Lottizzazione, bonus fiscali in caso di ripartizione di aree tra proprietari

Con la risoluzione di ieri 4 gennaio n.1/E l’Agenzia delle Entrate ha precisato che un atto di redistribuzione fondiaria tra colottizzanti non riuniti in consorzio, realizzato in attuazione di una convenzione di lottizzazione stipulata tra le parti e un Comune, gode del regime fiscale di favore previsto dall’articolo 32 del Dpr 601/1973, vale a dire, Registro fisso ed esenzione dalle imposte ipocatastali.
 
Secondo l’Agenzia questi atti redistributivi, in quanto attuativi della convenzione di lottizzazione, sono infatti ricompresi tra quelli fiscalmente agevolati di cui all’articolo 20 della legge 10/1977.
In base a tale articolo “ai provvedimenti, alle convenzioni e agli atti d’obbligo previsti dalla presente legge si applica il trattamento tributario di cui all’articolo 32, secondo comma, del DPR 29 settembre 1973, n. 601”, cioè l’imposta di registro è dovuta in misura fissa e c’è esenzione dal pagamento delle imposte ipotecarie e catastali.
 
Nella risoluzione 1/E sono sviluppate considerazioni differenti sulla questione, già oggetto di approfondimento da parte di un’altra risoluzione, la 156/2004, in cui è stato precisato che il regime agevolato trova applicazione esclusivamente nelle ipotesi di atti di redistribuzione immobiliare intervenuti tra proprietari di aree previamente riuniti in consorzio.

Nel documento di prassi, si negava il riconoscimento dell’agevolazione nelle ipotesi in cui gli atti di redistribuzione di aree fossero posti in essere nel quadro di una lottizzazione a iniziativa privata.
 
Ora i tecnici dell’Agenzia delle Entrate hanno interpretato analiticamente l’articolo 13, comma 6, della legge 10/1977, che individua le condizioni al ricorrere delle quali è inibito l’esercizio dell’azione di espropriazione delle aree da parte del Comune.

Sulla questione  la norma prescrive che l’azione espropriativa non può aver luogo nelle ipotesi (che si ritiene non debbano ricorrere congiuntamente) in cui gli aventi titolo presentino istanza singolarmente ovvero riuniti in consorzio. Sarà pertanto sufficiente, al fine di impedire l’azione espropriativa, che i soggetti producano, anche singolarmente, istanza per ottenere il permesso di costruire.

Il tenore letterale dell’articolo 13, in cui è utilizzata una locuzione disgiuntiva “istanza di concessione singolarmente o riuniti in consorzio”, induce a non considerare la mancata previa costituzione di un consorzio tra colottizzanti, quale circostanza impeditiva della riconducibilità di un atto di ricomposizione fondiaria tra le convenzioni che possono beneficiare del regime agevolato di cui all’articolo 32 del Dpr 601/1973.
 
In un atto di redistribuzione fondiaria, infatti, i trasferimenti sono effettuati tra le parti al fine di riequilibrare la capacità edificatoria dei lottizzanti e sono, pertanto, finalizzati a eliminare gli effetti distorsivi derivanti dalla convenzione di lottizzazione.

A tal proposito, nel caso in esame, le parti si sono obbligate a effettuare delle cessioni, a titolo gratuito in favore del Comune, di aree da destinare alla realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
Le aree oggetto della cessione sono concentrate su determinati lotti urbanistici, così da determinare un ingiustificato incremento di utilità economiche a vantaggio di alcuni lottizzanti.
Quindi, la finalità dell’atto redistributivo consta nella reintegrazione del rapporto di proporzionalità tra le aree appartenenti ai vari lottizzanti.

I trasferimenti a ciò finalizzati sono effettuati senza intenti speculativi, inscindibilmente connessi con la convenzione di lottizzazione e intesi a favorire la trasformazione urbanistica dei beni senza provocare squilibri patrimoniali.
Tali operazioni risultano attuative della convenzione di lottizzazione, a prescindere dalla circostanza che i proprietari coinvolti risultino costituiti o meno in consorzio.
 
Gli atti in questione, dunque, se posti in essere da soggetti che hanno assunto gli obblighi connessi con l’attuazione della convenzione, possono beneficiare del regime fiscale di favore.
 
Infine, la risoluzione precisa che non rileva in senso preclusivo alla fruibilità del regime agevolato la circostanza che la convenzione di lottizzazione e gli atti di ricomposizione fondiaria attuativi della stessa siano frutto di una iniziativa privata dei colottizzanti, posto che l’articolo 20 della legge 10/1977, nell’agevolare le convenzioni o gli atti attuativi delle stesse, non distingue, ai fini della determinazione dell’ambito applicativo della disciplina di favore, tra lottizzazioni a iniziativa privata o pubblica.

Risoluzione 4 gennaio 2012 n.1/E

Fonte: Fisco Oggi