Rigenerazione urbana: riprende al Senato l’iter del disegno di legge

Norme più elastiche per la riqualificazione

Lungo l’elenco delle modifiche al TUE proposte dal ddl. In dettaglio saranno sempre consentiti, anche in deroga alle vigenti previsioni degli strumenti urbanistici:

• gli interventi di ristrutturazione edilizia, comprensivi di demolizione e ricostruzione anche parziale dei fabbricati,  con diversa distribuzione volumetrica e modifiche della sagoma, del sedime, dei prospetti, delle caratteristiche plani-volumetriche, tipologiche e funzionali dell’edificio originario, anche con eventuale delocalizzazione in aree diverse;
• tutti i cambi di destinazioni d’uso;
• gli interventi nell’ambito di piani di rigenerazione urbana;
• gli interventi di ricostruzione di edifici crollati o demoliti, nei limiti della preesistente legittima consistenza.

Le varianti ai titoli edilizi di assenso, anche esplicito, degli interventi elencati saranno sempre realizzabili mediante  SCIA.

Riqualificazione anche con aumenti di volumetria

Il ddl prevede inoltre la possibilità di beneficiare di un incremento tra il 10 e il  30 per cento della volumetria o della superficie lorda esistenti soggette a demolizione, a patto che siano effettuati interventi di:

• miglioramento dello standard di efficienza energetica  in conformità alle direttive europee;
• consolidamento antisismico;
• miglioramento delle prestazioni di isolamento acustico;
• eliminazione delle barriere architettoniche delle parti comuni.

Interventi in deroga alle distanze minime dai confini

Il testo in discussione prevede anche che nei casi di interventi privati di demolizione e ricostruzione degli edifici al di fuori dei centri storici, la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini.

Gli incentivi volumetrici e di superficie eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma dell’edificio demolito, nonché in deroga alle densità fondiarie e alle altezze massime.

Semplificazioni e taglio degli oneri

L’approvazione di questi piani comporta la dichiarazione di pubblica utilità degli interventi previsti, con un conseguente taglio degli oneri. Per questi interventi si applicano le seguenti disposizioni:

• se  ricadono nelle zone omogenee A e B del D.M. 1444/1968, la dotazione incrementale di standard al servizio degli stessi è computata al 50 per cento di quella minima prevista e può essere monetizzata anche integralmente qualora vi sia l’impossibilità di reperimento di aree disponibili da cedere al comune;
• se ricadono nelle altre zone omogenee  la dotazione incrementale di standard è assicurata integralmente e può essere monetizzata fino a un massimo del 70 per cento qualora sia dimostrata l’impossibilità di reperimento totale delle aree da cedere al comune.

La percentuale di riduzione della dotazione obbligatoria di parcheggi può essere elevata fino al 90 per cento nelle aree servite da snodi del trasporto rapido di massa.
Previsto anche l’aggiornamento delle tabelle  degli oneri di costruzione e urbanizzazione,  secondo il criterio del maggiore favore per gli interventi di demolizione e ricostruzione rispetto a quelli che determinano nuovo consumo di suolo. Se gli enti locali non dovessero provvedere scatterà un listino prezzi messo a punto dal MIT.

Sconti anche su IMU e TARI

Riqualificazione agevolata anche con incentivi fiscali. In particolare:

• fino alla conclusione degli interventi previsti nella programmazione comunale di rigenerazione urbana, gli immobili oggetto di interventi di rigenerazione urbana non sono soggetti all’IMU e alla TARI;
• ai trasferimenti di immobili nei confronti dei soggetti che attuano interventi di rigenerazione urbana  si applicano le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna;
• sono previste detrazioni fiscali tra il 50% e il 65%

Le agevolazioni in materia di imposta di registro si applicano anche in relazione agli interventi di demolizione di edifici e successiva ricostruzione.

IMU e IRPEF più elevate sugli immobili incompiuti

Accanto alle agevolazioni il ddl prevede anche inasprimenti d’imposta per contrastare il fenomeno delle costruzioni lasciate a metà. Si prevede infatti che per promuovere il riutilizzo del patrimonio immobiliare esistente  i comuni possano elevare, in modo progressivo, le aliquote dell’IMU previste sulle unità immobiliari o sugli edifici che risultino inutilizzati o incompiuti da oltre cinque anni; lo stesso possono fare le regioni con l’aliquota addizionale dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF)  fino ad un massimo dello 0,2 per cento.