Rieccoci al nostro appuntamento settimanale con la rassegna di sentenze in materia di edilizia e urbanistica pubblicate nei giorni scorsi. Il tema di apertura riguarda la trasformazione di un edificio con aumento di superficie o volumetria, che non può rientrare nella categoria del restauro e risanamento conservativo.
Gli altri argomenti oggetto delle pronunce riguardano invece: il titolo edilizio necessario per un soppalco di circa 60 mq, l’esonero del contributo di costruzione per la realizzazione di parcheggi, la decorrenza della prescrizione delle sanzioni paesaggistiche e la natura ed efficacia dell’ordinanza di sospensione dei lavori.
Riportiamo in dettaglio tutte le sentenze, ma se vuoi approfondire i titoli edilizi consigliamo due prodotti editoriali Maggioli Editore: Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori , e Gli interventi edilizi per le opere precarie e gli arredi da esterni , con giurisprudenza, normativa nazionale, regionale e provinciale.
Trasformazione con aumento di superficie/volumetria: non può essere restauro/risanamento conservativo
TAR Toscana, sez. III, sent. 29 novembre 2021, n. 1595
L’aumento di superficie o di volumetria comporta una trasformazione dell’edificio che richiede il rilascio del permesso di costruire ed eccede i limiti della categoria del restauro e risanamento conservativo
Come è noto, il restauro e risanamento conservativo è definito, dall’art. 3 del d.P.R. n. 380 del 2001, come intervento edilizio rivolto a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tale intervento comprende il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.
Secondo l’orientamento interpretativo consolidato, sono annoverabili tra gli interventi di restauro o risanamento conservativo soltanto le opere di recupero abitativo, che mantengono in essere le preesistenti strutture, alle quali apportano un consolidamento, un rinnovo o l’inserimento di nuovi elementi costitutivi, a condizione però che siano complessivamente rispettate la tipologia, la forma e la struttura dell’edificio (cfr. Cons. Stato, sez. IV, n. 5358 del 2016).
Il restauro e risanamento conservativo è fondato sul rispetto e mantenimento degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’edificio, senza modifiche dell’identità, della struttura e della fisionomia dell’organismo edilizio, senza ampliamento dei volumi e delle superfici, essendo il restauro diretto alla mera conservazione dell’organismo edilizio esistente, mediante consolidamento, ripristino o rinnovo degli elementi costitutivi, ed alla restituzione della sua funzionalità. L’aumento di superficie o di volumetria comporta, al contrario, una trasformazione dell’edificio che richiede il rilascio del permesso di costruire ed eccede i limiti della categoria d’intervento (cfr. Cons. Stato, sez. IV, n. 4851 del 2013; Id. sez. IV, n. 431 del 2010).
>>> Ti piacciono queste sentenze risolte? Ricevile direttamente
Soppalco: titolo edilizio necessario
TAR Campania, Napoli, sez. III, sent. 30 novembre 2021, n. 7693
Serve il permesso di costruire per un soppalco in muratura che occupa interamente due camere, un vano bagno e un corridoio per una superficie di mq 60 circa
Con riferimento ai soppalchi, la giurisprudenza del Giudice d’Appello ritiene che il regime edilizio dei soppalchi debba essere considerato in relazione alle concrete caratteristiche del manufatto.
In particolare è, quindi, necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, con incremento delle superfici dell’immobile e ulteriore carico urbanistico; rientra, invece, nell’ambito degli interventi edilizi minori il soppalco che, per le dimensioni e l’altezza modesta o le modalità di realizzazione (ad esempio vano chiuso, senza finestre o luci), sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile e in particolare quello che non sia suscettibile di utilizzo come stanza di soggiorno a se stante (Consiglio di Stato, Sez. II, 30 ottobre 2020, n. 6681 e 26 giugno 2019, n. 4384; Sez. VI, 7 maggio 2018, n. 2701; id., 27 novembre 2017, n, 5517; id., 2 marzo 2017, n. 985).
Abbiamo affrontato l’argomento anche in questi articoli:
– Soppalco, quando serve permesso di costruire?
– Per costruire un soppalco grande, che titolo edilizio serve?
– Soppalco, CdS interviene nella disputa sul titolo abilitativo
Inoltre, il soppalco non si configura quale autonoma categoria edilizia, per modo che, quanto alla individuazione del regime edilizio-urbanistico ad esso riferibile, non ci si può che rifare al principio generale per il quale il rilascio del permesso di costruire è necessario in presenza di ogni trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio. In tale situazione la individuazione del titolo autorizzativo necessario per la realizzazione di un soppalco, ossia di quella superficie praticabile aggiuntiva (rispetto ai piani dell’edificio) ottenuta attraverso l’interposizione di uno o più solai orizzontali in uno spazio chiuso, è questione che non può risolversi una tantum ed in astratto, ma va concretamente valutata, caso per caso (T.A.R. Campania, Napoli, Sez. III, 17 aprile 2015, n. 2197).
