Infiltrazioni dal lastrico: quando paga solo il proprietario e non il condominio

L’articolo 2051 c.c. attribuisce al custode la responsabilità per i danni causati dalla cosa che ha in custodia, in virtù del potere di controllo che esercita su di essa. Tale responsabilità sussiste indipendentemente dalla colpa o dal dolo del custode: non è necessario, cioè, che il danno sia riconducibile a un comportamento negligente o intenzionale da parte sua. Il rapporto di custodia deve essere inteso come una disponibilità effettiva (non occasionale) della cosa, sia sotto il profilo materiale che giuridico. Questo comporta un potere di controllo che include anche la valutazione del rischio potenziale legato alla cosa stessa.

In ambito condominiale, la responsabilità per i danni da infiltrazioni derivanti dal lastrico solare, o della terrazza a livello di proprietà esclusiva di un condomino, grava sia sul proprietario della copertura, quale custode del bene ai sensi dell’ articolo 2051 c.c., sia sul condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ai sensi dell’ articolo 1130 c.c., comma 1, n. 4, del codice civile, nonché sull’assemblea dei condomini ex articolo 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (Cass. civ., sez. III, 26/09/2024, n. 25802).

Questo principio non sempre è applicabile. Quando i danni derivano da comportamenti illeciti del proprietario, si applica solo l’art. 2051 c.c. sulla responsabilità da custodia.

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Indice

La responsabilità del proprietario del lastrico: le opere abusive
La responsabilità del proprietario del lastrico: l’occlusione del pluviale

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Parti comuni ed esclusive in condominio

Il volume illustra la nuova elencazione delle parti comuni (art. 1117 c.c.) che, oltre a considerare il multiproprietario come condomino, estende in modo evidente la disciplina condominiale al fenomeno del supercondominio ma anche al condhotel, fattispecie recentemente introdotta nel nostro ordinamento. Si prendono in considerazione anche le parti comuni del supercondominio, condominio minimo e condominio parziale. Sono analizzate inoltre le modifiche in materia di mutamento di destinazione d’uso delle parti comuni. Non manca poi un capitolo dedicato all’uso delle parti comuni, evidenziando il nuovo orientamento della Cassazione che sembra favorire sempre più un utilizzo maggiormente rispondente all’esigenze dei condomini. Vengono prese in considerazione inoltre le innovazioni con particolare riguardo a quelle di “interesse sociale” e a quelle legate al fenomeno superbonus 110% (fotovoltaico, colonnine di ricarica, cappotto termico, ecc.), prendendo in considerazione le importanti novità legate all’installazione di un ascensore. Viene approfondito poi il tema della sopraelevazione in condominio con accurato esame delle questioni legate ai limiti del sopralzo. Infine viene affrontato il tema del perimento dell’edificio condominiale; conclude l’opera il problema delle opere nelle parti esclusive e dei limiti regolamentari all’utilizzo delle porzioni private. Giuseppe Bordolli Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. Attualmente è direttore editoriale del sito Condominioweb. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.

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La responsabilità del proprietario del lastrico: le opere abusive

Se i danni da infiltrazioni sono causati da un uso scorretto o da lavori eseguiti dal proprietario sul lastrico, si applica l’art. 2051 c.c. sulla responsabilità da custodia, ma non certo l’articolo 1126 c.c. In altre parole le spese di manutenzione e i danni causati dalla terrazza ad uso esclusivo, che funga da copertura, possono essere addebitate in via esclusiva al proprietario se è ravvisabile una sua condotta colposa nella manutenzione della terrazza.

Recentemente un giudice di merito si è occupato della vicenda di una condomina che ha denunciato infiltrazioni d’acqua provenienti dalla terrazza sovrastante, di uso esclusivo della vicina, che avevano danneggiato vari ambienti del suo appartamento. Secondo la ricorrente, le infiltrazioni erano causate da opere abusive eseguite dalla convenuta (tettoia, panchine, barbecue in muratura) che avevano compromesso l’impermeabilizzazione del lastrico solare. Dopo vani tentativi di risoluzione amichevole e mediazione, la danneggiata ha chiesto al Tribunale il risarcimento dei danni e il ripristino dei luoghi. La convenuta ha ammesso la proprietà esclusiva del lastrico, eccependo la prescrizione e negando responsabilità. Il Tribunale ha rigettato l’eccezione e accolto la domanda, qualificando la fattispecie come responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c.

Il CTU ha confermato il nesso causale tra le opere e le infiltrazioni, rilevando gravi difetti costruttivi. Il giudice ha escluso l’applicazione dell’art. 1126 c.c., condannando la sola proprietaria del lastrico al rifacimento dei lavori e al risarcimento (Trib. Tempio Pausania 19 giugno 2025, n. 392).

La responsabilità del proprietario del lastrico: l’occlusione del pluviale

Nel caso di ostruzione dei canali di scolo bisogna accertare se la causa dell’evento dannoso sia imputabile alla scarsa pulizia dei luoghi o all’omessa piccola manutenzione ordinaria del canale.

I danni da occlusione del pluviale sono a carico del singolo condomino se emerge che l’occlusione del canale di scarico (e quindi il danno) è riconducibile al fatto del singolo condomino. A tale proposito sembra utile ricordare che, salvo diversa indicazione nel titolo, le gronde, i doccioni e i canali di scarico delle acque meteoriche del tetto condominiale costituiscono beni comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., poiché svolgono una funzione necessaria all’uso e al godimento collettivo, anche se la copertura è affidata a una terrazza di proprietà esclusiva (Cass. civ., sez. II, 22/12/2014, n. 27154). La pulizia periodica e le relative spese competono al condominio e vanno ripartite secondo i millesimi ex art. 1123, comma 1 c.c., salvo consenso unanime per derogare.

In caso di ostruzione causata da mancata pulizia della superficie di proprietà esclusiva, la responsabilità per infiltrazioni alle unità immobiliari sottostanti può ricadere sul singolo proprietario, soprattutto se l’evento dannoso è riconducibile a una condotta negligente.

Una recente decisione di merito ha ritenuto responsabile dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante solo il titolare del lastrico. È emerso infatti che il danno è stato causato esclusivamente dalla condotta negligente del proprietario del lastrico, che non ha provveduto alla necessaria pulizia ordinaria della copertura piana del caseggiato. A parere del Tribunale questa negligenza è stata decisiva nel causare i danni alla condomina sottostante. La condotta omissiva del proprietario del lastrico ha interrotto il nesso di causa tra il bene comune (le griglie di scarico del pluviale, di cui è custode insieme al condominio) e il danno subito dal condominio sottostante.

Secondo il CTU, infatti, non si è trattato di un problema strutturale o di manutenzione delle griglie, ma di una mancata pulizia del lastrico (Trib. Napoli 27 ottobre 2025, n. 9703).