Salva-Casa: ANCE analizza l’attuazione locale e regionale in un documento

Stato legittimo immobili

Uno degli aspetti chiave del DL Salva-Casa riguarda la semplificazione della dimostrazione dello stato legittimo degli immobili. Secondo il decreto, è sufficiente presentare il titolo edilizio relativo all’ultimo intervento effettuato sull’intero immobile o sulla singola unità immobiliare.

Le Regioni hanno fornito indicazioni operative: in Campania, Liguria, Sicilia e Umbria l’applicazione è diretta.

La Regione Emilia-Romagna ha chiarito che la condizione richiesta (ovvero che l’Amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi) si intende soddisfatta:

• qualora sia il PdC che la SCIA o la CILA (o i titoli equipollenti del passato) siano stati rilasciati/presentati attraverso la Modulistica uniforme regionale, o altra modulistica comunale che contenesse l’attestazione e la dimostrazione documentale dello stato legittimo dell’edificio;
• nel caso in cui la pratica edilizia presentata per i lavori che abbiano interessato l’intero immobile o unità immobiliare ricomprendesse anche i precedenti edilizi, quale documentazione allegata, ovvero indicasse gli estremi di tali atti già in possesso dell’amministrazione comunale.

Cambi di destinazione d’uso

Le indicazioni sui cambi di destinazione d’uso (Art. 23 ter) chiariscono l’ambito di applicazione, distinguendo tra singole unità immobiliari e interi edifici, e specificano che le semplificazioni introdotte non possono essere desunte implicitamente dagli strumenti urbanistici comunali, ma devono essere definite dagli enti territoriali dopo l’entrata in vigore del DL Salva-Casa.

In Sicilia l’applicazione è diretta, mentre la Campania ha dettagliato i titoli edilizi richiesti per ciascun tipo di cambio d’uso.

Il Comune di Roma ha chiarito che restano comunque fatte salve anche le disposizioni delle norme della pianificazione urbanistica comunale in merito alle destinazioni d’uso e ai mutamenti di destinazioni d’uso ammissibili; la non assoggettabilità all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale, non è applicabile in quanto può operare solo in carenza di specifiche disposizioni della pianificazione urbanistica invece presenti nelle N.T.A. del P.R.G. vigente ed infine nulla risulta variato rispetto a quanto dovuto per il Contributo di Costruzione e per l’eventuale Contributo Straordinario.

Tolleranze costruttive ed esecutive

L’art. 34-bis del DPR 380/2001, modificato dal DL 69/2024, stabilisce che la soglia di tolleranza applicabile sarà sempre quella del 2 per cento. Questa norma è applicabile sia agli interventi realizzati prima del 24 maggio 2024 sia a quelli successivi.

Le Regioni Campania, Liguria, Sicilia e Umbria hanno recepito direttamente le disposizioni ministeriali.

L’Emilia-Romagna ha precisato che le nuove tolleranze parametriche per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 prevedono applicazione diretta, così come le tolleranze misure minime, mentre per le tolleranze di cantiere ha sottolineato che la disciplina statale è priva di effetti innovativi dell’ordinamento
regionale, che prevede già un’analoga disposizione, con l’unica specificazione limitativa secondo cui queste tolleranze, che la legge regionale riferiva genericamente a processi edilizi eseguiti “nel passato”, ora vedono un orizzonte temporale limitato alla data del 24 maggio 2024.

Variante ante ’77

Un altro aspetto importante del decreto riguarda le varianti realizzate prima del 1977, per le quali il rilascio della SCIA in sanatoria non richiede più la verifica della doppia conformità.

Umbria, Campania e Liguria hanno riconosciuto l’applicabilità diretta di questa norma.

L’Emilia-Romagna riconosce l’immediata applicazione, prevalendo sulle difformi previsioni regionali e specifica che nei casi di rilevanza strutturale della variante in corso d’opera anche ’77 trova applicazione quanto previsto dal comma 3-bis dell’art. 34-bis, che si ritiene costituisca un principio fondamentale della materia e, per questo, è richiamato anche dal nuovo art. 36-bis con riguardo al procedimento di accertamento di conformità nelle ipotesi di parziale difformità e di variazioni essenziali.

Compatibilità paesaggistica

Il decreto introduce una distinzione tra la compatibilità paesaggistica regolata dall’art. 36-bis e quella prevista dal Codice dei beni culturali e del paesaggio.

In Lazio, le nuove procedure prevedono che il parere sulla compatibilità paesaggistica debba essere espresso dalla Soprintendenza entro 90 giorni, decorso il quale si forma il silenzio-assenso.

Deroga ai requisiti igienico sanitari

Il decreto consente deroghe ai requisiti igienico-sanitari, in particolare per il recupero di spazi e locali in edifici storici che possono essere riconvertiti ad uso abitativo. Tuttavia, fino all’adozione del decreto attuativo del Ministero della Salute, le SCIA presentate dal 28 luglio 2024 continueranno ad avere effetto.

L’Emilia-Romagna ha ribadito che queste deroghe valgono solo per immobili esistenti e non per nuove costruzioni. Il Comune di Roma ha escluso l’applicabilità della norma ai cambi di destinazione d’uso e agli interventi di demolizione e ricostruzione.

Attuazione regionale e necessità di uniformità

Al 31 gennaio 2025, otto Regioni (Campania, Emilia-Romagna, Lazio, Liguria, Lombardia, Umbria, Veneto e Sicilia) hanno fornito indicazioni sull’applicazione del DL Salva-Casa, con differenze interpretative che potrebbero creare incertezze per cittadini e imprese.

L’ANCE, nel suo dossier aggiornato, ha sottolineato che le Regioni devono garantire un’applicazione coerente e uniforme della normativa, evitando interpretazioni divergenti che potrebbero ostacolare gli obiettivi di semplificazione del decreto.