In proposito la dottrina e la giurisprudenza sono da tempo concordi nel ritenere che per la costruzione di aree soppalcate occorre sostanzialmente o il permesso di costruire o in alternativa la DIA onerosa, rilevandosi, in ordine al titolo abilitativo richiesto per la realizzazione di soppalchi interni alle abitazioni che “occorre distinguere i casi nei quali, in relazione alla tipologia ed alla dimensione dell’intervento, può essere sufficiente una denuncia di inizio di attività, dai casi nei quali occorre una vera e propria concessione edilizia, oggi permesso di costruire.
Deve infatti ritenersi sufficiente una d.i.a. nel caso in cui il soppalco sia di modeste dimensione al servizio della preesistente unità immobiliare, mentre, viceversa, deve ritenersi necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, ai sensi dell’art. 3 comma 1 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, comportando un incremento delle superfici dell’immobile e quindi anche un ulteriore possibile carico urbanistico” (T.A.R. Campania, Napoli, Sez. III, 17 aprile 2015, n. 2197 cit., Sez. IV, 10 dicembre 2007, n. 15871 e 27 giugno 2005, n. 8681).
Conseguentemente, serve il permesso di costruire per “un soppalco in muratura che occupa interamente due camere, un vano bagno e un corridoio per una superficie di mq 60 circa”, “diviso in 2 camere da letto e in un vano bagno”, nel quale “L’altezza dal piano di calpestio del nuovo livello al soffitto è di mt. 1,85 circa mentre l’altezza del piano di calpestio dell’appartamento all’intradosso del solaio del nuovo livello è di mt. 2,20 circa”; ed infatti, sia per le dimensioni che per la tipologia, non si può prescindere dal suddetto titolo edilizio, in quanto il soppalco in questione amplia in maniera significativa la superficie calpestabile dell’immobile e, creando una ulteriore superficie calpestabile ed autonomi spazi, determina una modifica della superficie utile dell’appartamento con conseguente aggravio del carico urbanistico.
Esonero contributo di costruzione per parcheggi
TAR Puglia, Bari, sez. III, sent. 1° dicembre 2021, n. 1762
I parcheggi costituiscono opere di urbanizzazione esentate dal versamento dei contributi di costruzione e di urbanizzazione
I parcheggi, come è noto, costituiscono opere di urbanizzazione esentate dal versamento dei contributi di costruzione e di urbanizzazione (cfr.: T.a.r. Puglia Bari III, n. 1253 del 2021), con la conseguenza che è illegittima la pretesa del pagamento degli oneri in discorso e, parimenti, è illegittimo il comportamento del Comune che rimane inerte dinanzi alla richiesta di restituzione avanzata dall’interessato.
Sanzioni paesaggistiche: decorrenza della prescrizione
TAR Calabria, Catanzaro, sez. I, sent. 3 dicembre 2021, n. 2230
La prescrizione quinquennale della sanzione per violazione delle prescrizioni poste a tutela dei beni paesaggistici decorre dal giorno del rilascio del permesso di costruire in sanatoria
La sanzione pecuniaria di cui all’art. 167, comma 5, d.lgs. n. 42 del 2004 ha natura di sanzione amministrativa, prevista per la violazione delle prescrizioni poste a tutela dei beni paesaggistici, comportando l’applicazione della disciplina di cui alla l. 689 del 1981 sulle sanzioni amministrative (ex multis, Consiglio di Stato, V, 26.9.2013 n. 4783; Id., VI, 8.1.2020 n. 130; Id., II, 25.7.2020 n. 4755; T.A.R. Napoli, sez. IV, 04/12/2020, n. 5802; Cassazione, sez. un., 4.4.2000 n. 94; Id., 10.3.2004 n. 4857; Id., 10.3.2005 n. 5214).
La disposizione di cui all’art. 28 della l. n. 689 del 1981 “è infatti applicabile, per espresso dettato legislativo, a tutte le violazioni punite con sanzioni amministrative pecuniarie, anche se non previste in sostituzione di una sanzione penale, ai sensi dell’art. 12 della legge n. 689 del 1981 e, quindi, anche agli illeciti amministrativi in materia urbanistica, edilizia e paesistica puniti con sanzione pecuniaria” (Cons. Stato, Sez. II 4 maggio 2020 n. 2840; Sez. IV, 16 aprile 2010, n. 2160; Sez. VI, 5 agosto 2013, n. 4087). In conclusione, la sanzione di cui all’art. 167, comma 5, d.lgs. n. 42 del 2004 non ha natura risarcitoria ma di sanzione amministrativa, applicabile a prescindere dal danno ambientale effettivamente arrecato (Cons. Stato Sez. II 4 maggio 2020 n. 2840; Cons. Stato, Sez. V, 13 luglio 2006, n. 4420; Sez. IV, 17 settembre 2013, n. 4631; Sez. II, 12 febbraio 2020, n. 1090).
