Manovra 2024: aumentano le tasse sulla casa

La Manovra 2024 aumenta le tasse sulla casa. È questo il primo commento che possiamo fare leggendo le norme inserite della Legge di bilancio 2024. L’iter parlamentare è in corso, dunque, sino all’approvazione del disegno di legge lo scenario potrebbe cambiare.

Allo stato dell’arte, intanto, le misure per la casa non lasciano dubbi: aumenta la tassazione. Ecco le principali novità che interessano il “mattone”:

• la cedolare secca sugli affitti brevi: la tassazione sale all’26%;
• le tasse sulla vendita di immobili ristrutturati con il superbonus: arrivano al 26%;
• le ritenute sui bonifici per i lavori effettuati con il bonus edilizio: fissata all’11%;
• l’imposta sul valore degli immobili situati all’estero arriva all’1,06%.

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Insomma, uno scenario tutto in salita per il contribuente e non solo per gli aumenti; in cantiere anche una stretta sui controlli. Un nuovo sistema di controlli accorcerà le gambe ai furbetti del Superbonus che dovranno aver cura di allineare i dati e aggiornare la rendita al Catasto. Difatti, l’Agenzia delle entrate potrà verificare, per le unità immobiliari oggetto degli interventi agevolati dal Superbonus, la presentazione delle “dichiarazioni di variazione” dello stato dei beni, anche ai fini di eventuali effetti sulle rendite sull’immobile presenti in atti del catasto dei fabbricati (articolo 21).

Dalla Manovra, in tema di Superbonus per una volta arriva anche qualche sospiro di sollievo. I contribuenti potranno fruire anche per il 2024 dei mutui agevolati per la prima casa e, inoltre, potranno compensare i contributi INPS con “tutti” i crediti fiscali, ivi compresi quelli derivanti dal Superbonus (articolo 23 comma 10). La stessa opportunità è riconosciuta anche con riferimento ai premi Inail, sempreché il “credito” risulti registrato negli archivi del predetto Istituto.

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Mutui prima casa

Il disegno di legge della Manovra all’articolo 3 interviene sulla disciplina del Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa garantendo alle categorie prioritarie di poter fruire anche nel 2024 della garanzia massima dell’80% sulla quota capitale dei mutui.

La legge di bilancio in commento, difatti, ha prorogato dal 31 dicembre 2023 al 31 dicembre 2024 il regime speciale introdotto dal decreto Sostegni bis (DL n.73/2021).

La misura, come noto, è destinata alle categorie prioritarie, aventi specifici requisiti di reddito ed età, che richiedono un mutuo superiore all’80% dell’immobile, ivi compresi gli oneri accessori.

SOGGETTI BENEFICIARI	REQUISITI
	PERSONALI	REDDITUALI
CATEGORIE PRIORITARIE	giovani coppie nuclei familiari monogenitoriali con figli minori i conduttori di alloggi IACP giovani di età inferiore ai 36 anni	Possesso di ISEE non superiore a 40.000 euro annui

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Affitti brevi: aumentano le tasse per chi loca più appartamenti

Nel mirino del legislatore gli affitti brevi, o meglio, chi fa della locazione breve un business. Le novità interessano coloro che, per opzione, adottano il regime fiscale agevolato della cedolare secca, ai sensi del DLgs n.23/2011 e che vogliono affittare per un periodo non superiore a 30 giorni più di un appartamento.

Più in dettaglio, con le novità introdotte dall’articolo 18 comma 1 della legge di bilancio 2024 si apporta una modifica alla disciplina fiscale sulle locazioni brevi di beni immobili.

Dal 2024, sale al 26% (in luogo “vigente” del 21%) l’applicazione della cedolare secca ai redditi derivanti dai contratti di locazione di immobili, a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni per coloro che affittano più di un appartamento per ciascun periodo d’imposta. Pertanto, chi destina alla locazione breve un solo appartamento potrà continuare ad applicare la cedolare secca nella misura del 21%.

NB: il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta (Art.1 c.595 L. 178/2020).

La legge di bilancio in commento interviene anche in tema di adempimenti derivanti dalla disciplina fiscale sulle locazioni brevi con riferimento ai soggetti residenti fuori dall’Unione Europea, in relazione al fatto che abbiano o meno una stabile organizzazione.

Per chi esercita attività di intermediazione immobiliare o gestisce portali telematici la Manovra dispone che  se incassano o intervengono nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione sarà operata la ritenuta “a titolo di acconto”.

