Agenzia delle Entrate porta un importante (e necessario) chiarimento sulla definizione di unità funzionalmente indipendenti e i correlati limiti di spesa.
La risposta è la n. 10 del 5 gennaio 2021 ed è ovviamente legata al Superbonus 110%, prorogato prima della fine dell’anno (>> leggi: Proroga Superbonus 110% al 30 giugno 2022). Vediamo in dettaglio come funziona la detrazione per un edificio composto da più unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti.
>> Legge di bilancio 2021, tutti i bonus casa per l’edilizia <<
Superbonus 110%, nuovi limiti di spesa
In questo caso analizzato da Entrate, l’istante dichiara di essere proprietario di due unità immobiliari e delle relative pertinenze, facenti parte di un unico edificio ma distintamente accatastate (categoria catastale A/3).
Nello specifico:
– la prima unità immobiliare è adibita ad abitazione principale ed è sviluppata su due piani (piano terra e piano strada). A piano terra ci sono un’autorimessa (C/6) e una cantina (C/2), pertinenze dell’abitazione principale;
– la seconda unità immobiliare, è usata come civile abitazione e si sviluppa su un solo piano, il primo.
Leggi anche: Verande abusive, il problema nel Superbonus
Superbonus e unità funzionalmente indipendenti
Con le ultime modifiche apportate all’art. 119 del Decreto rilancio dalla legge 30 dicembre 2020, n. 178 (c.d. Legge di Bilancio 2021), si erano già in realtà definite con maggior puntualità i concetti di unità immobiliare funzionalmente indipendente, ed era stato esteso il beneficio fiscale agli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.
>> TESTO DEFINITIVO LEGGE DI BILANCIO 2021
Secondo l’ultima definizione di unità funzionalmente indipendente introdotta proprio dalla Legge di Bilancio 2021: Un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale.
Dunque l’istante ha dichiarato che le due unità abitative, sebbene poste una sopra l’altra nel contesto del medesimo edificio, sono “funzionalmente indipendenti” poiché dotate di un proprio impianto per l’acqua, per l’energia elettrica e di impianto di riscaldamento esclusivo, e dispongono di un accesso dalla strada indipendente:
– uno a servizio dell’abitazione principale (con accesso dal piano terra),
– l’altro a servizio dell’abitazione a disposizione (con accesso dal piano strada).
Entrambe le unità abitative hanno inoltre un proprio numero civico e non ci sono parti comuni, fatta eccezione della copertura, il tetto.
Potrebbe interessarti: Siepi a bordo strada, quali sono le distanze previste dalla legge?
Limiti di spesa per il 110%
L’istante vorrebbe eseguire, su queste unità immobiliari, i seguenti interventi, e vorrebbe conferma dell’esistenza dei presupposti per la fruizione della detrazione fiscale del 110% e i relativi limiti di spesa applicabili.
- Rifacimento della copertura dell’edificio (tetto), nel rispetto della normativa antisismica.
- Posa del cappotto termico (>> Cappotto termico, cattive applicazioni e conseguenze).
- Sostituzione degli infissi e delle chiusure oscuranti (>> Superbonus per infissi, porte e finestre).
- Sostituzione dell’impianto termico di pertinenza esclusiva di ciascuna unità abitativa.
- Installazione di un impianto fotovoltaico e relativo sistema di accumulo (>> Il Superbonus fotovoltaico raddoppia: limite spesa a 96 mila euro!).
- Installazione di un’infrastruttura per la ricarica di veicoli elettrici.
> Leggi anche: Cappotto termico condominio e asseverazione: a quali prezzi si fa riferimento?
Due requisiti: accesso autonomo e indipendenza funzionale (in contemporanea)
Entrate ha ricordato che i due requisiti relativi all’accesso autonomo e all’indipendenza funzionale vanno posseduti contemporaneamente e che, a titolo esemplificativo, si può ritenere che una unità immobiliare abbia accesso autonomo dall’esterno qualora, ad esempio:
– all’immobile si accede direttamente da strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da passaggio (cortile, giardino) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;
– all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.
