Lavori di manutenzione straordinaria in condominio, l’amministratore può commissionarli in autonomia?

L’amministratore di condominio può commissionare di sua iniziativa lavori di manutenzione straordinaria oppure no? Chi ha il potere decisionale in questo caso? Ci sono particolari circostanze che garantiscono eccezioni alla regola? Vediamolo.

Lavori di manutenzione straordinaria: potere decisionale

L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea (c.c. 1135 c.c, secondo comma).

Qualora l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’art. 1135 comma 2 c.c., abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l’obbligazione è direttamente riferibile al condominio.

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Laddove invece i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell’amministratore non posseggano il requisito dell’urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dell’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza “esterna” delle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1135 comma 2 c.c.

La Cassazione ha precisato che, qualora l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’art. 1135, comma 2, c.c., abbia disposto, in assenza di previa delibera assembleare, lavori di straordinaria amministrazione, la relativa obbligazione è riferibile al condominio ove l’amministratore ne abbia speso il nome e quei lavori siano caratterizzati dall’urgenza, mentre, in mancanza di quest’ultimo requisito, non è configurabile alcun diritto di rivalsa o regresso del condominio medesimo, atteso che il relativo rapporto obbligatorio non gli è riferibile, trattandosi di atto posto in essere dell’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni” (Cass. civ., sez. II, 02/02/2017, n. 2807).

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Del resto, il principio secondo cui l’atto compiuto, benché irregolarmente, dall’organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull’operato e sui poteri dello stesso, non trova applicazione in materia di condominio.

In mancanza del requisito dell’urgenza, le iniziative adottate dall’amministratore in merito a lavori straordinari non creano obbligazioni per i condomini, nel senso che non li vincolano al pagamento né verso l’amministratore né verso l’impresa che ha eseguito i lavori. Quest’ultima, infatti, ha l’onere di accertarsi preventivamente circa i pieni poteri dell’amministratore a conferire l’incarico: se non lo fa, non può poi far ricadere sui condomini le conseguenze della propria negligenza.

Il concetto di urgenza

Alla luce di quanto sopra si può affermare che, in presenza dell’urgenza, l’assemblea non può rimproverare nulla all’amministratore. In tali circostanze – ossia in seguito all’ordine di esecuzione di intervento manutentivo urgente – l’assemblea può semplicemente prendere atto dell’operato dell’amministratore.

È importante chiarire che il carattere di urgenza di cui alla disposizione citata comporta che vi sia una inderogabilità e indifferibilità dei lavori stessi e che la mancata esecuzione degli stessi possa potenzialmente cagionare un danno al condominio o ai suoi occupanti. L’urgenza deve essere commisurata alla necessità di evitare che una parte condominiale arrechi ai condomini o a terzi un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (Cass. civ., sez. II, 23/09/2016, n. 18759).

Così non ci possono essere dubbi sul fatto che siano urgenti i lavori commissionati dall’amministratore ad un’impresa per realizzare opere di riparazioni per i danni di una tromba d’aria che ha causato, oltre alla caduta di un pino secolare sul tetto del palazzo, anche lo scoperchiamento del tetto medesimo e vari danni agli appartamenti (Trib. Firenze 16 settembre 2022 n. 2539). Se però le problematiche relative alla facciata condominiale sono state rilevate svariati mesi prima degli interventi e vi sono state diverse assemblee senza delibere idonee a risolvere i problemi, si deve escludere che la situazione presenti un’urgenza tale da consentire all’amministratore di agire ai sensi del secondo comma dell’articolo 1135 c.c.

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E se l’assemblea vuole “graziare l’amministratore che ha sbagliato? Nulla impedisce all’assemblea dei condomini, pur in mancanza di una preventiva approvazione del progetto di spesa per opere di manutenzione ordinaria e straordinaria delle come comuni, di approvare necessariamente le spese fatte dall’amministratore nell’interesse comune.

L’art. 1135, comma 2, c.c., infatti, non contiene l’espresso divieto di rimborsare le spese non urgenti, non contemplate in un preventivo approvato (a differenza delle spese fatte dal condomino per le cose comuni senza autorizzazione ex art. 1134 c.c.). In ogni caso è certamente consentito all’assemblea di approvare successivamente anche le varianti delle opere di manutenzione straordinarie appaltate, comportanti un aumento delle spese medesime, disponendone il rimborso, trattandosi di delibera riconducibile fra le attribuzioni conferitele dall’art. 1135 c.c.

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista 

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Immagine: iStock/LightFieldStudios