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Immobili ristrutturati con il Superbonus: la plusvalenza della cessione tassata al 26%

Il Superbonus protagonista sempre della manovra, quest’anno con riferimento alle vendite degli immobili ristrutturati. In particolare, il legislatore ha disposto all’articolo 18 commi da 2 a 5 che dal 1° gennaio 2024, le cessioni a titolo oneroso di immobili sui quali siano stati realizzati interventi agevolati dal Superbonus (Art.119 del DL n.34/2020) fruiranno di una tassazione agevolata. La plusvalenza derivante da tale cessione verrà:

• considerata come “reddito diverso”, ai sensi dell’articolo 18 del TUIR;
• tassata con imposta, sostituiva dell’imposta sul reddito, del 26%.

Le predette novità riguardano le cessioni di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito degli interventi agevolati dal Superbonus che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione.

Dalla novità in esame, invece, sono esclusi gli immobili:

• acquisiti per successione
• adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.

Per le vendite di immobili ristrutturati con il Superbonus cambia “al ribasso” anche il calcolo della plusvalenza, grazie a una modifica apportata all’articolo 68, comma 1, del TUIR. In particolare, i costi di ristrutturazione non si potranno dedurre per i primi 5 anni e, nei successivi 5 anni, si potranno dedurre solo per il 50% – come evidenzia lo schema che segue.

INTERVENTI CONCLUSI	DETERMINAZIONE COSTI INERENTI AL BENE
da non più di cinque anni all’atto della cessione	non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni (cessione del credito o sconto in fattura)
da più di cinque anni all’atto della cessione	si tiene conto del 50% di tali spese, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni (cessione del credito o sconto in fattura)

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Immobili situati all’estero: l’IVIE sale all’1,06%

La legge di bilancio in esame interviene all’articolo 23 comma 4 anche sulla tassazione degli immobili situati all’estero elevando l’aliquota ordinaria dell’IVIE (Imposta sul valore degli immobili situati all’estero) – dallo 0,76 all’1,06%.

Come noto, le persone fisiche residenti in Italia che possiedono immobili all’estero, a qualsiasi uso destinati, devono versare l’IVIE, l’imposta istituita e disciplinata dall’articolo 19, comma 15 del DL n.201/2011 modificata dalla legge di bilancio 2020 (commi 710 e 711 della L. n.60/2019).

L’IVIE è dovuta dai:

• proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali per natura o per destinazione destinati ad attività d’impresa o di lavoro autonomo;
• titolari dei diritti reali di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi e superficie sugli stessi;
• concessionari, nel caso di concessione di aree demaniali;
• locatari, per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.

Dal 1° gennaio 2016 l’IVIE non si applica al possesso degli immobili – adibiti ad abitazione principale (e per le relative pertinenze) e alla casa coniugale assegnata al coniuge – che in Italia non risultano classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Dall’entrata in vigore della legge di bilancio 2024, l’aliquota ordinaria dell’IVIE passa all’1,06%.

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Bonus edilizi: la ritenuta sui bonifici parlanti sale all’11%

Tra le misure per il contrasto all’evasione la legge di bilancio all’articolo 23 commi 1-3 si prevede un aumento dell’aliquota delle ritenute sui bonifici parlanti e sulle provvigioni dei broker.

Dal 1° marzo 2024 la ritenuta applicata ai bonifici effettuati per le spese relativi a interventi agevolati sul patrimonio immobiliare, come quelli legati al Superbonus, sarà dell’11%.

Come noto, le banche e le Poste Italiane SPA che ricevono i bonifici disposti per le spese agevolate devono operare, all’atto dell’accredito dei pagamenti, una ritenuta a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dai beneficiari, con obbligo di rivalsa. Tale ritenuta certifica i bonifici disposti dai contribuenti e attiva un lasciapassare per poter beneficiare di eventuali oneri deducibili o detrazioni d’imposta correlati al pagamento effettuato – come nel caso delle spese sostenute per gli interventi del Superbonus.

Con riferimento alle agevolazioni previste per le spese sostenute per interventi sugli immobili, secondo quanto prevista dal Provvedimento del 30 giugno 2010, la predetta ritenuta è dovuta per le spese di intervento di:

• recupero del patrimonio edilizio, ai sensi dell’articolo 1, della L. n.449/1997 e successive modificazioni;
• risparmio energetico ai sensi dell’articolo 1, commi 344, 345, 346 e 347, della L. n.296/2006 e successive modificazioni.

La ritenuta, inoltre, si applica a tutte le tipologie di detrazione per interventi relativi o connessi agli interventi sul patrimonio immobiliare (come ad esempio bonus mobili, superbonus, ecc.) la cui istituzione è successiva al citato provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate.

La manovra dispone che tale ritenuta sui bonifici “parlanti” disposti dai contribuenti per poter beneficiare di oneri deducibili o per i quali spetta la detrazione d’imposta sia applicata da marzo 2024 nella misura dell’11%, in luogo dell’attuale 8%.

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