Responsabilità risarcitoria per l’agente immobiliare che non informa su irregolarità edilizie

La Cassazione Civile (sez. II, ordinanza 02/05/2023 n.11371) si è espressa sul tema irregolarità edilizie per gli immobili soggetti a compravendita, chiarendo ruolo e responsabilità dell’agente immobiliare che non fornisce adeguate informazioni, su eventuali difformità, al promissario acquirente.

Si legge nella sentenza che il promissario acquirente era stato messo al corrente delle irregolarità già al momento della firma della proposta irrevocabile d’acquisto che per l’immobile, oggetto di compravendita, era in corso “l’aggiornamento catastale e urbanistico”.

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Tuttavia per il giudice tale dicitura attiene alla normale verifica di conformità dello stato di fatto dell’immobile rispetto ai dati planimetrici ed ai titoli edilizi abilitativi rilasciati, ma non rileva quale comunicazione della presenza di irregolarità edilizie o urbanistiche sostanziali.

Vediamo quindi nel dettaglio cosa prevede l’ordinanza di Cassazione.

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La responsabilità risarcitoria dell’agente immobiliare

Nella sentenza si legge: “Il mediatore, ai sensi dell’art. 1759, comma 1, c.c., deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell’attività esercitata, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni; ne consegue che, ove l’affare sia concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all’immobile oggetto della promessa di vendita, dovendosi comunque verificare l’adempimento di tale dovere di informazione da parte del mediatore con esclusivo riferimento al momento stesso della conclusione dell’affare”.

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La Cassazione poi aggiunge: “Allorché l’affare sia concluso, la responsabilità risarcitoria del mediatore reticente o mendace può correlarsi al minore vantaggio o al maggiore aggravio patrimoniale derivanti dalle determinazioni negoziali della parte che siano state effetto del deficit informativo subito (indipendentemente dalla eventuale responsabilità concorrente della controparte contrattuale, quale, nella specie, quella del venditore per la violazione dell’impegno traslativo, che possa consentire al compratore di sperimentare i mezzi di tutela finalizzati al mantenimento dell’equilibrio del rapporto di scambio), o anche all’importo della provvigione corrisposta nella prospettiva di un affare che avrebbe richiesto una diversa valutazione economica per raggiungere gli scopi prefissi dal contraente”.

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Foto:iStock.com/Ildar Abulkhanov