Non è raro che i condomini di un caseggiato, che si affaccia sulla pubblica via, agendo a tutela del proprio diritto al libero accesso al fabbricato, chiedano all’autorità comunale l’installazione di paletti dissuasori per impedire la sosta indiscriminata di veicoli privati, nel tratto antistante il portone del caseggiato.
Molto spesso è la stessa polizia municipale che, constatato il disagio per i residenti, richiede al comune la messa in opera di paletti o, in alternativa, l’apposizione di segnaletica verticale di divieto di sosta.
Leggi anche: Condominio: si può chiudere con cancelli un’area di collegamento con la via pubblica?
Dissuasori in condominio e ruolo dell’autorità comunale
A fronte della domanda dei condomini, l’amministrazione comunale è tenuta ad assumere una decisione; infatti spetta all’amministrazione vigilare sulle strade di cui è proprietaria (oltre che sulle relative pertinenze, come i marciapiedi destinati al transito dei pedoni), dei quali deve garantire la destinazione pubblica ed il corretto utilizzo da parte degli utenti (si veda, ad esempio, Tar Napoli 2 settembre 2015).
Di conseguenza, rientra certamente nella competenza del comune proprietario della strada, l’apposizione e la manutenzione della segnaletica stradale e l’installazione di paletti con funzione di dissuasione alla sosta dei veicoli privati (che devono, però, essere autorizzati dal ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e posti in opera previa ordinanza comunale).
In caso di ingiustificato silenzio il comune può essere condannato dai giudici ammnistrativi a pronunciarsi espressamente sull’istanza dei condomini con un provvedimento motivato (entro e non oltre giorni 30 dalla comunicazione o dalla notificazione della sentenza).
Nella stessa sentenza viene normalmente nominato un commissario ad acta che, in caso di perdurante inerzia dell’autorità comunale, provvederà entro i successivi 30 giorni a trovare una soluzione (previa presentazione di apposita nuova istanza dei condomini).
>> Non perderti nessun articolo! Ricevi le nostre news
Dissuasori ed area privata
È possibile che il condominio voglia installare dissuasori in area esterna alla proprietà condominiale. In tal caso il comune potrebbe arrivare a negare l’autorizzazione sostenendo che il posizionamento dei dissuasori di parcheggio sull’area di proprietà privata intralcia la circolazione locale, ostacolando e rendendo pericolose le manovre di entrata ed uscita dall’area interessata.
Tale provvedimento negativo del comune non può essere adottato senza compiere alcuna valutazione e senza dar conto a sufficienza delle ragioni per le quali il provvedimento favorevole, al quale aspirano i ricorrenti, sarebbe stato di intralcio alla viabilità.
Il rifiuto dell’autorizzazione comunale all’installazione di dissuasori di parcheggio, perciò, il cui unico fine è quello di garantire il rispetto dell’esclusività dell’uso da parte dei singoli proprietari di un’area comune, è illecito se incide sulla concreta occupazione dell’area privata con le autovetture, le quali, in assenza di un provvedimento inibitorio o dell’apposizione di un vincolo alla proprietà privata, possono liberamente sostare nello spazio comune.
Del resto, il comune può bilanciare l’interesse all’ordinato svolgimento della circolazione con il diritto dei proprietari dell’area limitrofa al punto considerato come pericoloso, individuando soluzioni alternative al divieto di installare i dissuasori di parcheggio; così, ad esempio, per ridurre la pericolosità dell’area, potrebbe procedere all’apposizione di specchi parabolici nei pressi dell’immissione dell’area privata nella pubblica via, di dissuasori di velocità sulla pubblica via o di semafori sia nella pubblica via sia all’intersezione della stessa con l’area privata condominiale (TAR Lombardia n. 190 del 21 gennaio 2021).
Non perderti: Violazione delle distanze legali, serve un mandato speciale
I dissuasori in condominio interni al caseggiato
I dissuasori che possono assumere forma di pali, paletti, colonne a blocchi, cordolature, cordoni ed anche cassonetti e fioriere – possono essere installati nei viali interni condominiali; in tal caso devono essere visibili e possono essere di qualunque materiale, ma non devono, per forma od altre caratteristiche, creare pericolo ai pedoni e, in particolare, ai bambini.
In ogni caso la decisione deve essere presa dall’assemblea che ha una competenza generale a deliberare interventi manutentivi e conservativi inerenti le parti comuni, sia di propria iniziativa sia ratificando l’operato dell’amministratore, con le maggioranze previste dall’art.1136, 2° e 3° comma c.c.
