La tacita accettazione di nuovi valori millesimali da parte dei condomini può portare ad una modifica delle originarie tabelle contrattuali?
La tabella è contrattuale se contiene una deroga al regime di cui all’art. 1123 c.c., comma 1 c.c. (perché, ad esempio, una clausola del regolamento esonera alcuni condomini, come i proprietari di negozi con accesso diretto alla strada, dalla spesa per il rifacimento del cortile comune): è chiaro che l’approvazione e la modifica di tale tabella richieda l’unanimità dei consensi.
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Modifica tacita delle tabelle millesimali: una tesi giurisprudenziale controversa
Secondo una parte della giurisprudenza la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall’assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso dalle tabelle millesimali originarie, o l’acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni può assumere il valore di un univoco comportamento rilevatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione.
In altre parole tale comportamento può dare luogo ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o “per facta concludentia”, purché inequivoco dell’assemblea dei condomini (App. Milano 9 giugno 2022, n. 2040; Cass. civ., sez. II, 10/02/2009, n. 3245). Questa tesi non è condivisibile. Le ragioni sono evidenziate in una recente decisione del Tribunale di Grosseto sentenza n. 80 del 27 gennaio 2025). Vediamo la vicenda.
La vicenda
Un condomino impugnava le delibere adottate dall’assemblea, con cui sono stati approvati i consuntivi del 2019, del 2020 e del 2021 e il preventivo del 2022, contestando la ripartizione delle spese inerenti al locale seminterrato. L’attore sosteneva che la ripartizione delle spese non era avvenuta in conformità alle tabelle contrattuali originarie.
Il condominio si difendeva sostenendo che sin dal 2000 l’assemblea dei condomini procedeva alla ripartizione delle spese comuni secondo le tabelle redatte da un geometra (che la nuova amministratrice aveva acquisito dai precedenti amministratori), le quali sono state sempre usate senza contestazioni dai partecipanti all’assemblea per la redazione e approvazione dei bilanci condominiali: secondo il condominio perciò le nuove tabelle dovevano ritenersi ormai vincolanti. Inoltre, il convenuto evidenziava come le tabelle allegate al regolamento del 1968 fossero ormai vetuste e non conformi al reale stato dei luoghi, nel frattempo modificatisi.
La decisione
Il Tribunale ha sottolineato che esula dalle attribuzioni dell’assemblea il potere di modificare i criteri convenzionali di ripartizione delle spese condominiali, occorrendo a tale scopo un accordo tra tutti i condomini. Da ciò deriva che l’eventuale adozione ad opera degli amministratori di tabelle non specificamente approvate all’unanimità dai condomini, ai fini della modificazione dei criteri convenzionali originariamente approvati da questi, e l’approvazione ad opera dell’assemblea di bilanci redatti in conformità a tali nuovi criteri non convenzionali non sono elementi sufficienti per ritenere operata una modifica valida ed effettiva dei criteri stabiliti nelle tabelle contrattuali dell’originario regolamento, in quanto una tale modifica esige l’accordo tra i condomini.
Il giudice toscano ha ricordato che non è rilevante che le tabelle contenute nel regolamento originario siano ormai obsolete e inidonee a rappresentare compiutamente la situazione di fatto venutasi a creare nell’edificio condominiale: una tabella millesimale anche se non conforme alla realtà fattuale dell’edificio condominiale non diventa automaticamente disapplicabile.
Come chiarito dallo stesso Tribunale, se i valori di una tabella millesimale, in base a eventi sopravvenuti, si discostano dai valori attuali delle unità esclusive, occorre procedere alla revisione giudiziale delle tabelle, nei limiti consentiti dall’art. 69 disp. att. c.c., e comunque è possibile, sempre in base a tale articolo di legge, procedere alla loro modificazione all’unanimità dei consensi dei condomini. Quindi non si può far altro che applicare i criteri di riparto delle spese contenuti nell’originario regolamento condominiale e quindi far riferimento alle tabelle millesimali in esso contenute.
Riflessioni conclusive
Le tabelle contrattuali possono essere modificate se non con il medesimo consenso totalitario che ha dato luogo all’approvazione originaria. Le tabelle millesimali nel regime attuale devono essere modificate all’unanimità oppure modificate con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 comma 2 c.c. nei casi previsti dal menzionato art. 69 disp. att. c.c., sempre con atto avente forma scritta (in tal senso Tribunale di Torre Annunziata, 21/09/2020 n. 1330).
In quest’ottica i giudici di legittimità hanno osservato che un mutamento delle tabelle millesimali richiede sempre la forma scritta e non può essere considerato tale in forza di un comportamento dei condomini che si sostanzi in una presunta tacita accettazione dei nuovi valori da parte dei condomini. Anche se questo avvenga per un periodo di tempo prolungato (Cass. civ., sez. 6-2, 14/10/2022, n. 30305). Non v’è dubbio che, attualmente, i comportamenti di fatto non possono più determinare alcun effetto giuridico in ordine all’approvazione e/o alla revisione delle tabelle millesimali.
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