L’IMU, Imposta Municipale sugli Immobili, il cui saldo deve essere pagato entro il 16 dicembre, grava sempre sul proprietario fatti salvi i casi particolari di esclusione come per esempio quello della prima casa, quando cioè il proprietario della casa sfrutta la stessa come sua abitazione.
Quando l’abitazione è concessa in locazione a un soggetto, quand’anche quest’ultimo vi si stabilisca per risiedervi con continuità, l’IMU è dovuta – con le aliquote stabilite dal Comune – sempre dal proprietario.
IMU case in locazione: inquilino o proprietario?
Nonostante questo sia un principio chiaro, sono molti i proprietari di case concesse in locazione che tentano di far pagare l’IMU all’inquilino, vuoi perché crede di aver fatto uno sconto sul canone di locazione o vuoi perché le imposte che gravano sugli immobili rendono i margini di guadagno sempre più esigui. Non sono poche le sentenze che trattano questo principio, come per esempio la recente pronuncia del 8/3/2019 della Cassazione n. 6882 con cui si è fatta chiarezza su come eventualmente il proprietario e l’inquilino si debbano accordare nel caso in cui vogliano stabilire che l’inquilino si accolli la spesa dovuta all’IMU (sempre fermo restando che tale spesa toccherebbe in teoria al proprietario).
La sentenza specifica a chiare lettere che l’inquilino non ha alcun obbligo nei confronti del Comune per il pagamento dell’IMU, anche quando sia previsto nel contratto che l’IMU sia a carico dell’inquilino, ma che l’ente impositore (Stato o Comune) deve individuare il soggetto passivo d’imposta nel proprietario, che a sua volta potrà chiamare in causa l’inquilino. In questo caso nel contratto di locazione dovrà essere presente un’apposita dicitura i cui le parti dichiarano che il proprietario/locatore è “manlevato” dalle imposte/tributi locali.
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In sostanza, quando è presente la suddetta dicitura, l’imposta non è dovuta dall’inquilino, ma resta a carico del proprietario che può/deve ottenere la mera integrazione del canone di locazione con la somma dovuta ai fini IMU. Il fatto di manlevare il proprietario dall’onere di imposte e tributi è un obbligo che l’inquilino ha nei confronti del proprietario e non dell’ente impositore; per questa ragione è possibile questa previsione all’interno dei contratti di locazione. Al contrario, il “patto traslativo” sarebbe vietato e, dunque, non valido, sulla base dell’articolo 53 della Costituzione combinato con l’articolo 9 della Legge 392/1978 sull’equo canone.
Detto in altra maniera, all’ente impositore interessa che paghi il proprietario e non la modalità in cui quest’ultimo si sia procurato il denaro, se tramite un accordo privato inserito nel contratto oppure no.
IMU per la locazione finanziaria (leasing)
Diverso è invece il caso della “locazione finanziaria” o “leasing” dove l’IMU è a carico del locatario; questa tipologia contrattuale sta prendendo sempre più piede per locali con destinazione commerciale o direzionale grazie a tassi favorevoli rispetto al normale mutuo.
In conclusione si ricorda che la completa esenzione IMU si può applicare:
– alla “prima casa” dove risiede abitualmente il proprietario,
– ai fabbricati aventi i requisiti di ruralità poiché strumentali all’attività agricola,
– ai terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (dove per posseduti e condotti s’intende che il proprietario deve esser colui che svolge l’attività agricola),
– ai terreni agricoli situati in zona montana o sulle isole minori.
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