Nuovo Testo Unico Edilizia in dirittura d’arrivo: semplificazioni, silenzio-assenso, titoli rivisti. I punti chiave

I punti chiave della riforma

Per la riforma del TUE si prevede una lista specifica di interventi, che comprendono anche un maggior coordinamento tra normativa nazionale e competenze regionali. In dettaglio l’intervento preannunciato dal Ministro si articola sui seguenti punti:

• riordino degli interventi edilizi e i relativi procedimenti, tenuto conto del relativo impatto sul territorio;
• integrazione della disciplina edilizia e delle costruzioni, in coordinamento con la disciplina dei beni culturali e urbanistica;
• adeguamento del TUE al riparto di competenze tra Stato e Regioni;
• semplificazione dei procedimenti amministrativi, anche grazie alla digitalizzazione;
• certezza dei tempi di rilascio o formazione dei titoli abilitativi;
• semplificazione delle modalità di attestazione dello stato legittimo dell’immobile.

Nella riforma una sezione ad hoc per favorire gli interventi in favore della rigenerazione urbana, con semplificazioni e incentivi regolatori.

Miglior definizione degli interventi

Quanto alla riorganizzazione dei titoli abilitativi (Permesso di Costruire, CILA, SCIA), l’intervento preannunciato punta a definire in maniera più puntuale gli ambiti di applicazione di ciascuno di questi.

Nello specifico, poi, dovrebbero essere ulteriormente delimitati i confini tra gli interventi di ristrutturazione in generale (ambito SCIA) e quelli di rigenerazione urbana veri e propri (Permesso di costruire), con l’obbiettivo dichiarato di evitare ulteriori problematiche come quelle registrate e Milano con il sequestro dei cantieri, e per le quali il preannunciato decreto “Salva Milano” non ha mai visto la luce. In questo ambito l’ANCE ha apprezzato particolarmente il maggior spazio per il sostegno che la riforma intende dare in maniera operativa ai processi di rigenerazione urbana.

Più poteri ai Comuni per autorizzazioni paesaggistiche e sismiche

Apprezzamento da parte delle organizzazioni anche per la possibilità di avere una classificazione unitaria delle difformità sanabili e non sanabili a livello urbanistico, e per le possibili ulteriori procedure semplificate per beni paesaggistici.

In questi ambiti dovrebbe essere introdotta una maggiore responsabilizzazione per  i Comuni, enti che dovrebbero avere anche maggiori margini di manovra relativamente a tutte le irregolarità di tipo minore. I comuni in sostanza dovrebbero classificare in maniera specifica la lista delle  difformità sanabili e non sanabili, rendendo più chiaro cosa può essere rettificato senza sanzioni, in tutti i casi di interventi minori, anche in aree vincolate o sismiche. 

Su modello di quanto previsto dal disegno di legge delega sull’autorizzazione paesaggistica già in discussione in parlamento, si dovrebbero quindi introdurre meccanismi automatici in caso di inerzia delle amministrazioni nel fornire risposte nei tempi stabiliti, in coordinamento con la legge sulla PA (legge 241/1990), già richiamata in merito alla messa a punto dei nuovi modelli edilizi integrati con le norme del decreto salva Casa. In queste situazioni, ossia per le pratiche non processate nei termini prestabiliti, dovrebbe scattare il via libera automatico in base al principio del silenzio-assenso.

Rafforzato il ruolo dei tecnici

In coerenza con questa impostazione la riforma dovrebbe dare ancora maggior spazio al ruolo dei tecnici. Si dovrebbe infatti ulteriormente ampliare l’ambito dell’utilizzo delle autocertificazioni e delle asseverazioni, anche a fronte della volontà dichiarata di semplificare ulteriormente le modalità per l’attestazione dello stato legittimo degli immobili.

Questo peraltro è ancora uno dei punti che fa registrare rallentamenti e perplessità nelle procedure di sanatoria, nonostante sia passato un anno dall’entrata in vigore del decreto Salva Casa e sei mesi dal rilascio delle ulteriori Linee guida del MIT.

Il Piano Casa Italia al via in tempi brevi

Dovrebbe intanto partire a giorni l’attuazione Piano Casa Italia, previsto dalla legge di Bilancio come un   tentativo organico di intervenire sul disagio abitativo con fondi strutturati su base triennale. Già stanziati
660 milioni di euro totali, suddivisi in 100 milioni per i progetti pilota da attivare nel 2027–2028, e 560 milioni da assegnare per il triennio 2028–2030.

Il fondo è destinato a cofinanziare progetti di edilizia sociale innovativa, con la possibilità per le Regioni e i Comuni di avviare partnership pubblico-private. Le risorse serviranno sia alla realizzazione di nuovi alloggi sia alla riqualificazione del patrimonio esistente, privilegiando interventi di rigenerazione urbana in quartieri già urbanizzati. Il decreto attuativo delle norme è previsto entro fine giugno.