Incendio durante lavori in condominio: di chi è la responsabilità?

Quando un incendio si sviluppa all’interno di un condominio durante l’esecuzione di lavori affidati a un’impresa appaltatrice, si aprono scenari complessi sul piano della responsabilità civile. L’incendio può coinvolgere sia parti comuni che proprietà esclusive, con conseguenze rilevanti in termini di risarcimento danni, attivazione delle coperture assicurative e accertamento delle responsabilità contrattuali ed extracontrattuali. In ogni caso occorre accertare la causa dell’incendio occorso nell’esecuzione dell’appalto, al fine di stabilire, in particolare, se lo stesso sia imputabile, in tutto o in parte, alla società appaltatrice.

A tale proposito merita di essere esaminata una recente decisione del Tribunale di Brescia (sentenza n. 2735 del 27/06/2025) che si è occupato di una controversia sorta a seguito di un incendio verificatosi durante l’esecuzione di lavori di rifacimento del tetto di un condominio, affidati in appalto a un’impresa. La lite ruota attorno alla responsabilità per l’incendio e alla validità delle reciproche pretese economiche: da un lato l’impresa chiede il pagamento per i lavori eseguiti, dall’altro il condominio contesta l’inadempimento e chiede i danni.

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La vicenda

La ditta appaltatrice, dopo aver iniziato i lavori di rifacimento del tetto, ha dovuto sospenderli a causa di un incendio che ha danneggiato l’immobile. L’impresa ha comunque eseguito opere di messa in sicurezza e ha chiesto al condominio il pagamento per i lavori svolti fino a quel momento. Il condominio ha negato il pagamento, sostenendo che l’incendio era imputabile all’impresa stessa, la quale aveva utilizzato fiamma libera per la posa della guaina bituminosa, in violazione sia delle norme di sicurezza che delle clausole contrattuali.

I condomini hanno avviato un procedimento per accertare le cause dell’incendio e i danni subiti (c.d. accertamento tecnico preventivo). Dopo il deposito della consulenza tecnica d’ufficio (CTU), non si è raggiunto alcun accordo. L’impresa ha quindi promosso un giudizio ordinario per ottenere il pagamento, mentre il condominio si è costituito in giudizio, chiedendo il rigetto della domanda e proponendo domanda riconvenzionale per la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni. In udienza, i condomini hanno dichiarato di aver ricevuto un indennizzo assicurativo per l’incendio.

La decisione

La causa è stata istruita mediante l’acquisizione del fascicolo relativo al procedimento di accertamento tecnico preventivo, promosso dal condominio nei confronti dell’impresa appaltatrice, finalizzato a chiarire le cause dell’incendio verificatosi durante i lavori e a quantificare i danni conseguenti. Dalle risultanze dell’istruttoria tecnica è emerso che l’impresa, nel corso delle operazioni di rifacimento del tetto, ha impiegato una guaina impermeabilizzante difforme rispetto a quella prevista contrattualmente e ha proceduto alla sua posa mediante l’utilizzo di fiamma libera, omettendo l’adozione delle misure di sicurezza imposte dal Piano di Sicurezza e Coordinamento. Il consulente tecnico ha escluso l’ipotesi di autocombustione, rilevando che le condizioni ambientali (temperatura di circa 15°) non erano idonee a generare un simile fenomeno e individuando come causa esclusiva dell’incendio l’impiego negligente della fiamma in presenza di materiale infiammabile, senza l’adozione di estintori o dispositivi di protezione adeguati.

Il giudice ha ritenuto pienamente condivisibili le conclusioni del consulente, evidenziando come la posa della guaina, oltre a risultare tecnicamente non conforme alle specifiche contrattuali, sia stata eseguita in violazione delle cautele previste dal contratto e delle regole di ordinaria diligenza professionale, ai sensi dell’art. 1176, comma 2, c.c. L’utilizzo di fiamma libera in un contesto ad alto rischio – caratterizzato dalla presenza di una struttura lignea, materiali infiammabili visibili e l’assenza di presidi antincendio – è stato qualificato come comportamento gravemente negligente, tanto più in considerazione della natura specializzata dell’impresa esecutrice.

Non è emerso, inoltre, alcun elemento idoneo ad attribuire una responsabilità concorrente al condominio committente. Il Tribunale ha quindi ritenuto che la violazione delle prescrizioni contrattuali e delle regole di diligenza tecnica integrasse un inadempimento grave e sostanziale, tale da giustificare l’accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dal condominio e la conseguente risoluzione del contratto d’appalto, ai sensi degli artt. 1453 e seguenti del codice civile. Quanto alla domanda risarcitoria avanzata dal condominio, il giudice ha rilevato che l’indennizzo assicurativo percepito dai condomini – pari a € 100.094,00 – ha integralmente compensato il danno subito, con conseguente rigetto della richiesta di risarcimento formulata dalla parte convenuta. In ogni caso le spese sostenute per il ripristino dell’area, derivanti esclusivamente dalla condotta negligente dell’impresa ricorrente, sono rimaste a carico di quest’ultima.

Riflessioni conclusive

Il Tribunale, nell’analizzare la responsabilità dell’impresa appaltatrice, ha fatto corretta applicazione del principio secondo cui l’appaltatore, in virtù della propria autonomia tecnico-organizzativa (Cass. civ., sez. III, 31/07/2024, n. 21603), risponde integralmente dell’esecuzione dell’opera, assumendone i relativi rischi.

In tale quadro, la semplice presenza di materiale infiammabile nel sottotetto – ben visibile e facilmente accessibile – non può in alcun modo costituire causa esimente o attenuante della condotta colposa dell’impresa. In quest’ottica, l’operato dell’appaltatrice appare doppiamente censurabile: da un lato per non aver segnalato la presenza del materiale combustibile, dall’altro per aver proseguito le lavorazioni in violazione delle più basilari regole di cautela e delle prescrizioni contenute nel contratto e nel piano di sicurezza.

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