Secondo una ricerca dell’Istituto Nazionale di Urbanistica, le trasformazioni urbane, grandi operazioni di riqualificazione urbana di cui dovrebbe essere innanzitutto il cittadino comune a beneficiare, in Italia si traducono sempre in vera e propria manna per il privato. Si prendano tre grandi operazioni condotte nel Comune di Roma a metà del decennio scorso: quella a nord della capitale che ha riguardato il quartiere della Bufalotta, dove è nata una gigantesca area commerciale; un’altra e est, nella zona di Lunghezza; infine quella sviluppatasi attorno al polo tecnologico sulla via Tiburtina.
In tutti e tre i casi i costruttori hanno avuto un “ritorno” economico enorme: il plusvalore a beneficio del privato è pari nei tre casi al 53% (Bufalotta), al 55% (Lunghezza) e al 57% (Polo tecnologico) del valore finale del costruito. Non esiste nessun settore industriale che riesce a portare a casa un profitto simile.
I dati sono quelli elaborati da una ricerca commissionata dalla Provincia di Roma alla sezione Lazio dell’Istituto Nazionale di Urbanistica, che l’ha condotta assieme all’Università di Tor Vergata e a Provinciattiva Spa. Il gruppo di lavoro dell’Inu era composto da Daniel Modigliani, Roberto Camagni, Andrea Dongarrà e Marco Tamburini.
Obiettivo della ricerca era quello di misurare, attraverso l’esame di alcuni casi, la rendita fondiaria e immobiliare a Roma e provincia dopo le trasformazioni urbanistiche. Gli eloquenti risultati Modigliani, presidente di Inu Lazio, li commenta così: “È vero che la ricerca è condotta su dati e operazioni che risalgono al periodo che definirei delle vacche grasse in edilizia, ma la sostanza è attuale: il nostro sistema è incredibilmente sbilanciato sul guadagno privato piuttosto che sul ritorno pubblico”.
Quello che Modigliani definisce “ritorno pubblico” dovrebbe essere la chiave della rigenerazione urbana in tempi di totale mancanza di risorse pubbliche. Il privato trae beneficio dalle operazioni immobiliari ma in cambio “cede” una parte di questo vantaggio al pubblico, che lo utilizza per la collettività realizzando infrastrutture e servizi. Anche in provincia di Roma il meccanismo è il medesimo: la ricerca ha analizzato casi di trasformazione nei Comuni di Frascati (centro storico), Monterotondo e Valmontone (nuova zona commerciale). Nel primo caso il guadagno del privato è pari al 70 per cento del valore finale del costruito, nel secondo del 50 e nel terzo del 42.
Non si pensi che questo sbilanciamento sia una malattia esclusiva dell’area di Roma e provincia. L’ampio profitto del privato nasce dall’esiguità del contributo che devono corrispondere al pubblico, gli oneri di urbanizzazione. Analizzando da questo versante la situazione di altri importanti centri italiani come Bologna, Milano e Firenze, si scopre che gli oneri di urbanizzazione costano ai costruttori nettamente meno rispetto ad altri Paesi europei. Se in Francia la tassa equivalente ai nostri oneri di urbanizzazione ammonta a 748 euro per metro quadrato all’interno dell’Ile de France e a 660 euro all’esterno, a Firenze ci si ferma a 480, a Milano a 244 e a Bologna a un misero 98. Se poi si intraprende un confronto in valori percentuali, scopriamo che a Milano gli oneri variano da una quota minima del 5 a una massima dell’8% del valore del costruito e a Roma siamo tra il 3 e il 7. A Monaco di Baviera attorno al 30.
E da qui nasce una facile riflessione sulla qualità della riqualificazione urbana nelle città tedesche rispetto a quelle italiane.
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