Abuso edilizio: non viene sanato con la vendita all’asta

Ecco la selezione settimanale delle sentenze sull’edilizia e l’urbanistica, pubblicate la scorsa settimana. Gli argomenti oggetto delle pronunce sono: vendita all’asta di un immobile e sanatoria abusi edilizi; trasformazione di un balcone in veranda; condono; vano ascensore; istituzione pubblica di assistenza e beneficienza (IPAB).

Vendita all’asta di un immobile: effetto su abusi edilizi

Nel nostro ordinamento non si rinviene alcun dato normativo positivo da cui inferire che la vendita all’asta nell’ambito di una procedura espropriativa importerebbe effetto sanante degli eventuali illeciti edilizi realizzati. Tale conclusione, peraltro, non può trarsi nemmeno facendo applicazione del principio generale del c.d. effetto purgativo derivante dalla natura di acquisto a titolo originario del bene, effetto che riguarda più propriamente i diritti, i pesi e le limitazioni legali gravanti sul bene, e non già lo stato di fatto materiale e antigiuridico in cui in ipotesi si trovi il bene.

L’unico aspetto espressamente preso in considerazione dal Legislatore per l’ipotesi che il bene acquistato sia affetto da illeciti edilizi riguarda la scansione dei tempi per attivare la procedura di sanabilità delle opere. Ai sensi dell’articolo 40, ultimo comma, della legge numero 47 del 1985, infatti, “nell’ipotesi in cui l’immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge“.

Da ciò consegue che gli immobili sottoposti ad esecuzione possono essere sanati in un termine diverso dalle normali scadenze per le richieste di condono edilizio e tale termine decorre solo dalla emissione del decreto di trasferimento, ma non già che essi possono ritenersi sic et simpliciter sanati per effetto della sola conclusione della procedura esecutiva immobiliare.

Trasformazione di un balcone in veranda

La trasformazione di un balcone in una veranda, anche di modesta superficie, costituisce un intervento soggetto a permesso di costruire, portando ad un organismo edilizio in parte diverso e modificandone la volumetria e la sagoma, così incidendo in modo permanente e non precario sull’assetto edilizio del territorio, con conseguente assoggettamento alla sanzione di tipo demolitorio e non meramente pecuniario, ex art. 33 Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380 del 2001).

Condono: conseguenze sulle sanzioni per lottizzazione abusiva

Il condono edilizio non esplica effetti sospensivi sulle sanzioni penali e amministrative dirette a colpire la lottizzazione abusiva, trattandosi di fattispecie non assimilabile a quella del singolo abuso edilizio; il rilascio di un eventuale provvedimento di sanatoria, quindi, non potrebbe esplicare alcun rilievo sull’abuso … atteso che la lottizzazione abusiva sussiste e deve essere sanzionata anche se, per le singole opere facenti parte di… lottizzazione, sia stata rilasciata una concessione edilizia.

Inoltre, in presenza di riscontrati abusi edilizi sul territorio, l’intento lottizzatorio — inteso nella comune accezione come volontà di realizzare un non consentito frazionamento dei suoli, o comunque di alterarne surrettiziamente la destinazione urbanistica in contrasto con gli strumenti vigenti — può essere legittimamente desunto da una pluralità di elementi indiziari, anche di per sé non univocamente significativi, ma che nel loro complesso denuncino in modo ragionevolmente inequivoco la strumentalità degli abusi al perseguimento delle suindicate finalità.

A fronte di un quadro indiziario così caratterizzato a nulla rileva la circostanza che taluni singoli interventi edilizi possano essere stati sanati a séguito di istanza di condono, o addirittura che potessero in ipotesi essere stati ab initio assentiti dal Comune, dovendo considerarsi non già le singole porzioni di suolo in modo isolato e atomistico, ma lo stravolgimento della destinazione di zona nel suo complesso; né rileva un’eventuale buona fede dei ricorrenti, i quali assumono di essersi resi acquirenti dei suoli solo a valle del frazionamento dell’area, e quindi di non poter essere considerati partecipi di alcun disegno lottizzatorio. La lottizzazione abusiva opera in modo oggettivo e indipendentemente dall’animus dei proprietari interessati, i quali se del caso potranno far valere la propria buona fede nei rapporti interni con i propri danti causa (Consiglio di Stato, Sez. IV, 8.01.2016, n. 26).

Volume tecnico: vano ascensore

La nozione di volume tecnico presuppone l’assenza di autonomia funzionale, anche solo potenziale, del manufatto, nel senso che esso deve caratterizzarsi per il nesso di strumentalità necessaria con la res principalis, ossia l’edificio cui accede.