Nel dettare la disciplina relativa alla prescrizione, l’art. 28 della l. 689 del 1981 individua i cinque anni quale termine per l’esercizio del diritto da parte dell’amministrazione alla riscossione delle somme, che decorre dal giorno in cui è stata commessa la violazione da parte del privato. Con riferimento alla sanzione per danni ambientali, detto dies a quo è stato individuato dalla recente giurisprudenza amministrativa nel giorno di rilascio del permesso di costruire in sanatoria, con il quale va fatto coincidere il momento di cessazione del carattere permanente dell’illecito (Cons. giust. amm. Sicilia, 09/02/2021, n. 95; T.A.R Calabria, Sez. I, n. 1355 del 2019; T.A.R. Palermo, Sez. I, 12.03.2018 n. 581; T.A.R. Reggio Calabria, Sez. I, 23.07.2018, n.443).
Fino al momento in cui il comune non concede la sanatoria, il privato non è infatti in grado di conoscere se potrà mantenere l’immobile ovvero demolirlo, rendendo dunque inesigibile la pretesa sanzionatoria da parte dell’Amministrazione. Detta pretesa, invece, deve essere avanzata nel termine prescrizionale decorrente da quest’ultimo provvedimento di rilascio del permesso in sanatoria, in forza del quale viene acclarata la posizione giuridica del privato al mantenimento del bene.
Cionondimeno, altra parte della giurisprudenza ritiene che la cessazione dell’abuso si configura quando l’Amministrazione rilascia la necessaria autorizzazione paesaggistica anche se in sanatoria, facendo decorrere il termine prescrizionale da tale momento (Consiglio di Stato sez. II, 04/05/2020, n. 2840; Sez. II, 2 ottobre 2019, n. 6605).
Ordinanza di sospensione dei lavori: natura ed efficacia
TAR Lazio, Roma, sez. II bis, sent. 3 dicembre 2021, n. 12482
Il potere di sospensione dei lavori edili in corso ha natura cautelare e perde efficacia allo spirare del termine di 45 giorni dalla sua notificazione
Il potere di sospensione dei lavori edili in corso, attribuito all’Autorità comunale dall’art. 27 comma 3, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, ha natura cautelare, in quanto è teso ad evitare che la prosecuzione dei lavori ritenuti abusivamente realizzati determini un aggravio del danno urbanistico, discendendo pertanto, dalla natura interinale e provvisoria del relativo provvedimento – volta ad evitare che il destinatario possa essere esposto sine die all’incertezza circa la sussistenza del proprio jus aedificandi – che, allo spirare del termine di 45 giorni dalla sua notificazione, l’ordine in questione perde ogni efficacia, trattandosi di un provvedimento eccezionale, con efficacia strettamente limitata nel tempo, avente il solo scopo (cautelare) di impedire il procedere della costruzione, in modo da consentire alla Pubblica amministrazione di potersi determinare con una misura sanzionatoria entro tale termine di efficacia della sospensione dei lavori (ex plurimis: T.A.R. Campania, Napoli, 10 dicembre 2007, n. 15871; Consiglio di Stato, sez. IV, 22 giugno 2016, n. 2758; TAR Lazio, Sez. II bis, 19 aprile 2018 n. 4341; 9 febbraio 2018 n. 1600; 24 gennaio 2018 n. 895; 22 gennaio 2019 n. 849).
In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it
Consigliamo
I già citati titoli su permessi e titoli edilizi:
Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori
Il T.U.E. ha subito, negli anni, una serie di modifiche radicali. L’opera, abbinando il dovuto rigore ad un taglio operativo, permette di individuare, per ogni singolo articolo, la norma e la giurisprudenza vigente tempo per tempo. Ciò risulta particolarmente utile, per esempio, ove sia necessario verificare il rispetto delle norme vigenti in un dato arco temporale al fine di stabilire la regolarità del manufatto (elemento peraltro necessario per poter godere dei Superbonus fiscali). L’opera è indirizzata ai professionisti tecnici costretti a confrontarsi quotidianamente con norme di difficile interpretazione anche per gli esperti. Il manuale esamina dettagliatamente la prima parte del Testo Unico dell’edilizia (articoli 1-51) focalizzata sull’attività edilizia e sui titoli abilitativi e presenta una serie di peculiarità che la differenziano da lavori analoghi:- ogni articolo presenta il testo vigente e la versione storica, indicando la norma intervenuta;- gli articoli sono arricchiti da un commento e da oltre 2.000 riferimenti giurisprudenziali;- la giurisprudenza riporta: il riferimento (organo giudicante, Sezione, data e numero), un titolo per orientare il lettore e la massima. Il testo del codice è aggiornato con oltre 35 provvedimenti legislativi a partire dalla legge Lunardi fino al decreto Semplificazioni. In appendice sono presenti le c.d. definizioni standardizzate e il quadro dei principali lavori edilizi secondo la riforma Madia. Donato Palombellasi è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.
Donato Palombella | 2021 Maggioli Editore
49.00 € 39.20 €
Immagine: iStock/ArchiViz
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento