Legittima la modifica di destinazione d’uso decisa dall’assemblea con delibera condominiale

La giurisprudenza ha già avuto modo di puntualizzare che la delibera assembleare di destinazione di aree condominiali scoperte in parte a parcheggio autovetture dei singoli condomini ed in parte a parco giochi ha ad oggetto un’innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune (Cass. civ., sez. II, 29 dicembre 2004, n. 24146) e che la deliberazione di destinazione a parcheggio di un cortile è diretta a disciplinare le modalità d’uso del detto bene comune (Cass. civ., sez. II, 8 novembre 2004, n. 21287), stabilendo, in entrambi i casi, la legittimità delle delibere adottate anche soltanto a maggioranza.

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Vediamo di seguito cosa prevede l’articolo 1117-ter del Codice Civile. Il presente testo è estratto dal volume Parti comuni ed esclusive in condominio di Giuseppe Bordolli, edito da Maggioli Editore.

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Modifica destinazione d’uso: il ruolo dell’assemblea

Il concetto è stato recentemente ribadito. Quindi a maggioranza è possibile destinare una parte del giardino o del cortile condominiale a parco giochi per i bambini o a parcheggio oppure trasformare l’ex portineria in un asilo nido, in una lavanderia o in un deposito per biciclette.

Da notare che le delibere possono riguardare sia la destinazione di un bene comune che non è utilizzato perché è cessata la sua destinazione originaria (si pensi a un ex locale caldaia o alla ex portineria) sia una modificazione della destinazione esistente.

Quindi secondo la giurisprudenza è legittima la trasformazione di una parte del giardino condominiale in parcheggio decisa dall’assemblea con una delibera. L’articolo 1117-ter, a prima vista, sembra riprodurre i risultati che la giurisprudenza ha acquisito in ordine al fenomeno delle “innovazioni” (già disciplinato dagli artt. 1120 e 1121 c.c.) e per la quale è innovazione non solo l’opera nuova ma anche il “mutamento della destinazione originaria” del bene. Ma così non è.

Detto articolo infatti sembra ammettere la possibilità che un bene/impianto comune possa essere “trasformato” fino a consentirne un uso completamente estraneo rispetto alla sua originaria destinazione oggettiva e strutturale. Si tratta di situazioni in cui alcuni condomini  possono subire diminuzioni dei loro diritti: si pensi al caso del condominio con accesso dal giardino che a seguito di delibera viene trasformato in piscina o campo da tennis.

Si pensi al caso del condomino che ha scelto un appartamento in un condominio perché tranquillo e poi viene con delibera modificato l’uso del cortile comune per realizzarne un supermercato.

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Quanto sopra trova conferma:

• nella maggioranza (che non viene specificato se detto quorum vale per la prima o la seconda convocazione) richiesta per approvare detti interventi (quattro quinti del valore dell’edificio, cioè, 800/1000, oltre 4/5 partecipanti al condominio), così elevata da apparire “normalmente” irraggiungibile (quanto meno rispetto alle “presenze” ottenibili solitamente in assemblea);
• nel fatto che l’art. 1117-ter precisi come dette trasformazioni non possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o alterare il decoro architettonico ma non menzioni il divieto di rendere talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino, divieto che invece continuerebbe a trovare applicazione per le innovazioni ai sensi del predetto articolo 1120.

In ogni caso per l’approvazione della delibera è previsto un procedimento aggravato di convocazione diretto a garantire il massimo di conoscibilità della proposta.

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Il contenuto della lettera di convocazione dell’assemblea

Per quanto riguarda le modalità della convocazione dell’assemblea viene previsto che la lettera di convocazione:

1. deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati;
2. deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.

Per quanto riguarda il contenuto la lettera di convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso. Per quanto riguarda il contenuto del verbale assembleare la deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti.

In ogni caso l’assemblea non può approvare le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico (sarà poi eventualmente il giudice di merito a stabilire caso per caso se questo è invece avvenuto).

A tale proposito merita di essere sottolineato che non si precisa come siano illegittime anche le modificazioni della destinazione d’uso che rendono talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino, divieto che invece continuerebbe a trovare applicazione per le innovazioni ai sensi del predetto articolo 1120.

In ogni caso la modifica approvata dall’assemblea non deve essere esplicitamente vietata da una norma del regolamento condominiale di natura contrattuale.

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