Superbonus e proprietà di più immobili in capo a unico proprietario

Anche oggi siamo all’appuntamento settimanale con la rubrica DOMANDA D’AUTORE! La volta scorsa abbiamo affrontato il tema Bonus facciate (>> Bonus facciate e interventi sul tetto, detrazioni separate o Superbonus 110%?) mentre ora parleremo di Superbonus e sua applicabilità contestualizzata a un caso pratico.

Nello specifico, Matilde Fiammelli (dottore commercialista e revisore contabile) risponde quindi al seguente quesito: Superbonus e proprietà di più immobili in capo a unico proprietario, vale l’agevolazione al 110%? Anche per l’intera palazzina?

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Superbonus e proprietà di più immobili in capo a unico proprietario

Domanda
Ho ricevuto in eredità una piccola palazzina di 6 appartamenti da una zia ed ero l’unico erede. Ora sono l’unico proprietario di questo complesso immobiliare che è molto datato e avrebbe bisogno di parecchi interventi per rimetterlo a nuovo.

Alla luce del fatto che è stata introdotta la detrazione del 110% per il cambio degli impianti di climatizzazione e il cappotto termico, posso accedere al beneficio per tutta la palazzina?

Risposta
La risposta è al contempo negativa relativamente al complesso immobiliare nella sua interezza, mentre è positiva se gli interventi che vuole effettuare hanno le seguenti caratteristiche:
– non riguardano le parti comuni,
– riguardano, conseguentemente solo le singole unità immobiliari, per le quali, per altro, il beneficio spetta se la detrazione viene operata relativamente alle spese connesse a solo due, delle sei unità abitative (>> sul tema: Ecobonus 110% per il singolo appartamento condominiale).

Leggi anche: Ecobonus 110%, come intervenire sul cappotto termico

Come detto, per un verso, la risposta è negativa in quanto trattandosi di una proprietà accentrata in capo ad un unico individuo, pur avendo, il complesso immobiliare la forma di un condominio, esso non è tale, in quanto, appunto, posseduto da un unico proprietario, ragion per cui, tutti gli interventi previsti sulle parti comuni non possono godere del Superbonus del 110%.

Come evidenziato dalla circ. 24/E/2020, al superbonus, infatti, sono ammessi gli interventi effettuati dai condomìni, inerenti l’isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio, nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati nonché gli interventi antisismici (art. 119, co. 4, DL 34/2020).

Tenuto conto, inoltre, della locuzione utilizzata dal legislatore, riferita espressamente ai «condomìni» e non alle “parti comuni” di edifici, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista. Sotto il profilo civilistico, infatti il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, i quali devono essere in un numero almeno pari a 2 o più di 2, nonché la proprietà comune di talune aree e zone dell’edificio. Tale è la ragione per cui l’unico proprietario di un complesso immobiliare non può accedere al Superbonus.

>> Approfondisci: Detrazione ristrutturazione o Ecobonus: documenti per la cessione credito

Resta ferma comunque la possibilità di detrarre i lavori relativamente ai benefici fiscali del 50% e 65% (recupero del patrimonio edilizio e risparmio energetico), oltre che 90% per il bonus facciate.

>> Approfondisci: Asseverazioni per il Superbonus: tutte le regole <<

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Risposta a cura di Matilde Fiammelli, dottore commercialista, revisore contabile, autore di volumi e articoli per le principali case editrici e testate del settore fiscale. Docente e relatore in convegni e webinar. Vive e lavora a Crema. 

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