Prima casa: l’usufrutto non è sufficiente per mantenere le agevolazioni

Per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali legate all’acquisto della prima casa è necessario rispettare specifiche condizioni per mantenerle nel tempo.

Una di queste riguarda la vendita dell’immobile prima del decorso di cinque anni dall’acquisto. In caso di alienazione prima di tale termine, esistono condizioni che consentono di evitare la decadenza dei benefici, ma queste non includono l’acquisto di diritti reali di godimento come l’usufrutto.

Vediamo nel dettaglio cosa stabilisce la normativa in merito.

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Indice

Vendita prima casa prima dei cinque anni
L’usufrutto non è sufficiente per evitare la decadenza dei benefici
Riferimenti normativi e giurisprudenza
Il chiarimento di Entrate

Vendita prima casa prima dei cinque anni

Quando un contribuente vende un’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa prima dei cinque anni dall’acquisto, si rischia la decadenza dei benefici ottenuti.

In questo caso, il contribuente dovrà restituire le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella loro misura ordinaria, insieme a una sovrattassa del 30%.

Questo principio è sancito dal Testo Unico sull’Imposta di Registro (TUR) all’articolo 1, comma 4, Nota II-bis, del Dpr n. 131/1986. Tuttavia, la normativa prevede una possibilità di salvaguardia: entro un anno dalla vendita, il contribuente può acquistare un altro immobile da destinare ad abitazione principale, evitando così la perdita delle agevolazioni.

L’usufrutto non è sufficiente per evitare la decadenza dei benefici

Attenzione però, non tutte le forme di acquisto consentono di mantenere le agevolazioni. In particolare, l’acquisto di diritti reali di godimento, come il diritto di usufrutto su un altro immobile, non è sufficiente per evitare la decadenza dei benefici. Questo è stato ribadito dall’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 192 del 4 ottobre 2024.

La normativa, infatti, richiede esplicitamente l’acquisto del diritto di piena proprietà dell’immobile per destinarlo ad abitazione principale. Solo tale tipologia di acquisto soddisfa le condizioni richieste dal TUR per mantenere le agevolazioni.

Riferimenti normativi e giurisprudenza

Il Testo Unico sull’imposta di registro stabilisce con precisione le condizioni per evitare la decadenza delle agevolazioni. Nella norma, si specifica che le imposte ordinarie e le sanzioni si applicano se l’immobile acquistato con le agevolazioni è trasferito a titolo oneroso o gratuito prima del quinquennio. Tuttavia, se entro un anno il contribuente acquista un altro immobile da destinare a prima casa, queste disposizioni non si applicano.

La Corte costituzionale, con l’ordinanza n. 46/2009, e la Corte di Cassazione, con diverse pronunce, tra cui l’ordinanza n. 11221/2020, hanno confermato che l’acquisto di diritti reali di godimento, come l’usufrutto, non rientra nella fattispecie che permette di mantenere le agevolazioni prima casa. Infatti, la norma non estende esplicitamente i suoi effetti agli acquisti di diritti reali di godimento, ma si riferisce esclusivamente all’acquisto della proprietà di un immobile.

Il chiarimento di Entrate

Nella risposta n. 192/2024, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il termine “acquisto” si riferisce all’acquisizione del diritto di proprietà dell’immobile e non del diritto reale di godimento, come l’usufrutto o il diritto di abitazione. Di conseguenza, non è possibile mantenere i benefici prima casa se, in seguito alla vendita dell’immobile, il contribuente acquista solo un diritto reale di godimento su un altro immobile.
Inoltre, l’Agenzia ha specificato che la decadenza dai benefici comporta anche il mancato riconoscimento del credito d’imposta.

Ai sensi dell’articolo 7, comma 1, della legge n. 448/1998, il credito d’imposta non spetta al contribuente decaduto dall’agevolazione prima casa, come chiarito dalla circolare n. 38/2005. Pertanto, il contribuente non può utilizzare il credito d’imposta per pagare l’imposta di registro sul nuovo acquisto, né può impiegarlo in diminuzione dell’Irpef nella dichiarazione dei redditi.