La Corte di Cassazione ha dichiarato che il costruttore non è solo responsabile di eventuali difetti strutturali dell’edificio ma anche di alterazioni che incidono negativamente sulla possibilità di godimento dell’immobile, come le infiltrazioni di acqua e umidità.
Il difetto di costruzione che legittima il ricorso nei confronti del costruttore può essere una qualsiasi alterazione dovuta a una cattiva realizzazione dell’immobile che, pur non riguardando parti essenziali di esso ma elementi accessori o secondari, incida negativamente e considerevolmente sul godimento dell’immobile.
Fra queste alterazioni si possono annoverare anche le infiltrazioni di acqua e di umidità, i fenomeni di condensa e il difetto di coibentazione termica delle strutture perimetrali dell’edificio e la non sigillatura degli infissi.
Lo dice la Corte di Cassazione (sez. II Civile) con la sentenza n. 14650/2013.
Il caso in analisi e il percorso del ricorso
Un condominio aveva citato in giudizio il costruttore per fare in modo che provvedesse a riparare i difetti dell’opera (condensa e infiltrazioni di umidità) oltre a risarcire i danni.
Il Tribunale, basandosi sull’articolo 1669 del Codice Civile, aveva accolto il riscorso. La condanna comprendeva il pagamento di più di 71mila euro. La decisione era stata però ribaltata dalla Corte d’appello, secondo la quale i fenomeni di condensa non erano riconducibili solo a un inadeguato isolamento termico, ma anche all’uso improprio degli alloggi.
Un’azione nei confronti dell’appaltatore era, secondo la Corte d’appello, legittima solo se si fosse riferita a difetti costruttivi così gravi da impedire all’opera di fornire la sue normale utilità in rapporto alla sua funzione pratico-economica.
La cassazione ha ribaltato di nuovo l’esito del ricorso sostenendo che i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall’art. 1669 c.c. non devono essere identificati per forza con vizi influenti sulla staticità dell’edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione incidente sulla struttura e sulla funzionalità dell’edificio, menomandone il godimento “in misura apprezzabile”.
“L’incidenza negativa dei difetti costruttivi inclusi nell’art. 1669 c.c. può consistere, in particolare, in una qualsiasi alterazione, conseguente a un’insoddisfacente realizzazione dell’opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la “rovina” od il “pericolo di rovina”), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l’impiego duraturo cui è destinata (quali, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l’impianto di riscaldamento, la canna fumaria), incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell’immobile medesimo (così, Cass. n. 11740/03, pronunciata in un caso di difettosa impermeabilizzazione del manto di copertura dell’edificio con relativi problemi di infiltrazione)”.
L’interpretazione della norma considera “rientranti nella nozione di gravi difetti anche le infiltrazioni d’acqua determinate da carenze d’impermeabilizzazione” e realizzazione non idonea degli infissi. Questi difetti non richiedono opere di manutenzione straordinaria ma possono essere eliminati solo con gli interventi di manutenzione ordinaria, cioè con “opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici” o con “opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.
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