Opere di pavimentazione contenute e serventi l’edificio principale: è attività edilizia libera

Le norme di riferimento

Dal soprariportato testo traspare che le opere ivi indicate possono ritenersi effettivamente rientranti nel perimetro di applicazione della previsione normativa, laddove:

1. siano contenute entro i limiti di permeabilità;
2. per le loro caratteristiche concrete siano del tutto inidonee a influire in modo rilevante sullo stato dei luoghi, e quindi non determinino una significativa trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio (cioè abbiano una portata limitata sia in termini assoluti sia in rapporto al contesto in cui si collocano)[1].

A ciò si aggiunga che nel punto 40 del decreto MIT del 2 marzo 2018, recante il c. d. glossario dell’edilizia libera, si fa riferimento, in modo significativo, alla “pavimentazione di aree pertinenziali”.

Il caso concreto

Il TAR Lazio, Latina, sez. II, nella sent. 4 giugno 2025, n. 408, ha affrontato il caso di alcune opere di pavimentazione, realizzate da un proprietario su due suoi fondi, consistenti in un battuto di cemento e nell’imbrecciamento del suolo, a scopo di collegamento fra la strada e il fabbricato; in particolare, tali interventi, secondo il Comune, non potevano essere realizzati, perché il fondo si trovava in zona avente una destinazione agricola e, conseguentemente, ne era stata ordinata la rimozione ed il ripristino dei luoghi.

I giudici hanno evidenziato che:

• il fondo su cui sono state realizzate le opere di pavimentazione poteva essere qualificato come pertinenza del fondo su cui insisteva l’abitazione del soggetto che aveva realizzato l’intervento, per le sue caratteristiche e dimensioni; a tal fine, secondo i giudici, non rilevavano in senso contrario le risultanze catastali, importanti solo a fini fiscali, bensì i connotati di strumentalità sostanziale desumibili dalla fisionomia dei fondi servente e dominante nonché dalle opere sugli stessi realizzate;
• era stato rispettato l’indice di permeabilità vigente (48,99%, a fronte di un limite del 50%)[2];
• non aveva prodotto alcuna significativa trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio.

Proprio in materia di pertinenze, i giudici hanno ricordato il costante insegnamento giurisprudenziale[3] secondo cui le pertinenze edilizie devono possedere le seguenti caratteristiche:

• hanno un nesso oggettivo che non consenta altro che la destinazione della cosa ad un uso servente e funzionale all’edificio principale;
• sono sfornite di un autonomo valore di mercato;
• non comportano un “carico urbanistico proprio”, in quanto esauriscono la loro finalità nel rapporto funzionale con l’edificio principale.

Il battuto di cemento e l’imbrecciamento avevano, nella sostanza dei fatti e per l’attività ivi compiuta, come unica destinazione quella di servire l’edificio principale di abitazione dell’interessato.

Nel caso specifico, inoltre, si era dinanzi a dimensioni non eccessive della pavimentazione e, nonostante la destinazione agricola della zona, l’area comprendeva prevalentemente numerosi edifici residenziali e la presenza addirittura di due strutture commerciali di grande distribuzione alimentare, che distavano 300 metri circa dal lotto interessato.

Casistica

Tra la casistica, ricordiamo che sono state considerate ipotesi di attività edilizia libera:

• la posa di piastrelloni per una complessiva superfice di soli 75 mq che incidono su un fondo di oltre 30.000 mq [4];
• una pavimentazione, con relativo massetto, di circa 15 mq su una superficie circa 10 volte più grande [5].

Note

[1] Cfr., ex multis: Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 20 febbraio 2024, n. 1659; T.A.R. Lombardia, Milano, sez. II, sent. 6 settembre 2018, n. 2049; T.A.R. Puglia. Lecce, sez. I, sent. 27 febbraio 2020, n. 257.
[2] TAR Campania, Napoli, sez. II, sent. 20 settembre 2023, n. 5145: “L’art. 6 comma 1, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 prevede che rientrano nell’attività di “edilizia libera”, le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni che siano contenute entro l’indice di permeabilità, (lett. e- ter). Allo stesso modo, ai sensi del d.m. 2 marzo 2018, il rifacimento e/o sostituzione della “pavimentazione esterna pertinenziale” rientra pure nell’”edilizia libera. Deve dunque dedursi che l’attività edilizia libera è ravvisabile solo se ed in quanto viene da incidere su di un’area pertinenziale, circostanza che risulta esclusa nel caso di notevole estensione dell’area e del cambio di destinazione urbanistica (cfr. T.A.R. Salerno, (Campania) sez. II, 15/04/2021, n. 952).”
[3] Cfr., ex multis, Consiglio di Stato, sez. VI, sent. 23 ottobre 2023, n. 9148.
[4] TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 7 ottobre 2022, n. 2613.
[5] TAR Molise, sez. I, sent. 17 maggio 2022, n. 170