Superbonus 110 per Bed and Breakfast o casa vacanze, si può?

Approfittare del Superbonus 110% per riqualificare dal punto di vista energetico la casa destinata a diventare un Bed and Breakfast dopo i lavori, è possibile? O bisogna rinunciare e accontentarsi della metà visto che l’abitazione sarà destinata a un’attività di tipo commerciale?

E se invece l’appartamento è già una casa vacanze, spetta il bonus? E come deve regolarsi chi si orienta verso le locazioni brevi in riferimento al 110? Dubbi legittimi che è bene risolvere prima di affrontare la spesa.

Niente bonus per gli immobili strumentali

L’art. 119, comma 9, lettera b) del decreto Rilancio stabilisce che sono agevolabili solo gli interventi effettuati “dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni. Con la circolare 24/2020 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che con la dicitura “al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni” si intende che il Superbonus riguarda unità immobiliari non riconducibili ai “beni relativi all’impresa” (articolo 65 del TUIR) o a quelli strumentali per l’esercizio di arti o professioni (articolo 54, comma 2, del TUIR). Nel caso di imprenditori, quindi soggetti IVA, il Superbonus spetta solo quando gli interventi sono effettuati su immobili appartenenti all’ambito “privatistico” e, dunque, diversi:

• da quelli strumentali alle attività di impresa o arti e professioni;
• dalle unità immobiliari che costituiscono l’oggetto della propria attività;
• dai beni patrimoniali appartenenti all’impresa.

Ai fini della detrazione del 110%, quindi, si deve considerare l’effettiva destinazione dell’unità immobiliare nel momento in cui si dà il via ai lavori ovvero il tipo di reddito generato dall’immobile.

In caso di uso promiscuo nel momento dei lavori

D’altra parte già con la circolare 19/2020 l’Agenzia aveva chiarito che in caso di interventi realizzati su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente anche all’esercizio dell’arte o della professione ovvero di attività commerciale (occasionale o abituale), le spese sostenute per interventi di ristrutturazione edilizia, che danno diritto alla detrazione di cui all’articolo 16-bis del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), possono essere portate in detrazione al 50%, quindi in altre parole la detrazione è calcolata sul 50% delle spese sostenute.

Lo stesso nell’ipotesi specifica di interventi che interessino unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente anche all’attività di Bed and Breakfast (occasionale o abituale). Una riduzione a metà della detrazione che riguarda anche gli interventi antisismici che danno diritto al Sismabonus potenziato al 110%.

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Ovviamente ai fini dell’obbligo di riduzione a metà della detrazione fa testo la situazione dell’immobile al momento in cui si dà il via ai lavori, non quello che accadrà in futuro. Quindi chi non è titolare di partita IVA nel momento in cui dà il via libera ai lavori, non perderà l’agevolazione se successivamente decide di iniziare un’attività di B&B nell’immobile riqualificato.

Ai fini fiscali, per i soggetti IRPEF, infatti, fa testo esclusivamente il principio di cassa, ossia il momento in cui una determinata spesa è effettuata e nulla di più. È questo il motivo per cui, ad esempio, il marito può avere la detrazione fiscale per i lavori effettuati sulla casa della moglie se nel momento in cui viene effettuata la spesa la casa è effettivamente a disposizione come seconda casa. Se poi la casa l’anno successivo viene destinata alla locazione la detrazione non si perde. Allo stesso modo ottenuta la detrazione per le spese del 2021 questa non si perde se nel 2022 si apre il B&B.

Locazioni brevi e lavori agevolati

Infine va considerato che non c’è alcun dubbio che si possa utilizzare il Superbonus per un immobile messo a reddito con la tipologia della locazione breve. Anche se la locazione è per uso turistico e se l’immobile è destinato solo a questo scopo, infatti, non si rientra nell’attività imprenditoriale fino ad un massimo di quattro appartamenti destinati a questo scopo, ed è possibile optare per l’applicazione della cedolare secca. Non si tratta, quindi, di utilizzare un immobile a fini commerciali né ad uso promiscuo, per cui il Superbonus è sempre riconosciuto per intero.

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