Agenzia delle Entrate porta un importante (e necessario) chiarimento sulla definizione di unità funzionalmente indipendenti e i correlati limiti di spesa.
La risposta è la n. 10 del 5 gennaio 2021 ed è ovviamente legata al Superbonus 110%, prorogato prima della fine dell’anno (>> leggi: Proroga Superbonus 110% al 30 giugno 2022). Vediamo in dettaglio come funziona la detrazione per un edificio composto da più unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti.
>> Legge di bilancio 2021, tutti i bonus casa per l’edilizia <<
Superbonus 110%, nuovi limiti di spesa
In questo caso analizzato da Entrate, l’istante dichiara di essere proprietario di due unità immobiliari e delle relative pertinenze, facenti parte di un unico edificio ma distintamente accatastate (categoria catastale A/3).
Nello specifico:
– la prima unità immobiliare è adibita ad abitazione principale ed è sviluppata su due piani (piano terra e piano strada). A piano terra ci sono un’autorimessa (C/6) e una cantina (C/2), pertinenze dell’abitazione principale;
– la seconda unità immobiliare, è usata come civile abitazione e si sviluppa su un solo piano, il primo.
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Superbonus e unità funzionalmente indipendenti
Con le ultime modifiche apportate all’art. 119 del Decreto rilancio dalla legge 30 dicembre 2020, n. 178 (c.d. Legge di Bilancio 2021), si erano già in realtà definite con maggior puntualità i concetti di unità immobiliare funzionalmente indipendente, ed era stato esteso il beneficio fiscale agli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.
>> TESTO DEFINITIVO LEGGE DI BILANCIO 2021
Secondo l’ultima definizione di unità funzionalmente indipendente introdotta proprio dalla Legge di Bilancio 2021: Un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale.
Dunque l’istante ha dichiarato che le due unità abitative, sebbene poste una sopra l’altra nel contesto del medesimo edificio, sono “funzionalmente indipendenti” poiché dotate di un proprio impianto per l’acqua, per l’energia elettrica e di impianto di riscaldamento esclusivo, e dispongono di un accesso dalla strada indipendente:
– uno a servizio dell’abitazione principale (con accesso dal piano terra),
– l’altro a servizio dell’abitazione a disposizione (con accesso dal piano strada).
Entrambe le unità abitative hanno inoltre un proprio numero civico e non ci sono parti comuni, fatta eccezione della copertura, il tetto.
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Limiti di spesa per il 110%
L’istante vorrebbe eseguire, su queste unità immobiliari, i seguenti interventi, e vorrebbe conferma dell’esistenza dei presupposti per la fruizione della detrazione fiscale del 110% e i relativi limiti di spesa applicabili.
- Rifacimento della copertura dell’edificio (tetto), nel rispetto della normativa antisismica.
- Posa del cappotto termico (>> Cappotto termico, cattive applicazioni e conseguenze).
- Sostituzione degli infissi e delle chiusure oscuranti (>> Superbonus per infissi, porte e finestre).
- Sostituzione dell’impianto termico di pertinenza esclusiva di ciascuna unità abitativa.
- Installazione di un impianto fotovoltaico e relativo sistema di accumulo (>> Il Superbonus fotovoltaico raddoppia: limite spesa a 96 mila euro!).
- Installazione di un’infrastruttura per la ricarica di veicoli elettrici.
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Due requisiti: accesso autonomo e indipendenza funzionale (in contemporanea)
Entrate ha ricordato che i due requisiti relativi all’accesso autonomo e all’indipendenza funzionale vanno posseduti contemporaneamente e che, a titolo esemplificativo, si può ritenere che una unità immobiliare abbia accesso autonomo dall’esterno qualora, ad esempio:
– all’immobile si accede direttamente da strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da passaggio (cortile, giardino) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;
– all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.
Ammontare massimo di spesa
L’istante dichiara la proprietà di un edificio composto dalle due unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo.
L’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito a ciascuna unità abitativa funzionalmente indipendente posseduta e alle sue pertinenze (anche se accatastate separatamente), e va considerato nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa.
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Nello specifico i massimali sono:
– 50 mila euro per gli interventi di riqualificazione energetica di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro della unità abitativa;
– 30 mila euro per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione;
– 96 mila euro per gli interventi antisismici per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali dell’edificio, ivi compresi quelli da eseguirsi sul “tetto”;
– 54.545,45 per l’acquisto e la posa in opera di infissi e schermature solari;
– 48 mila per l’istallazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo;
– 3 mila per l’istallazione infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici.
>> SCARICA la risposta n. 10 del 5 gennaio 2021
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Manuale del progettista per gli interventi sull’esistente e per la redazione di Due Diligence immobiliari
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