Locazione del terrazzo condominiale: è sempre possibile?

La terrazza condominiale, in quanto bene comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., può essere concessa in locazione solo nel rispetto delle norme che regolano l’uso e la gestione delle parti comuni. La locazione di tale spazio, ad esempio per installazioni pubblicitarie, antenne di telefonia mobile o impianti tecnici, può rappresentare una fonte di reddito per il condominio, ma richiede una gestione attenta per evitare conflitti tra i condomini.

Su questo tema merita attenzione una recente pronuncia del Tribunale di Roma, che si è espressa sulla legittimità di una delibera assembleare adottata a maggioranza, con cui è stato autorizzato il contratto di locazione relativo all’utilizzo di parti comuni, in particolare del terrazzo condominiale.

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Indice

La vicenda
La decisione
Quando è possibile locare la terrazza condominiale
Locazioni a terzi del lastrico condominiale: la maggioranza

Suggeriamo:

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Parti comuni ed esclusive in condominio

Il volume illustra la nuova elencazione delle parti comuni (art. 1117 c.c.) che, oltre a considerare il multiproprietario come condomino, estende in modo evidente la disciplina condominiale al fenomeno del supercondominio ma anche al condhotel, fattispecie recentemente introdotta nel nostro ordinamento. Si prendono in considerazione anche le parti comuni del supercondominio, condominio minimo e condominio parziale. Sono analizzate inoltre le modifiche in materia di mutamento di destinazione d’uso delle parti comuni. Non manca poi un capitolo dedicato all’uso delle parti comuni, evidenziando il nuovo orientamento della Cassazione che sembra favorire sempre più un utilizzo maggiormente rispondente all’esigenze dei condomini. Vengono prese in considerazione inoltre le innovazioni con particolare riguardo a quelle di “interesse sociale” e a quelle legate al fenomeno superbonus 110% (fotovoltaico, colonnine di ricarica, cappotto termico, ecc.), prendendo in considerazione le importanti novità legate all’installazione di un ascensore. Viene approfondito poi il tema della sopraelevazione in condominio con accurato esame delle questioni legate ai limiti del sopralzo. Infine viene affrontato il tema del perimento dell’edificio condominiale; conclude l’opera il problema delle opere nelle parti esclusive e dei limiti regolamentari all’utilizzo delle porzioni private. Giuseppe Bordolli Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. Attualmente è direttore editoriale del sito Condominioweb. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.

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La vicenda

Una condomina impugnava davanti al Tribunale due delibere assembleari che il condominio adottava. Con la prima delibera, l’assemblea aveva approvato la richiesta di un condomino di locare il terrazzo condominiale per un anno, dietro pagamento di un canone mensile di 1.300 euro. Con la seconda, i condomini avevano autorizzato la stipula del relativo contratto di locazione, apportando alcune modifiche alla proposta iniziale.

La condomina, che aveva votato contro entrambe le decisioni, ne contestava la legittimità, sostenendo che erano state approvate a maggioranza e in violazione dei suoi diritti. In particolare, evidenziava due profili critici: da un lato, il fatto che la locazione del terrazzo compromettesse il diritto di ciascun condomino a godere direttamente di un bene comune; dall’altro, la violazione dell’art. 6, lett. C, del regolamento condominiale, che riconosceva a tutti i condomini la possibilità di utilizzare la terrazza, stabilendone le modalità. Sulla base di queste argomentazioni, la condomina chiedeva al Tribunale di dichiarare la nullità o, in subordine, di annullare le delibere impugnate.

La decisione

Il Tribunale ha accolto la domanda della condomina, ritenendo illegittime le delibere impugnate. Il giudice ha ritenuto che la terrazza condominiale fosse fruibile dai singoli condomini, evidenziando come l’art. 6, lett. C, nn. 3, 4 e 5 del regolamento condominiale abbia previsto espressamente la possibilità di utilizzo diretto, anche esclusivo, tramite prenotazione e versamento di un contributo, salvo nei giorni festivi e in occasione di eventi visibili dalla terrazza.

Di conseguenza, il Tribunale ha ritenuto che l’assemblea non fosse legittimata a deliberare la locazione annuale del terrazzo in favore di un solo condomino, poiché tale attribuzione configurava un uso indiretto del bene comune, in contrasto con il regolamento condominiale, il quale riconosce a tutti i partecipanti al condominio il diritto di fruirne direttamente, secondo modalità previamente stabilite (Trib. Roma 23 settembre 2025, n. 12930).

Quando è possibile locare la terrazza condominiale

Salvo diverse indicazioni nel regolamento del costruttore, il lastrico solare è certamente un bene comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c. Se tale spazio però non è fruibile dai condomini (perché mancano parapetti) e, quindi, è accessibile ma non praticabile (se non con opportune cautele da tecnici per la manutenzione di eventuali impianti) la locazione a terzi di tale bene comune è certamente possibile.

Se, invece, detta copertura comune è suscettibile di godimento diretto da parte dei singoli condomini (anche parzialmente), come risulta da particolari costruttivi evidenti (cioè il tipo di pavimentazione scelto – piastrelle in luogo del manto di catrame), la presenza della ringhiera (associata alla calpestabilità della terrazza), l’accesso diretto dal vano scale tramite porta di dimensioni regolari, la locazione a maggioranza non è ammissibile.

Del resto in tal caso le modalità costruttive consentono di ritenere che la destinazione principale del lastrico sia anche quella di terrazza, adibita pertanto, in via principale alla fruizione diretta, che rappresenta peraltro l’uso regolare della cosa comune della quale i singoli condomini sono comproprietari. La Cassazione ha chiaramente affermato che l’uso indiretto della cosa comune mediante locazione può essere disposto con deliberazione a maggioranza solo quando non sia possibile l’uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali (Cass. civ., sez. II, 12/06/2023, n. 16557).

In altre parole, la sottrazione di una rilevante porzione di lastrico comune, prima liberamente fruibile dai condomini, costituisce, in ogni caso, compromissione del loro diritto di comproprietà sul bene comune, possibile solo in presenza di una delibera assunta unanimemente da tutti i partecipanti al condominio.

Locazioni a terzi del lastrico condominiale: la maggioranza

L’uso indiretto della cosa comune (mediante locazione), incidendo sull’estensione del diritto reale che ciascun condomino possiede sull’intero bene indiviso, può essere deliberato dall’assemblea dei condomini a maggioranza, soltanto quando non sia possibile o ragionevole l’uso promiscuo. In tal caso, secondo l’orientamento giurisprudenziale prevalente, la locazione del lastrico condominiale rientra tra gli atti di ordinaria amministrazione. Di conseguenza, l’assemblea può approvarla con maggioranza semplice: in seconda convocazione è sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’intero edificio (Cass. civ., sez. II, 21/10/1998, n. 10446).

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