Secondo bagno in condominio violando le distanze legali

In ambito condominiale la creazione o la modifica di un secondo bagno rappresenta un’esigenza tanto diffusa da poter essere considerata essenziale con la conseguenza che, a determinate condizioni, non trova applicazione l’art. 889 c.c.

La vicenda per cui si è sollevata la questione e a cui ha dato risposta la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 26680 del 24-11-2020, è la seguente.

Un condomino realizzava un secondo bagno in corrispondenza della camera da letto dell’appartamento al piano inferiore. Il proprietario di quest’ultimo lamentava rumori insopportabili e si rivolgeva al Tribunale ritenendo che le tubazioni del nuovo bagno violassero le distanze legali previste dall’articolo 889 c.c.

Il Tribunale accoglieva la domanda ed accertava la violazione delle distanze, mentre la Corte d’appello, dichiarava la nullità della sentenza di primo grado e, decidendo nel merito, dava torto al proprietario sottostante.

Quest’ultimo proponeva ricorso per cassazione, ma i giudici supremi dichiaravano la nullità del processo d’appello per questioni procedurali.

Secondo bagno in condominio violando le distanze legali

Riassunto il giudizio, la Corte d’Appello ancora una volta respingeva le ragioni del condomino dell’appartamento sottostante, osservando come l’uso più intenso del solaio comune intermedio fosse consentito, escludendo la violazione dell’art. 889 c.c. in quanto incompatibile con la struttura dell’edificio e le esigenze abitative moderne.

Il soccombente ricorreva in cassazione lamentando che i giudici di secondo grado non avevano valutato che si trattava di un secondo bagno realizzato per un uso non necessario ed in corrispondenza della camera da letto dell’appartamento al piano inferiore.

È possibile quindi realizzare in un appartamento condominiale un secondo bagno anche in violazione delle distanze previste dall’articolo 889 c.c.?

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La soluzione

La Cassazione ha dato torto al condomino proprietario dell’appartamento sottostante.

In particolare, secondo i giudici supremi la disposizione dell’art. 889 c.c., relativa alle distanze da rispettare per pozzi, cisterne, fossi e tubi, è applicabile anche con riguardo agli edifici in condominio, salvo che si tratti di impianti da considerarsi indispensabili ai fini di una completa e reale utilizzazione dell’immobile, tale da essere adeguata all’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo e alle moderne concezioni in tema di igiene.

Del resto, come notano i giudici supremi, l’installazione delle tubazioni nel solaio intermedio (che era già attraversato dalle tubazioni a servizio del bagno preesistente tra i due piani) non ha arrecato pregiudizio nell’utilizzo dei beni comuni da parte degli altri condomini, risolvendosi in un uso più intenso del solaio, peraltro realizzato in adiacenza a quello preesistente.

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Considerazioni conclusive

Nei caseggiati bagni e cucine sono posti, normalmente in colonna, l’uno sopra all’altro, in corrispondenza delle condutture montanti e discendenti, con la conseguenza che sussistono tubazioni di interesse comune che non rispettano assolutamente le distanze; si può agevolmente notare come in ogni bagno o cucina vi siano tubazioni (di proprietà esclusiva di ogni singolo condomino) installate, nel pavimento, e quindi entro una soletta divisoria comune, a distanza non legale dal soffitto del condomino sottostante.

Secondo l’articolo 889 c.c. (Distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi), secondo comma, per i tubi d’acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine. Sono salve, in ogni caso, le disposizioni dei regolamenti locali.

Nel caso di realizzazione di un nuovo bagno da parte del singolo condomino, i giudici tendono ad affermare che la disposizione dell’art. 889 c.c., relativa alle distanze da rispettare per pozzi, cisterne, fossi e tubi non è applicabile anche con riguardo agli edifici in condominio, trattandosi di impianti da considerarsi indispensabili ai fini di una completa e reale utilizzazione dell’immobile (Cass. civ., sez. II, 28/06/2019, n. 17549).

Questo principio vale anche in caso di ristrutturazione del bagno.

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In ogni caso il condomino che realizza un nuovo bagno o lo ristruttura per mettere a norma l’impiantistica, se è possibile, deve rispettare le distanze di cui all’art. 889 c.c., qualora i lavori possano essere eseguiti con soluzioni più onerose ma contemperando i reciproci interessi tra i condomini in modo tale da garantire i diritti del vicino, seppur non assicurando l’integrale rispetto delle distanze (Cass. civ., sez. II, 02/02/2016, n. 1989).

In altre parole, la deroga al rispetto delle distanze presuppone l’impossibilità di posizionare altrimenti le tubazioni, attesa la (necessaria) contiguità delle unità immobiliari comprese nell’edificio condominiale.

Di conseguenza, non si può derogare all’articolo 889 c.c. se l’appartamento di elevata metratura è dotato di impianti pienamente funzionali e la necessità di collocare le tubazioni a distanza illegale nasce dall’esigenza del condomino di suddividere l’immobile in due distinte ed autonome unità immobiliari, munite di bagno e cucina, al fine di collocarlo positivamente sul mercato immobiliare (in tal senso, si veda: Cass. civ., sez. II, 17/06/2016, n. 12633).

In caso di controversia sarà il giudice del merito che dovrà valutare lo stato dei luoghi e consentire o meno la collocazione di condutture igieniche sanitarie del bagno a distanza legale da altra unità immobiliare (Cass. civ., sez. II, 15/12/1984, n. 6575).

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista.

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