Non può essere, però, messa in discussione la legittimità delle delibere che vietano ai condomini di parcheggiare le loro auto nell’area condominiale antistante il fabbricato, disponendo la collocazione di paletti e di fioriere, in quanto trattasi di delibere che hanno regolamentato l’uso della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c., senza alterarne la funzione o la destinazione, e che – in quanto tali – non danno luogo ad innovazioni ai sensi dell’art. 1120 c.c., da approvare a maggioranza qualificata, non potendosi ritenere che l’apposizione di ostacoli alla sosta (paletti, fioriere) dia luogo ad opere di trasformazione che incidano sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione (Cass. civ., Sez. VI – 2, 16/09/2016, n. 18187); naturalmente la spesa per l’installazione di dissuasori deve essere ripartita tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà.
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista.
Potrebbe interessarti: Condominio: cosa succede se l’assegnazione dei posti auto lede un condomino?
Ti consigliamo i volumi
Manuale operativo del condominio
Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza. Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.
Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore
54.00 € 51.30 €
Preferisci acquistare il Manuale Operativo del Condominio su Amazon? Lo trovi qui
Il recupero delle quote dei condomini e il pagamento dei fornitori
Il recupero delle quote di spesa per la gestione dei beni e dei servizi comuni dai condomini morosi è un problema di stretta attualità e con chiari riflessi pratici nell’attività dell’amministratore di condominio. Che fare, allora?Questo manuale risponde alle necessità del professionista e offre un supporto teorico e pratico su come agire correttamente e con successo per recuperare le quote dei condomini inadempienti e gestire il pagamento dei fornitori.A testimonianza dell’impronta operativa, sono associati al volume una raccolta di formulari pronti per l’uso e una rassegna di giurisprudenza, essenziale per delineare le strategie più corrette nella messa in pratica delle procedure di recupero.Alla fine di ogni capitolo sono proposte delle tabelle di sintesi che forniscono “per punti” gli elementi essenziali della trattazione e gli argomenti sono facilmente reperibili grazie all’utile indice analitico per argomenti, posto al termine dell’opera.Tra i temi trattati nel manuale, si evidenziano in particolare: • i ruoli, le competenze e i poteri in capo all’amministratore e all’assemblea; • l’individuazione dei soggetti chiamati a partecipare alle spese (dai proprietari agli inquilini, senza dimenticare gli usufruttuari) e i casi particolari (p.es. il decesso di un proprietario); • gli strumenti e le modalità per il recupero delle spese in via giudiziale ed extra giudiziale o tramite l’istituto della mediazione; • le obbligazioni nei confronti dei fornitori.Gianfranco Di RagoAvvocato in Milano, abilitato al patrocinio presso la Suprema Corte di Cassazione, si occupa di diritto civile (www.studiolegaledirago.it). È altresì Giudice onorario del Tribunale Civile di Genova. È stato mediatore civile e formatore accreditato presso il Ministero della giustizia in base al D.M. 180/2010. È altresì formatore in materia di diritto condominiale ed è stato Responsabile Scientifico in numerosi corsi di formazione e aggiornamento per amministratori condominiali in base al D.M. 140/2014. Affianca all’attività professionale quella di ricerca ed editoriale. Da quasi 20 anni collabora con il quotidiano “ItaliaOggi”, per il quale cura la sezione immobiliare, e con numerose altre riviste giuridiche. È autore di numerosi volumi in materia di condominio e locazioni, nonché di articoli e note a sentenza.
Gianfranco Di Rago | 2021 Maggioli Editore
18.00 € 17.10 €
Guida alla ripartizione delle spese condominiali
Il presente volume, con riferimento costante al dato normativo e alle decisioni più recenti dei giudici, offre al lettore le conoscenze per utilizzare al meglio i principi generaliche sono alla base della ripartizione degli oneri condominiali e del recupero crediti. In particolare il volume affronta il tema della variegata terminologia utilizzata dal legislatore per le spese condominiali in generale, analizzando i criteri generali che presiedono alla ripartizione, ponendo in luce la loro derogabilità. Nella seconda parte del volume si affronta, in modo esaustivo, la disciplina della ripartizione delle spese delle diverse parti comuni, delle scale, del solaio, del lastrico e della terrazza a livello di uso esclusivo e degli impianti comuni. Particolare attenzione viene dedicata al problema del riparto delle spese di riscaldamento dopo il passaggio alla termoregolazione e contabilizzazione di calore secondo le indicazioni contenute nella legge, tenendo conto delle novità contenute nel nuovo d.lgs. 102/2014, modificato dal d.lgs. 14 luglio 2020. Non poteva mancare poi un’analisi dello “spinoso” tema delle spese di manutenzione e ricostruzione dei balconi. L’ultimo capitolo tratta in modo diretto e pratico dei principali temi legati al recupero crediti, affrontando tutte le principali problematiche legate al rapporto tra creditori e debitori nel settore condominiale. Giuseppe BordolliMediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.
Giuseppe Bordolli | 2021 Maggioli Editore
34.00 € 32.30 €
Preferisci acquistare la Guida alla Ripartizione delle Spese Condominiali su Amazon? La trovi qui
Foto:iStock.com/megaflopp
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento