Può una decisione assembleare, diretta a conseguire il c.d. superbonus 110%, costringere i condomini a subire il restringimento del piano di calpestio del balcone che costituisce una parte di proprietà esclusiva?
Analizziamo il caso in questo articolo a cura di Giuseppe Bordolli, dove spieghiamo cosa è accaduto in un condominio dove in assemblea era stata stabilita la realizzazione di una serie di interventi, incluso il cappotto termico, senza eseguire una valutazione di fattibilità. Un caso particolare che vede due condomini fare ricorso al Tribunale a seguito di una riduzione della superficie utile del piano calpestabile dei balconi post installazione cappotto.
Vediamo meglio nel dettaglio cosa è accaduto.
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Cappotto termico superbonus. Il ruolo dell’assemblea condominiale
L’assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni. Si può quindi affermare che, anche in ambito superbonus, i poteri dell’assemblea possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, soltanto quando una tale invasione sia stata da loro specificamente accettata o in riferimento ai singoli atti o mediante approvazione del regolamento che la preveda, in quanto l’autonomia negoziale consente alle parti di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell’interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini.
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Il Tribunale di Roma si è recentemente occupato di una vicenda legata all’approvazione di lavori di isolamento termico dei balconi di un caseggiato. Nel caso di specie all’assemblea di un condominio, dopo diverse riunioni “interlocutorie”, venivano sottoposte per l’approvazione tre ipotesi di lavori (predisposte da una commissione lavori) per il risanamento dello stabile il cui appalto era già stato conferito ad una ditta:
- lavori già approvati con delibera precedente (cappotto termico, lastrici di copertura, eliminazione amianto) oltre spese aggiuntive;
- appalto base (cappotto termico, lastrici di copertura, eliminazione amianto) con aggiunta antenna TV e ascensori;
- appalto base (cappotto termico, lastrici di copertura, eliminazione amianto) con aggiunta, oltre all’antenna TV e ascensori, delle scale interne.
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Cappotto termico superbonus senza una valutazione di fattibilità
L’assemblea sceglieva uno dei tre progetti ma nell’approvare i lavori – in particolare la realizzazione del cappotto termico – il condominio non provvedeva ad un previo esame tecnico di fattibilità di tale opera. In particolare l’iter decisionale è stato il seguente: prima l’assemblea aveva approvato un capitolato lavori (redatto nel 2012) che non prevedeva affatto la realizzazione del cappotto termico.
Successivamente l’assemblea aveva stabilito di realizzare anche il cappotto (delibera del 2016), senza però una valutazione di fattibilità. In ogni caso – in ultima istanza – l’assemblea deliberava (delibera del 2017) l’esatto contenuto delle opere da realizzare mediante approvazione di una delle tre ipotesi di appalto sopra dette predisposte da una commissione tecnica, tutte tre prevedenti la realizzazione del cappotto termico. Quest’ultima delibera, però, è stata impugnata da due condomini che lamentavano una riduzione della superficie utile del piano calpestabile dei balconi di cui non erano stati adeguatamente informati.
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Lesione diritto di proprietà dei condomini per il Tribunale di Roma
Il Tribunale di Roma ha dichiarato nulla la delibera impugnata in quanto l’assemblea ha approvato “tout court” la realizzazione del cappotto termico con l’istallazione di pannelli isolanti di spessore variabile senza che vi fosse una specifica indicazione nel capitolato delle modifiche da eseguire sui balconi di proprietà dei condomini odierni attori (Trib. Roma 16/12/2020 n. 17997); di conseguenza ha determinato una lesione del loro diritto di proprietà andando ad incidere sulla riduzione della superficie utile (piano di calpestio dei balconi).
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Il Tribunale di Milano dà ragione all’assemblea
Il Tribunale di Milano, però, ha ritenuto lecita la decisione dell’assemblea che, a causa dello spessore del “cappotto”, comportava, oltre alla sostituzione della pavimentazione, un restringimento del piano di calpestio dei balconi degli attori (adeguatamente informati sulle opere da eseguire) di circa 4-5 cm.
Secondo il giudice milanese, l’installazione del “cappotto” sulle facciate (e dunque su beni comuni), risulta funzionale ad un più adeguato uso delle cose comuni (la facciata e in generale lo status energetico degli edifici) e risulta finalizzato al soddisfacimento di interessi, sia della collettività condominiale sia pubblicistici, altamente meritevoli di tutela (risparmio energetico) con la conseguenza che una minima riduzione della superficie disponibile dei balconi appare recessivo.
Del resto, secondo lo stesso giudice è naturale, che interventi edili sulle facciate condominiali possano riverberare i loro effetti anche sulle parti di proprietà esclusiva dei condomini, mentre non può ritenersi che qualunque effetto di tale natura assuma i connotati di lesione del diritto di proprietà esclusiva, con conseguente invalidità della delibera assembleare; altrimenti, l’installazione di “cappotti termici” sulle facciate dei condomini sarebbe sostanzialmente subordinata al consenso unanime dei condomini, con conseguente frustrazione della ratio sottesa all’intervento legislativo (riguardante, invero, plurimi interventi ma contemplante espressamente proprio gli “interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate”, art. 119 comma 1 lett. a) dl. 34/2020 (Trib. Milano 13 agosto 2021).
Articolo originariamente pubblicato su diritto.it a cura di Giuseppe Bordolli, il nostro esperto della sezione condominio.
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