Sì alla rinuncia alla proprietà degli immobili e al passaggio al Demanio, ma per la validità dell’atto occorre che gli immobili siano in regola da tutti i punti di vista: urbanistico, ambientale e sismico. No invece a qualunque ipotesi di liberarsi dalle proprie responsabilità “passando” allo Stato edifici che presentano abusi: in questo caso gli atti saranno nulli all’origine.
Dopo poche settimane dalla sentenza della Corte di Cassazione che ha riconosciuto il diritto dei proprietari alla rinuncia abdicativa, il governo corre ai ripari e mette una serie di paletti. In futuro nessuno potrà più impugnare gli atti di questo tipo, ma la rinuncia non potrà riguardare immobili con abusi. Le regole nel comma 13 dell’art. 129 del disegno di legge di Bilancio appena approdato in Senato (>> della Manovra abbiamo già parlato per quanto riguarda la proroga dei bonus edilizi).
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I numeri del fenomeno
Nelle memorie depositate il 14 maggio 2025 dal Ministero dell’Economia e dall’Agenzia del Demanio durante il dibattito in Cassazione risultavano in corso 128 procedimenti su rinunce abdicative in tutta Italia: 89 pendenti davanti all’autorità giudiziaria e 39 in fase stragiudiziale.
I due casi che hanno portato alla pronuncia delle Sezioni Unite riguardavano immobili in zone con vincoli idrogeologici a Bomba in Abruzzo e a Belluno, dove i proprietari avevano rinunciato per evitare costi di gestione e responsabilità.
Gli atti erano stati impugnati dal MEF, che aveva richiesto che fosse dichiarata la nullità in generale, o quanto meno che fosse dichiarato nullo “ogni qualvolta l’atto di rinuncia venisse posto in essere dal privato al solo fine, egoistico, di trasferire in capo all’Erario i costi necessari per le opere di consolidamento, di manutenzione, o di demolizione dell’immobile, facendo ricadere sullo Stato anche la responsabilità per i danni che dovessero in futuro occorrere a cose e/o a persone nel caso di crollo e/o rovina del medesimo immobile”.
La Cassazione aveva invece dato ragione appieno agli ex proprietari stabilendo un principio di diritto che di fatto apriva la via ad altri atti di questo tipo. Di qui la scelta del governo di intervenire per limitare la portata della rinuncia e evitare l’aggravio dei costi già paventato nel corso del dibattito in Cassazione.
La stretta sugli immobili irregolari
Per assicurarsi una via preferenziale le norme sono state inserite nel comma 13 dell’art. 129 del disegno di legge di Bilancio. L’articolo contiene norme di revisione e di razionalizzazione della spesa pubblica.
Il comma in questione stabilisce che “L’atto unilaterale di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, cui consegue l’acquisto a titolo originario in capo allo Stato ai sensi dell’articolo 827 del codice civile, è nullo se allo stesso non è allegata la documentazione attestante la conformità del bene alla vigente normativa, ivi compresa quella urbanistica, ambientale, sismica”. Una norma – si legge nella relazione – che si fonda in particolare sull’esigenza di garantire che il trasferimento della proprietà allo Stato in tali casi non comporti l’acquisizione di beni che presentino criticità strutturali, ambientali o urbanistiche onerose per la finanza pubblica.
La regolarità obbligatoria
Sulla base di queste disposizioni, quindi, chi intende rinunciare alla proprietà dovrà andare dal notaio con la documentazione completa sulla regolarità dell’immobile. Senza certificati di conformità urbanistica, autorizzazioni ambientali quando necessarie e attestazione di conformità sismica, l’atto non potrà essere fatto, ovvero sarà nullo in ogni caso.
Con questa stretta sono esclusi tutti gli immobili abusivi o con difformità edilizie non sanate, quelli in zone vincolate senza le necessarie autorizzazioni, gli edifici non conformi alla normativa sismica e i fabbricati privi di agibilità.
Chi possiede beni gravati da irregolarità non potrà perciò in alcun modo liberarsene con la rinuncia ma dovrà procedere alla regolarizzazione o alla demolizione secondo le norme vigenti, e solo dopo, nel caso, potrà abdicare alla proprietà.
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