Detrazione Irpef mutui costruzione e ristrutturazione, cosa sono

Ristrutturare non è una passeggiata: burocrazia, investimento e cantiere aperto tutti i giorni. Eppure, ci sono tanti buoni motivi per costruirsi la casa o cominciare a ristrutturarla. Uno su tutti sono i vantaggi fiscali che lo Stato riconosce a chi stipula un mutuo per la costruzione e la ristrutturazione edilizia della propria abitazione principale.

È riconosciuto al contribuente, infatti, uno “sconto” sulle imposte Irpef che dovrà pagare a fine anno con la dichiarazione dei redditi. Nello specifico si tratta di una detrazione nella misura del 19% dell’ammontare del costo sostenuto per il mutuo sottoscritto e rappresentato dagli interessi passivi e dagli oneri pagati dal contribuente.

Un beneficio di non poco conto riservato ai mutui per la costruzione e la ristrutturazione che, tra l’altro, può essere cumulato con le agevolazioni previste per altre tipologie di mutui stipulati. Vediamo in dettaglio a chi spetta, cosa fare e quali documenti e autorizzazioni produrre.

Detrazione Irpef per mutui costruzione e ristrutturazione

Qual è l’oggetto del beneficio?

L’agevolazione consiste in una detrazione Irpef riconosciuta per gli interessi passivi e gli oneri accessori, pagati sui mutui ipotecari, stipulati dal 1998, e aventi per oggetto la ristrutturazione o la costruzione dell’abitazione principale. Il legislatore vincola la concessione del beneficio, però, ai mutui per la costruzione e la ristrutturazione riguardante:

• gli interventi realizzati in conformità al provvedimento comunale che autorizza una nuova costruzione
• in caso di ristrutturazione edilizia, se in presenza di un provvedimento di abilitazione comunale da cui si evince che l’autorizzazione riguarda i lavori di cui all’articolo 3 c.1 lett.d) DPR n.380/2001 ovvero, in carenza di tale indicazione, la detrazione spetta se il contribuente è in possesso di analoga dichiarazione sottoscritta dal responsabile del competente ufficio comunale
• per gli interventi su immobile acquistato allo stato grezzo, cioè non ancora ultimato (Risoluzione n.1 del 9 gennaio 2007)
• per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di un fabbricato rurale da adibire ad abitazione principale del coltivatore diretto (Circolare n. 95/E/2000, risposta 1.3.1)

La finalità del mutuo deve risultare dal relativo contratto ovvero da apposita dichiarazione della banca mutuante, in caso contrario il contribuente può ricorrere all’autocertificazione – dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445/2000 – per fruire della detrazione degli interessi (Risoluzione n. 241 del 7 settembre 2007).

Chi ne beneficia?

Può fruire della detrazione per i mutui accesi per gli interventi sopracitati il contribuente che stipula il contratto di mutuo e che avrà il possesso dell’unità immobiliare, a titolo di proprietà o di altro diritto reale, e nella quale egli o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente.

Il mutuo acceso per la costruzione dell’abitazione principale non permette di detrarre la quota di interessi del coniuge fiscalmente a carico – come invece avviene per il mutuo per l’acquisto dell’abilitazione principale (Circolare 21/05/2014 n. 11, paragrafo 3.2).

Qual è l’importo massimo su cui calcolare la detrazione?

L’agevolazione permette di portare in detrazione, dall’Iperf, il 19% degli interessi pagati limitatamente all’importo del mutuo effettivamente utilizzato in ciascun anno per la costruzione dell’immobile (articolo 15 c.1-ter del TUIR). Gli importi degli interessi passivi devono essere rapportati alle spese sostenute e documentate e l’importo massimo sul quale calcolare la detrazione è pari a 2.582,25 euro. In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di euro 2.582,28 si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti.

Ai fini del calcolo della detrazione non rientra nell’ammontare delle spese effettivamente sostenute il costo per l’acquisto del suolo su cui viene materialmente edificato il fabbricato o il costo per l’acquisto del diritto di superficie sullo stesso (Circolare n.17/E/2006 risposta 6). Per fruire della detrazione sugli interessi passivi occorre semplicemente darne indicazione nella dichiarazione annuale dei redditi e conservando la relativa documentazione probatoria.

Pertanto ove non ricorrano più le condizioni per fruire della detrazione – ad esempio mancato rispetto delle tempistiche, insussistenza dei requisiti ovvero perdita delle condizioni che permettono di accedere al beneficio – sarà necessario rettificare la dichiarazione dei redditi in virtù della mutata situazione.

L’agevolazione che dà diritto alla detrazione non viene meno generalmente se i ritardi, nel rispetto delle tempistiche previste, sono imputabili esclusivamente all’Amministrazione comunale.

Requisiti per l’ammissione al beneficio

Le condizioni necessarie per fruire della detrazione sono riepilogate nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.7 del 2018. Ecco comunque un quadro sintetico di riepilogo delle condizioni necessarie per accedervi:

• il mutuo deve essere stipulato nei 6 mesi antecedenti la data di inizio dei lavori di costruzione ovvero nei 18 mesi successivi (articolo 1, c.3 Dm n.311/1999);
• l’unità immobiliare che si costruisce o ristruttura deve essere quella nella quale il contribuente o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente;
• il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale;
• l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale, entro 6 mesi dal termine dei lavori di costruzione

La detrazione spetta anche nell’ipotesi in cui i lavori di ristrutturazione siano effettuati dopo che il contribuente ha adibito ad abitazione principale l’immobile oggetto degli interventi edilizi.

Con riferimento del requisito “temporale” assume significativa rilevanza la data “data di inizio lavori“, infatti, se l’abilitazione amministrativa risulta essere ancora intestata all’impresa costruttrice che ha ceduto l’immobile, e il contribuente non ha presentato alcuna richiesta al comune per la voltura dell’abilitazione amministrativa, la detrazione non è consentita (Risoluzione n. 310/2007).

Nel caso di prosecuzione dei lavori l’agevolazione è fruibile se sono state rispettate le condizioni previste dalla normativa e al contempo è stata richiesta la voltura dell’abilitazione amministrativa (Risoluzione n.73/2008).

Quando decade la detrazione?

Il diritto alla detrazione decade a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale.

Che documentazione serve?

L’agevolazione è riconosciuta al contribuente se è in possesso della seguente documentazione:

• quietanza: attestante gli interessi passivi pagati;
• copia del contratto di mutuo: da cui si evince che si tratta di mutuo stipulato per realizzare gli interventi di costruzione o di ristrutturazione;
• copia della documentazione: che comprovi l’effettivo sostenimento delle spese di realizzazione degli interventi stessi.

Mutuo cointestato: si può

Se il mutuo per la costruzione dell’abitazione principale è stipulato da entrambi i coniugi e le fatture di spesa sono intestate a uno solo, ove ricorrano gli altri presupposti, è possibile attestare sulle stesse che le spese di costruzione sono state sostenute al 50% da ciascun coniuge – affinché, il coniuge non intestatario delle fatture, possa portare in detrazione la sua quota di interessi, pari appunto al 50% (Circolare n.13/E/2013 paragrafo 3.2).

Cumulo delle detrazioni: si può

Il beneficio in commento riconosciuto per i mutui per la ristrutturazione e costruzione dell’abitazione principale non fa perdere al contribuente altri vantaggi fiscali previsti dal legislatore.

La detrazione è cumulabile, dunque, nello specifico sia con quella spettante per la ristrutturazione degli immobili (pari al 50% per le spese sostenute) che con quella prevista per i mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale – in quest’ultimo caso, però, solo per il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare, nonché per il periodo di 6 mesi successivi al termine dei lavori stessi.

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Il cumulo spetta anche nel caso in cui il contribuente contragga un mutuo per l’acquisto e un mutuo per la ristrutturazione della stessa unità immobiliare da adibire ad abitazione principale (art.1, comma 5, DM 311 del 1999).

Con riferimento alla verifica del requisito della “destinazione” dell’immobile è opportuno richiamare l’attenzione del contribuente in tutte le ipotesi in cui si stipula un mutuo misto, ovvero sottoscritto per l’acquisto e la ristrutturazione dell’immobile da adibire ad abitazione principale, in tal caso spettano entrambe le detrazioni previste dalle singole tipologie di mutuo se l’immobile è adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dalla conclusione dei lavori, ma non sono ancora trascorsi 2 anni dall’acquisto.

Le detrazioni, invece, spettano in misura diversa a seconda dei limiti temporali sottoindicati:

• se l’immobile è adibito ad abitazione principale oltre 6 mesi dalla conclusione dei lavori, ma entro 2  anni dall’acquisto: spetta solo la detrazione degli interessi del mutuo per l’acquisto;
• se l’immobile è adibito ad abitazione principale oltre 2 anni dall’acquisto ma entro 6 mesi dalla conclusione dei lavori: spetta solo la detrazione degli interessi del mutuo per la ristrutturazione;
• se l’immobile è adibito ad abitazione principale oltre 2 anni dall’acquisto e oltre 6 mesi dalla chiusura dei lavori: nessuna detrazione.