Lavori straordinari in condominio, la gestione dei preventivi

L’assemblea normalmente approva i lavori solo dopo aver valutato diversi preventivi e, una volta individuato quello ritenuto migliore, attraverso l’amministratore, contatta la ditta prescelta e fissa un appuntamento per la firma del contratto di appalto. In ogni caso è pacifico come non esista un numero specifico e fissato per legge di preventivi da presentare all’assemblea di condominio per eventuali lavori da fare.

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Preventivi e convocazione dell’assemblea

Affinché la delibera di un’assemblea condominiale sia valida, è necessario che l’avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificatamente gli argomenti da trattare, così da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione.

In particolare tutti i partecipanti devono essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare, anche se nell’avviso di convocazione non deve certo essere prefigurato il risultato dell’esame del punto da parte dell’assemblea, della discussione conseguente e dello sviluppo di questa.

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Si pone quindi il problema di stabilire se per soddisfare il diritto di informazione dei condomini in anticipo rispetto alla convocata riunione avente ad oggetto le opere e gli interventi da eseguire in condominio sia necessario anche allegare alla convocazione i preventivi di spesa al fine di assicurare la validità della delibera oppure se sia sufficiente indicare l’argomento oggetto di discussione assembleare.

A tale proposito la Corte di Appello di Milano ha precisato che la mancata allegazione dei preventivi di spesa non comporta l’invalidità della delibera poiché gli oneri di chiarezza e specificità dell’ordine del giorno vengono assolti già solo con l’indicazione dell’argomento da trattare, ben potendo il condomino interessato richiedere di visionare i preventivi di spesa ed in generale la documentazione relativa ai lavori da eseguire in condominio direttamente all’amministratore, il quale potrà rilasciarne copia (App. Milano 20 aprile 2021 n. 1234).

Le modalità di apertura delle buste dei preventivi

La legge nulla dispone in merito alle modalità di apertura delle buste dei preventivi predisposti dalle diverse ditte che si sono rese disponibili ad eseguire i lavori di manutenzione straordinaria nel condominio. Tuttavia è possibile che il regolamento di condominio dedichi un apposito articolo per fornire istruzioni in merito al problema. Così, ad esempio, potrebbe essere stabilito che l’apertura delle buste avvenga durante l’assemblea convocata per la scelta della ditta e non prima. Peraltro, dell’apertura delle buste deve essere fatta specifica menzione nel verbale della riunione condominiale.

Diverso discorso poi è quello delle modalità di presentazione dei preventivi, argomento che potrebbe essere disciplinato da altra norma del regolamento (ad esempio imponendo la presentazione in busta chiusa con timbro e firma sui lembi).

Per quanto riguarda i preventivi “scartati” in via prudenziale dovrebbero essere conservati dall’amministratore al solo scopo di una verifica postuma (eventuale contestazione o rilievo da parte di qualche condomino assente).

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Scelta del preventivo e impugnazione della delibera assembleare

Si deve sottolineare che il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l’assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità.

Di conseguenza la scelta del preventivo non può essere messa in discussione in sede giudiziale atteso che fuoriescono dall’ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali tutte le censure che vertono sulla vantaggiosità della scelta fatta dall’assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose ed ai servizi comuni.

In particolare, i condomini non possono sollecitare il sindacato dell’autorità giudiziaria sulla delibera di approvazione dei lavori straordinari e di ripartizione delle correlate spese, censurando, ad esempio, l’opportunità della scelta dell’appaltatore operata dall’assemblea, o l’accettazione di un preventivo di spesa meno vantaggioso di quello contenuto in altra offerta; né possono impugnare la decisione assembleare sostenendo l’inutilità o l’irrazionalità dei lavori approvati.

Rimane, però, configurabile l’annullabilità in sede giudiziaria di una delibera della assemblea dei condomini per ragioni attinenti alla opportunità ed alla convenienza della gestione del condominio soltanto nel caso di decisione che, sulla base di accertamento di fatto rimesso al giudice di merito, arrechi grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell’art. 1109, n. 1, c.c. (Cass. civ., sez. II, 25/02/2020, n. 5061).

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista 

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Immagine: iStock/Liudmila Chernetska