Tale nozione, pertanto, può essere applicata solo alle opere edilizie destinate a contenere impianti serventi di una costruzione principale, per esigenze tecnico-funzionali della costruzione stessa (T.A.R. Umbria – 28/11/2016 n. 730; T.A.R. Puglia Bari, sez. III – 3/12/2015 n. 1558; Consiglio di Stato, sez. IV – 14/5/2014 n. 2467): ne consegue che, stante il delineato nesso di strumentalità necessaria e la correlativa inesistenza di autonomia funzionale, il vano ascensore va considerato volume tecnico (T.A.R. Calabria Catanzaro, sez. II – 10/7/2015 n. 1233, che ha richiamato Consiglio di Stato, sez. IV – 5/12/2012 n. 6253; T.A.R. Campania Napoli, sez. III – 9/12/2014 n. 6431, e ha ulteriormente affermato che “il Collegio condivide l’orientamento secondo cui l’estraneità dell’ascensore alla nozione di “costruzione” di cui all’art. 873 cod. civ. renderebbe inapplicabile ad esso le disposizioni in tema di distanze poste dal detto articolo (Consiglio di Stato, Sez. IV, 5.12.2012, n. 6253) e dai regolamenti edilizi. Infatti, i volumi tecnici, gli impianti tecnologici e le canalizzazioni delle utenze in favore delle singole unità abitative dell’edificio, tutte ricomprese nel comune denominatore delle opere strumentali all’adeguamento tecnico funzionale del fabbricato, se realizzate nella struttura necessaria e sufficiente ad assolvere alla loro funzione, secondo l’orientamento consolidato, qui condiviso, non rilevano affatto in tema di distanze (cfr. Cons. St., sez. IV, 5 dicembre 2012 n. 6253; Cass. Civ., sez. II, 3 febbraio 2011 n. 2566; T.A.R. Genova Liguria, sez. I, 25 giugno 2014, n.1005)”.

Istituzione pubblica di assistenza e beneficienza (IPAB): esonero oneri concessori

Ai sensi dell’art. 17 comma 3 lett. c) del Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001), il contributo di costruzione, non è dovuto: “… per gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse generale realizzate dagli enti istituzionalmente competenti nonché per le opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici”.

Per condivisa giurisprudenza amministrativa, “Per integrare la fattispecie normativa, è necessario il concorso di due requisiti, l’uno di carattere oggettivo e l’altro di carattere soggettivo. Per effetto del primo, la costruzione deve riguardare opere pubbliche o di interesse generale; per effetto del secondo, le opere devono essere eseguite da un ente istituzionalmente competente. La ratio della norma è innanzitutto quella di agevolare l’esecuzione di opere destinate al soddisfacimento di interessi pubblici o dalle quali la collettività possa comunque trarre una utilità.

Il legislatore ha, quindi, inteso evitare l’imposizione di oneri concessori al soggetto che interviene per l’istituzionale attuazione del pubblico interesse; imposizione che sarebbe altrimenti intimamente contraddittoria, poiché verrebbe a gravare, sia pure indirettamente, sulla stessa comunità che dovrebbe avvantaggiarsi dal loro pagamento. In tale prospettiva, è stato chiarito dalla giurisprudenza – con riferimento al requisito soggettivo, che per “enti istituzionalmente competenti” debbano intendersi i soggetti pubblici, ovvero anche i soggetti privati, purché l’opera sia realizzata per conto di un ente pubblico” (TAR Lombardia, II, 3.11.2016, n. 2011. Cfr. altresì la copiosa giurisprudenza ivi citata).

Il requisito soggettivo è sicuramente riconosciuto ad una Istituzione pubblica di assistenza e beneficenza (IPAB); allo stesso modo, la realizzazione di una struttura socio-riabilitativa per portatori di disabilità – rientra per definizione all’interno delle “… opere pubbliche o di interesse generale”, di cui al cennato art. 17 comma 3 lett. c) TUE.

Gli oneri per il rilascio del permesso di costruire – Ebook in pdf

La materia del contributo di costruzione correlato al rilascio del permesso di costruire (ovvero, i cc.dd. oneri concessori) è complessa, di notevole rilevanza pratica e sovente foriera di dubbi ermeneutici e difficoltà interpretative.E’ fondamentale la conoscenza della stessa da parte degli uffici tecnici comunali e dei professionisti (tecnici e legali) che si ritrovano quotidianamente a stretto contatto con l’edilizia e l’urbanistica, a maggior ragione dopo gli ultimi interventi legislativi effettuati tramite il Decreto Sblocca Italia.Questa agevole guida, dal taglio essenzialmente pratico, esamina gli aspetti più rilevanti della materia e fornisce indicazioni utili per risolvere le questioni più problematiche, con opportuni riferimenti normativi e richiami dottrinali, accompagnati da copiosa giurisprudenza. L’ebook è agigornato alle ultime novità della Legge di Stabilità 2016 che lascia ai Comuni l’opportunità di utilizzare per il 2016 e per il 2017 fino al totale dei “proventi delle concessioni edilizie” e la quasi totalità delle sanzioni previste dal T.U. per finanziare spese di manutenzione ordinaria del verde, delle strade e del patrimonio comunale e spese di progettazione delle opere pubbliche.Ad esempio: è sufficiente l’accordo verbale per lo scomputo degli oneri di urbanizzazione? L’imprenditore agricolo ha diritto all’esonero del contributo di costruzione per realizzare un intervento edilizio in una zona non agricola? Serve una motivazione nel provvedimento con cui si determina l’importo del contributo dovuto? Che succede se, dopo aver pagato il contributo, l’intervento non viene effettuato? Quali sono le conseguenze della voltura del permesso di costruire sulla sorte del contributo? Qual è la riduzione minima prevista del contributo per gli interventi di recupero edilizio? Nel caso degli interventi su edifici unifamiliari, il limite del 20% deve intendersi riferito al volume o alla superficie?Il testo si divide in quattro parti:il primo capitolo si occupa del contributo di costruzione in generale; il secondo degli oneri di urbanizzazione; il terzo del costo di costruzione, l’ultimo dei casi di esonero e riduzione del contributo.In Appendice vengono riportato alcuni articoli del Testo Unico Edilizia e tre schede riepilogative, ritenute utili quali pratici memorandum.

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Rubrica in collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it