Immobile pignorato in condominio: chi può partecipare all'assemblea?

Quando un appartamento è pignorato chi può partecipare all’assemblea? La normativa non lo indica espressamente. Il comma 6 dell’art. 1136 c.c. dispone: “L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”: mentre l’art. 66 disp. att. c.c., comma 3, prevede: “In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”.

L’art. 67, comma 2, disp. att. c.c. si occupa invece della partecipazione e della votazione dei comproprietari nelle assemblee e prevede: “Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice”. Secondo l’art. 67 disp. att. c.c., comma 6, l’usufruttuario di un piano o porzione di piano (unità immobiliare) dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni; nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta al proprietario. L’art. 67 disp. att. c.c., comma 7, però richiama l’art. 1006 c.c. che consente al nudo proprietario di sottrarsi all’onere manutentivo, ove l’usufruttuario le esegua rimettendo il rimborso alla fine dell’usufrutto: in tal caso è data facoltà all’usufruttuario di votare la spesa, in ragione del fatto che la sopporta in luogo del proprietario (dal che la trasmigrazione del diritto di voto, che segue l’incisione soggettiva della spesa).

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Si ricorda che, secondo l’articolo 10 della legge numero 392 del 1978, il conduttore ha il diritto di partecipare all’assemblea con diritto di voto in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli nelle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria (e può intervenire, senza però diritto di voto, nelle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni). La normativa non indica però il soggetto che può partecipare all’assemblea quando un appartamento è pignorato.

Indice

Immobile pignorato e partecipazione a assemblea: la disciplina rilevante
Immobile pignorato e partecipazione a assemblea: la soluzione al problema

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Immobile pignorato e partecipazione a assemblea: la disciplina rilevante

È noto, invero, che l’assemblea dei condomini decide con il metodo collegiale (il quale comporta regole in tema di convocazione dei partecipanti, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, verbalizzazione) e in base al principio di maggioranza, vincolando con le proprie deliberazioni anche i condomini assenti e dissenzienti (art. 1137 c.c., comma 1). L’assemblea dei condomini è, dunque, istituzionalmente investita della “gestione” ordinaria e straordinaria dei beni comuni (artt. 1135 nn. 2 e 4 c.c., 1117- ter, 1117-quater, 1120, 1123, 1128 c.c.). Di conseguenza è nell’esercizio dei diritti e delle facoltà gestorie che spettano ai singoli condomini, all’amministratore ed all’assemblea che si esplica, pertanto, la libera disponibilità della proprietà condominiale.

Secondo l’articolo 559 c.p.c. con il pignoramento il debitore è costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, compresi le pertinenze e i frutti, senza diritto a compenso: in tal senso il debitore diviene custode ope legis senza necessità di una nomina espressa. In quel momento, in particolare, si verifica un mutamento del titolo del suo possesso, divenendo, da proprietario, detentore dell’immobile. Una volta nominato, è il custode che “provvede, previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione, all’amministrazione e alla gestione dell’immobile pignorato”. È vero però che, salvo che la sostituzione nella custodia non abbia alcuna utilità ai fini della conservazione o della amministrazione del bene o per la vendita, il giudice dell’esecuzione può pure nominare custode giudiziario dei beni pignorati una persona inserita nell’elenco, istituito presso ogni tribunale, dei professionisti che provvedono alle operazioni di vendita oppure l’istituto autorizzato alla vendita ai pubblici incanti.

Immobile pignorato e partecipazione a assemblea: la soluzione al problema

Qualora l’immobile pignorato sia ricompreso in un edificio condominiale, il debitore esecutato conserva la legittimazione a partecipare all’assemblea e alle relative deliberazioni, per la quota millesimale di sua spettanza, fino a quando non sia stato emesso il decreto traslativo, essendo detta legittimazione collegata allo status di condomino, e quindi alla titolarità del diritto dominicale sull’immobile medesimo. È coerente con il descritto contesto normativo riconoscere al condomino esecutato la perdurante legittimazione a partecipare alle assemblee condominiali, in difetto di una diversa disposizione del giudice dell’esecuzione che oneri il custode (diverso dal condomino) di una siffatta incombenza; disposizione che, ove assunta, dovrà essere portata a conoscenza dell’amministratore del condominio (Cass. civ., sez. II, 19/10/2023, n. 29070).

Quindi all’assemblea deve partecipare e votare il condomino proprietario anche se il suo immobile sia stato pignorato ed affidato ad un custode che non sia il condomino, salvo che il giudice dell’esecuzione abbia impartito al custode diverse istruzioni o direttive.