Lo Sblocca Italia è legge: tutte le novità sui lavori privati in edilizia

Con voto di fiducia nell’Aula del Senato di Palazzo Madama nella giornata di ieri è stata approvata la legge di conversione del decreto Sblocca Italia. Le nuove regole da rispettare sui lavori privati sono veramente tante e tendono sia a snellire le procedure che ad aggravare il regime contributivo e sanzionatorio. Ma vediamo nel dettaglio come cambiano le norme e quali sono le modifiche a cui dobbiamo soggiacere.

Manutenzione ordinaria. Con gli interventi di manutenzione ordinaria si possono effettuare interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria, di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW.

Manutenzione straordinaria. Tra gli interventi di manutenzione straordinaria, vengono ora ricompresi anche quelli volti al frazionamento o accorpamento di unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso. Leggi anche Sblocca Italia, la manutenzione straordinaria dopo l’approvazione della Camera.

Regolamento unico edilizio. Al fine di semplificare e uniformare le norme e gli adempimenti, sarà adottato uno schema di regolamento edilizio tipo tra Governo, regioni e autonomie locali, in sede di Conferenza unificata. Il regolamento edilizio-tipo, indica i requisiti prestazionali degli edifici, con particolare riguardo alla sicurezza e al risparmio energetico, dev’essere adottato dai comuni. Leggi anche Il Regolamento edilizio unico è stato reintrodotto nello Sblocca Italia.

Permesso di costruire. La proroga dei termini per l’inizio e l’ultimazione dei lavori può essere accordata, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell’opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all’inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari. I termini per il rilascio del permesso di costruire sono raddoppiati di progetti particolarmente complessi secondo la motivata risoluzione del responsabile del procedimento. Leggi anche Sblocca Italia, quer pasticciaccio brutto delle varianti al permesso di costruire.

Segnalazione certificata inizio attività. La SCIA entra a pieno titolo nel testo unico per l’edilizia, di cui al d.P.R. n. 380 del 2001. Inoltre con la segnalazione certificata d’inizio attività, da comunicare a fine lavori con attestazione del professionista, si possono effettuare  le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore.

Denuncia inizio attività. Con la denuncia di inizio attività si possono realizzare solo gli interventi alternativi al permesso di costruire, di cui al d.P.R. n. 380 del 2001, la cd. super DIA che, d’ora in avanti, può essere chiamare semplicemente DIA ovvero denuncia di inizio attività, poiché non è più necessario distinguerla.

Comunicazione inizio lavori. È stata ampliata la sfera degli interventi di manutenzione straordinaria e, quindi, con la comunicazione inizio lavori ora si possono effettuare anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

Contributo di costruzione. Per gli interventi di trasformazione urbana complessi, gli strumenti attuativi e gli atti equivalenti comunque denominati nonché gli interventi in diretta attuazione dello strumento urbanistico generale, disciplinano che debba essere prevista una modalità alternativa in base alla quale il contributo di costruzione è dovuto solo relativamente al costo di costruzione, mentre le opere di urbanizzazione sono direttamente messe in carico all’operatore privato che ne resta proprietario.

Deroga agli strumenti urbanistici. La disciplina per il rilascio del permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici, di cui all’articolo 14 del d.P.R. n. 380 del 2001, viene consentita per gli interventi di ristrutturazione edilizia, attuati anche in aree industriali dismesse, mediante richiesta di permesso di costruire anche in deroga alle destinazioni d’uso, previa deliberazione del consiglio comunale che ne attesta l’interesse pubblico a condizione che il mutamento di destinazione d’uso non comporti un aumento della superficie coperta prima dell’intervento di ristrutturazione. In precedenza la deroga poteva essere richiesta, nel rispetto delle norme igieniche, sanitarie e di sicurezza, esclusivamente i limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati di cui alle norme di attuazione degli strumenti urbanistici generali ed esecutivi  nel rispetto, comunque, delle disposizioni di cui agli articoli 7, 8 e 9 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 “Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati”.

Interventi di conservazione. Sono consentiti interventi da effettuare sugli edifici esistenti non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione, da individuare con lo strumento urbanistico. In tale ambito l’amministrazione comunale può favorire, in alternativa all’espropriazione, la riqualificazione delle aree attraverso forme di compensazione incidenti sull’area interessata e senza aumento della superficie coperta rispondenti al pubblico interesse e comunque rispettose dell’imparzialità e del buon andamento dell’azione amministrativa. In attesa dell’attuazione del piano, il proprietario può eseguire tutti gli interventi conservativi, ad eccezione della demolizione e successiva ricostruzione non giustificata da obiettive ed improrogabili ragioni di ordine statico od igienico sanitario.

Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante. Costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra le seguenti: residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale; commerciale; rurale. Il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.

Autorizzazione paesaggistica. Viene eliminato il ricorso alla conferenza di servizi e, in sostituzione, prescrive che decorsi inutilmente sessanta giorni dalla ricezione degli atti da parte del soprintendente senza che questi abbia reso il prescritto parere, l’amministrazione competente provvede comunque sulla domanda di autorizzazione.

Permesso di costruire convenzionato. Qualora le esigenze di urbanizzazione possano essere soddisfatte con una modalità semplificata, è possibile il rilascio di un permesso di costruire convenzionato. La convenzione, approvata con delibera del consiglio comunale, salva diversa previsione regionale, specifica gli obblighi, funzionali al soddisfacimento di un interesse pubblico, che il soggetto attuatore si assume ai fini di poter conseguire il rilascio del titolo edilizio, il quale resta la fonte di regolamento degli interessi.

Sanzioni per inottemperanza alla demolizione. Per gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, in caso di inottemperanza, è prevista una sanzione amministrativa pecuniaria di importo compreso tra 2.000 euro e 20.000 euro. La sanzione, in caso di abusi realizzati sulle aree e sugli edifici a vincolo di inedificabilità, o destinate ad opere e spazi pubblici ovvero ad interventi di edilizia residenziale pubblica, ivi comprese le aree soggette a rischio idrogeologico elevato o molto elevato, è sempre irrogata nella misura massima. Leggi anche Sblocca Italia, abusivismo edilizio: multe fino a 20.000 euro.

(Ndr – Con 157 sì e 110 no, e bagarre del M5S, lo Sblocca Italia ha ottenuto la fidicia al Senato ed è diventato legge. Il governo deve però intervenire prima che il testo entri in vigore (prima della pubblicazione in Gazzetta della Conversione in legge che deve avvenire entro l’11 novembre) per dare copertura alla norma che esclude dal patto di stabilità interno le opere di bonifica degli Enti territoriali, introdotta alla Camera. Ha assicurato il sottosegretario Luciano Pizzetti che il Governo sanerà questo buco con un decreto correttivo, in modo da non dover ricorrere alla terza lettura alla Camera, col rischio che il termine scada).