Sismabonus per condominio con unità residenziali e commerciali: detrazioni ammesse con aliquote diverse

“Un condominio minimo è composto da cinque unità destinate ad attività produttiva/professionale e una residenziale. Il 50% + 1 è quindi a destinazione non residenziale. Intervento sismico iniziato nel 2022 che comporterà il miglioramento di due classi sismiche. È corretto che i proprietari delle unità produttive avranno diritto alla detrazione dell’85% e l’unico proprietario dell’unità residenziale avrà diritto al 110%, oppure solo quest’ultimo godrà della detrazione al 110% mentre gli altri non avranno alcuna detrazione?”

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Il quesito di questa settimana ci consente di ritornare sul Sismabonus, una detrazione che fin dalla sua istituzione è stata destinata anche alle unità immobiliari per uso produttivo e non solamente a quelli per uso residenziale.

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La normativa

Il Sismabonus in quanto tale è stato istituito nel 2017 come detrazione “rafforzata” per gli interventi di consolidamento genericamente ammessi alla detrazione del 50%, quando questi stessi interventi vengono realizzati in zone sismiche e consentono di ottenere la riduzione di una o due classi di rischio.

Attualmente la detrazione è regolata dai commi da 1-bis a 1-septies dell’art. 16 del 63/2013, e la sua applicazione è riconosciuta “a costruzioni adibite ad abitazione e ad attività produttive” (comma 1-bis). Relativamente ai singoli immobili la detrazione è pari al 70% in caso di riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore, o all’80% se dall’intervento deriva il passaggio a due classi di rischio inferiori (comma 1-quater).

Invece qualora gli interventi siano realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali, le detrazioni dall’imposta spettano, rispettivamente, nella misura del 75% e dell’85% (comma 1-quinquies). Il Sismabonus in quanto tale, in sostanza, come indicato dalle Entrate con la risoluzione 22/2018, “stante la particolare finalità della disposizione in esame, tesa a tutelare le persone prima ancora del patrimonio”, non pone alcun vincolo in relazione alla destinazione tra gli immobili abitativi e gli immobili destinati allo svolgimento delle cosiddette “attività produttive”, vale a dire “le unità immobiliari in cui si svolgono attività agricole, professionali, produttive di beni e servizi, commerciali o non commerciali”.

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Supersismabonus per i soli immobili residenziali

Con l’entrata in vigore del decreto Rilancio, poi, è stata stato previsto per i soli immobili per uso residenziale, ovvero per i condomini a prevalente destinazione abitativa, il diritto ad applicare l’aliquota maggiorata al 110% sia in caso di interventi di risparmio energetico sia in caso di interventi di riduzione del rischio sismico. Come indicato da comma 4 dell’art. 119 del decreto Rilancio, infatti “Per gli interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, l’aliquota delle detrazioni spettanti è elevata al 110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022”.

Il decreto Rilancio, quindi, non “sostituisce” ma affianca l’art. 14 del decreto prevedendo una maggiorazione delle aliquote ma sempre e solo in caso di interventi effettuati da “persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni”, escludendo la fruizione del Superbonus in quanto tale per le unità immobiliari conducibili ai cd. “beni relativi all’impresa” (articolo 65 del TUIR) o a quelli strumentali per l’esercizio di arti o professioni (articolo 54, comma 2, del TUIR).

Tuttavia, come precisato dalla circolare 24/2020, in caso di interventi sulle parti comuni di immobili a prevalente destinazione residenziale anche i soggetti titolari di reddito d’impresa e gli esercenti arti e professioni possono fruire del Superbonus in relazione alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni in qualità di condomini.

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Condomini misti e diritti dei proprietari di appartamenti

Quando invece l’edificio non è a prevalente destinazione residenziale, i proprietari di immobili a destinazione commerciale o produttiva non possono fruire del Superbonus per gli interventi sulle parti comuni ma possono beneficiare delle detrazioni previste dall’articolo 16 del decreto 63/2013, dal momento che le norme non prevedono casi di esclusione in relazione al fatto che che gli interventi siano realizzati su parti comuni di immobili a destinazione mista, facendo genericamente riferimento a “condomini”.

Nel caso in questione, quindi, i condomini proprietari degli immobili commerciali possono utilizzare l’agevolazione con aliquota l’85%. Da parte sua, invece, il proprietario dell’appartamento avrà diritto al Superbonus con l’aliquota al 110%, che è quella prevista per la stessa tipologia di interventi per i proprietari di immobili residenziali anche all’interno di  edifici a destinazione mista. Nel testo si legge infatti che “Qualora la percentuale della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio risulta inferiore al 50%, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione”.

Detrazioni con aliquote diverse ma comunque ammesse per tutti i condomini.

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