, Sez. I, 22 aprile 2016 n. 4720).
In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it
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Le nuove procedure edilizie SCIA 1 e SCIA 2 dopo il glossario opere edilizia libera
La continua evoluzione per la semplificazione della disciplina edilizia ha sancito nuove disposizioni legislative che modificano sostanzialmente la materia trattata.Il decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 2 marzo 2018, pubblicato in G.U. n. 81 del 7 aprile 2018, ha approvato il Glossario delle opere edilizie realizzabili senza alcun titolo abilitativo. Il provvedimento riveste notevole importanza, poiché garantisce omogeneità del regime giuridico su tutto il territorio nazionale, eliminando gli ostacoli interpretativi e uniformando la disciplina amministrativa.Il decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222 ha modificato radicalmente l’attività edilizia libera, la comunicazione inizio lavori asseverata, e la disciplina dell’agibilità; ha introdotto la super SCIA in luogo della super DIA; ha modificato lo sportello unico per l’edilizia, il regime del permesso di costruire, la segnalazione certificata diinizio attività; ha adeguato le norme del testo unico per l’edilizia alle modifiche intervenute con il medesimo provvedimento. Il decreto legislativo 30 giugno 2016, n. 127 ha sostituito integralmente la disciplina della conferenza di servizi: articolo 14 “Conferenze di servizi”; articolo 14-bis “Conferenza semplificata”; articolo 14-ter “Conferenza simultanea”; articolo 14-quater “Decisione della conferenza di servizi”; articolo 14-quinquies “Rimedi per le amministrazioni dissenzienti”. Inoltre ha disposto il coordinamento con le discipline settoriali della conferenza di servizi attraverso le modifiche al Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, relativamente allo sportello unico per l’edilizia e alle procedure per il rilascio del permesso di costruire.Il decreto legislativo 30 giugno 2016, n. 126 ha modificato notevolmente la disciplina della segnalazione certificata di inizio attività, di cui alla legge 7 agosto 1990, n. 241 con l’introduzione di due nuovi articoli: articolo 18-bis “Presentazione di istanze, segnalazioni o comunicazioni”; articolo 19-bis “Concentrazione dei regimi amministra- tivi”; ha modificato i seguenti articoli: 19 “Segnalazione certificata di inizio attività – SCIA”; 20 “Silenzio assenso”; 21 “Disposizioni sanzionatorie”; 29 “Ambito di applicazione della legge”.Tutte le modifiche introdotte tendono a snellire e velocizzare le procedure di formazione del permesso di costruire, della segnalazione certificata inizio attività, della super SCIA, della comunicazione inizio lavori asseverata, nonché dell’agibilità degli edifici o parte di essi. Inoltre, il Glossario delle opere edilizie libere chiarisce molti dubbi interpretativi ed amplia la sfera degli interventi per i quali non occorre alcun titolo abilitativo.Il volume è organizzato per argomenti all’interno dei quali sono trattate le indicazioni operative, la successione cronologica e le informazioni utili alla gestione procedurale di ciascuna attività, al fine di porre il tecnico nella condizione di poter disporre di tutte le informazioni utili a garantire la completa copertura delle problematiche che sarà chiamato ad affrontare nell’assolvimento del suo incarico.Mario Di Nicola, architetto, opera presso gli uffici tecnici del Comune di Roseto degli Abruzzi (TE), per i settori Edilizia e Urbanistica; ha redatto numerosi piani urbanistici e progetti di opere pubbliche. È, altresì, noto autore di molteplici pubblicazioni in materia.VOLUMI COLLEGATI• Operare e progettare con il testo unico dell’edilizia, M. Di Nicola, V ed., 2017• Formulario generale dell’edilizia, M. Di Nicola, IX ed., 2017
Mario Di Nicola | 2018 Maggioli Editore
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Foto: iStock/Hendrik David
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