Con l’approvazione della Legge di bilancio 2021 sono state apportate diverse modifiche alle legislazioni, tra cui alcuni requisiti per accedere al Superbonus 110%.
In particolare, l’articolo 66, lettera n, apporta un’importante modifica all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34.
Con questo aggiornamento anche chi è unico proprietario di un condominio potrà accedere alla detrazione.
Vediamo in dettaglio l’aggiornamento della Legge di bilancio 2021 riguardo ai soggetti che possono accedere al Superbonus 110%, confrontandolo con l’ultima risoluzione AdE basata sulla vecchia legislazione.
Superbonus, unico proprietario di un condominio? Ora può accedere
All’interno della Legge di bilancio 2021, con l’art. 66 lettera n, viene apportata una significativa modifica al comma 9 articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34.
Nell’articolo 66 lettera n, infatti, possiamo leggere:
al comma 9, lettera a), dopo la parola: «condomini» sono aggiunte le seguenti: «e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche».
Leggendo l’articolo possiamo benissimo vedere il riferimento agli edifici plurifamiliari posseduti da un unico proprietario che eliminare la limitazione imposta dalla parola condomini.
Vediamo quindi l’ultima risoluzione dell’Agenzie delle Entrate in proposito e come sarebbe cambiata con quest’ultimo aggiornamento.
Superbonus e unico proprietario, la risoluzione AdE
L’agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 78/E del 15 dicembre 2020, ha negato a un contribuente, unico proprietario di un edificio plurifamiliare, la possibilità di accedere al Superbonus 110%.
La motivazione per aver negato la possibilità di accedere al superbonus, risiede nel fatto che il proprietario delle unità abitative non è ne residente ne condomino nel complesso.
L’istante che ha posto il quesito all’Agenzie delle Entrate, dichiara di essere residente all’estero, ma rappresenta di essere:
– pieno proprietario di una unità abitativa;
– nudo proprietario di altre due unità abitative di cui una adibita a magazzino.
Tutte le unità vanno a formare un edificio plurifamiliare su cui l’istante intende effettuare interventi di ristrutturazione, incluso il rifacimento completo della struttura (parte comune a tutte le unità immobiliari), con adeguato isolamento termico e miglioramento strutturale antisismico.
A questo proposito, il contribuente chiede se per le spese che andrà a sostenere potrà usufruire della detrazione del Superbonus 110% (articolo 119 del decreto legge n. 34 del 19 maggio 2020, convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77).
>> Leggi la risoluzione qui <<
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Il parere del contribuente
Stando all’interpretazione dell’istante, egli ritiene di poter accedere alla detrazione in quanto proprietario di diritti reali diversi a carico di soggetti diversi per le varie unità immobiliari.
Questo sarebbe sufficiente a determinare la fruibilità del Superbonus facendo capo a sé stesso, essendo in qualità di:
– pieno proprietario della prima unità;
– nudo proprietario delle unità 2 e 3, in questo caso viene fatto capo all’usufruttuario.
Per tutti i motivi suddetti, l’istante ritiene di poter accedere alla detrazione senza essere soggetto alla limitazione prevista nella circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020.
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Il responso dell’Agenzie delle Entrate
Nella risoluzione, l’AdE nega la possibilità al contribuente di accedere alla detrazione.
Pur rispettando tutti i requisiti necessari per accedere alla detrazione, gli interventi non sono sufficienti a garantirne il beneficio da parte dell’istante, in quanto la sua situazione soggettiva non lo permette.
L’impossibilità di accedere è stata determinata proprio dalla circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020 citata dallo stesso contribuente.
Se è vero che alla detrazione possono accedere tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati, è vero allo stesso modo che sono ammessi all’agevolazione gli interventi da effettuati dai condomìni sulle parti comuni.
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A questo proposito, nella circolare sopracitata, viene espressamente dichiarato che: “non spetta il superbonus per interventi effettuati su parti comuni a più immobili, i quali, seppur distintamente accatastati appartengono ad un unico proprietario. Inoltre si include nella qualifica di proprietario anche il nudo proprietario”.
Ricordando che con l’espressione “condòmini” si intende più soggetti diversi che possiedono le singole unità immobiliari e che anche il direttore AdE, davanti alla Commissione Parlamentare per l’Anagrafe tributaria aveva dichiarato che: il superbonus spetta a più proprietari che concedono in locazione più unità immobiliari ad un unico inquilino, ma non spetta, all’unico proprietario che concede in locazione a più locatari le proprie unità immobiliari.
Possiamo ben determinare l’impossibilità per il contribuente di effettuare gli interventi beneficiando della detrazione al 110%.
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In fine, è doveroso precisare che pur non potendo beneficiare del Superbonus, l’istante, potrà comunque accedere a tutte le detrazioni riguardanti Sismabonus, recupero del patrimonio edilizio e risparmio energetico già vigenti prima dell’introduzione del Superbonus 110%.
Superbonus e unico proprietario, la nuova risoluzione
Stando ai più recenti aggiornamenti introdotti in materia, attraverso l’articolo 66 della Legge di bilancio 2021, possiamo affermare che oggi la richiesta del contribuente sarebbe stata accettata.
Il contribuente infatti, essendo pieno proprietario della prima unità e nudo proprietario delle unità 2 e 3, può richiedere di accedere alla detrazione fiscale per gli interventi che intende eseguire, essendo essi compresi nei commi da 1 a 9 dell’articolo 119 del del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34.
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