Ammontare massimo di spesa
L’istante dichiara la proprietà di un edificio composto dalle due unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo.
L’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito a ciascuna unità abitativa funzionalmente indipendente posseduta e alle sue pertinenze (anche se accatastate separatamente), e va considerato nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa.
Potrebbe interessarti: Sismabonus 110%, come averlo col rinforzo dei solai esistenti
Nello specifico i massimali sono:
– 50 mila euro per gli interventi di riqualificazione energetica di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro della unità abitativa;
– 30 mila euro per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione;
– 96 mila euro per gli interventi antisismici per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali dell’edificio, ivi compresi quelli da eseguirsi sul “tetto”;
– 54.545,45 per l’acquisto e la posa in opera di infissi e schermature solari;
– 48 mila per l’istallazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo;
– 3 mila per l’istallazione infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici.
>> SCARICA la risposta n. 10 del 5 gennaio 2021
Le asseverazioni del Tecnico per il Superbonus 110% – eBook in pdf
Guida tecnica per Sismabonus ed Ecobonus
Guida tecnica per il super sismabonus e il super ecobonus 110% – Libro
Questa guida si configura come un vero e proprio prontuario di riferimento per i tecnici, chiamati a studiare e ad applicare, per la propria committenza, gli interventi di miglioramento strutturale antisismico e di efficientamento energetico degli edifici nell’ambito delle agevolazioni fiscali del 110% (i c.d. Super Sismabonus e Super Ecobonus introdotti con il decreto Rilancio). L’opera è divisa in due parti. La prima parte, a cura di Andrea Barocci, riporta tutte e tre le possibilità di detrazione legate agli interventi strutturali: il bonus ristrutturazione, il sismabonus, il superbonus. Per ciascuno di essi si offre la disamina della nascita e delle possibilità di applicazione, al fine di comprenderne lo scopo e le condizioni al contorno, compreso il tema delicato delle asseverazioni. In parallelo alla possibilità fiscale, si affronta l’allineamento con le Norme Tecniche delle Costruzioni in quanto, al di là delle detrazioni, ogni intervento dovrà essere inquadrato all’interno di un procedimento edilizio ai sensi del d.P.R. 380/2001. La seconda parte, a cura di Sergio Pesaresi, tratta il tema del Super Ecobonus, suddividendo il percorso progettuale, per la parte finalizzata alla detrazione, in due fasi operative: lo studio di fattibilità e il progetto preliminare. Con lo studio di fattibilità il progettista potrà verificare preliminarmente, passo per passo, se l’edificio e i committenti possiedono i requisiti richiesti dall’art. 119 del decreto Rilancio per l’accesso alla detrazione. Nella seconda fase operativa il progettista comincerà a redigere il progetto preliminare che, combinando in modo oculato i mezzi messi a disposizione dal decreto Rilancio, dovrà soddisfare i requisiti tecnici previsti. Andrea BarocciIngegnere, Fondatore di IDS-Ingegneria Delle Strutture, si occupa di strutture e rischio sismico sia in ambito professionale che come componente di Organi Tecnici, Comitati, Associazioni. Autore di pubblicazioni in materia e docente in numerosi corsi e seminari.Sergio PesaresiIngegnere civile, Progettista specializzato in costruzioni ecosostenibili e di bio-architettura. Consulente e Docente dell’Agenzia CasaClima di Bolzano. Progettista di case passive certificato dal Passvhaus Institut di Darmstadt (D) e accreditato presso il PHI-Ita di Bolzano. Supervisor della Fondazione ClimAbita e SouthZeb designer. Tecnico base di ARCA e Tecnico ufficiale Biosafe. Studioso delle tematiche del Paesaggio e della Mobilità Sostenibile. Docente in corsi di aggiornamento professionale e consulente di Fisica Edile.
Andrea Barocci, Sergio Pesaresi (a cura di) | 2020
20.00 € 16.00 €
Manuale del progettista per gli interventi sull’esistente
Foto: iStock/SergeyNivens
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento