Come ogni settimana, ecco la selezione delle sentenze di edilizia e urbanistica pubblicate tra il 29 gennaio e il 2 di febbraio. Gli argomenti oggetto delle pronunce sono: Decadenza permesso di costruire per mancato inizio lavori (insufficienza di una foto aerea Google Earth) Tettoia (titolo edilizio necessario), Soppalco (titolo edilizio necessario), Abusi edilizi (affidamento nell’autore, esclusione e, se su suolo pubblico, necessità ordine di demolizione, non necessità della comunicazione di avvio del procedimento), SCIA (poteri inibitori, non necessità della comunicazione di avvio del procedimento), Volturazione del titolo edilizio (effetto liberatorio rispetto agli oneri concessori).
Decadenza permesso di costruire per mancato inizio lavori: insufficienza di una foto aerea Google Earth
| Estremi della sentenza: | TAR Sardegna, sez. II, sent. 31 gennaio 2018, n. 54 |
| Massima: | Una foto aerea di Google Earth non è sufficiente per dichiarare la decadenza del permesso di costruire per mancato inizio dei lavori |
L’onere della prova del mancato inizio dei lavori assentiti con il permesso di costruire incombe al Comune che ne dichiara la decadenza, alla stregua del principio generale in forza del quale i presupposti dell’atto adottato devono essere accertati dall’autorità emanante.
La giurisprudenza ritiene che le foto aeree di Google Earth non assicurino con certezza la data del rilevamento; ad esempio, è stato affermato che “il Collegio non ritiene che i rilevamenti tratti da Google Earth prodotti in giudizio possano costituire, di per sé ed in assenza di più circostanziati elementi che la ricorrente non ha fornito, documenti idonei al prefato scopo e ciò, in particolare, in considerazione della provenienza del suddetto rilevamento, delle incertezze in merito all’epoca di risalenza delle immagini visualizzate (come emerge dallo stesso sito – alla pagina: https://support.google.com/earth/answer/21417?hl=it – per impostazione predefinita il software “visualizza le immagini di qualità migliore disponibili per una determinata località”, con la precisazione che “a volte potrebbero essere visualizzate immagini meno recenti se sono più nitide rispetto a quelle più recenti”), della genericità delle informazioni relative ai metodi di esecuzione del rilevamento medesimo” (cfr. TAR Campania, Napoli, sez. II, sent. 27 novembre 2014 n. 6118).
Di conseguenza, il provvedimento che dichiara la decadenza del permesso di costruire basato esclusivamente su una foto aerea Google Earth è carente di motivazione e, conseguentemente, illegittimo.
Tettoia, titolo edilizio necessario
| Estremi della sentenza: | TAR Campania, sez. VII Salerno, sent. 30 gennaio 2018 n. 649 |
| Massima: | Serve il permesso di costruire per le tettoie di rilevanti dimensioni |
Secondo una consolidata giurisprudenza, (ex multis, T.A.R. Campania, Napoli, Sez. IV, 19 dicembre 2005, n. 20427; 29 luglio 2005, n. 10479; 2 dicembre 2004, n. 18027), la realizzazione di una tettoia è soggetta al preventivo rilascio del permesso di costruire quando essa, pur avendo carattere pertinenziale rispetto all’immobile cui accede, incide sull’assetto edilizio preesistente.
Di conseguenza, è necessario il suddetto titolo edilizio per la realizzazione di 4 tettoie di rilevanti dimensioni (mq 19 circa; mq 31 circa; mq 86 circa; mq 58 circa), come tali certamente idonee ad incidere sull’assetto edilizio.
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Soppalco, titolo edilizio necessario
| Estremi della sentenza: | TAR Campania, sez. IV Napoli, sent. 31 gennaio 2018 n. 693 |
| Massima: | È necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, con incremento delle superfici dell’immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico |
Com’è noto, la disciplina edilizia del soppalco, ovvero dello spazio aggiuntivo che si ricava all’interno di un locale, interponendovi un solaio, non è definita in modo univoco, ma va apprezzata caso per caso, in relazione alle caratteristiche del manufatto. In linea di principio, è necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, ai sensi dell’art. 3, comma 1, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, con incremento delle superfici dell’immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico; si rientrerà invece nell’ambito degli interventi edilizi minori, per i quali comunque il permesso di costruire non è richiesto, ove il soppalco sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile (Consiglio di Stato, sez. VI, 02/03/2017, n. 985).
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In linea con l’indirizzo suindicato si dispiega la giurisprudenza che ha, di recente, evidenziato come la realizzazione di un soppalco non rientra nell’ambito degli interventi di restauro o risanamento conservativo, ma nel novero degli interventi di ristrutturazione edilizia, qualora determini una modifica della superficie utile dell’appartamento, con conseguente aggravio del carico urbanistico (cfr. Tar Sardegna, Sez. II, 23 settembre 2011, n. 952; Tar Lombardia, Milano, Sez. II, 11 luglio 2011, n. 1863; Tar Campania, Napoli, Sez. II, 21 marzo 2011, n. 1586).
Abusi edilizi: affidamento nell’autore, esclusione
| Estremi della sentenza: | TAR Lombardia, sez. I Milano, sent. 29 gennaio 2018 n. 231 |
| Massima: | La commissione di abusi edilizi non può ingenerare nell’autore dell’abuso alcun affidamento, e ciò a prescindere dal decorso del tempo che comunque non estingue il potere sanzionatorio della p.a., che al contrario è tenuta anche penalmente a perseguire le violazioni edilizie in qualunque tempo accertate |
La giurisprudenza amministrativa ha chiarito (cfr. per tutte Cons. Stato, Sez. IV, 28 febbraio 2017, n. 908; Sez. IV, 12 ottobre 2016, n. 4205; Sez., IV, 31 agosto 2016, n. 3750) che la commissione di abusi edilizi non può ingenerare nell’autore dell’abuso alcun affidamento, e ciò a prescindere dal decorso del tempo che comunque non estingue il potere sanzionatorio della p.a., che al contrario è tenuta anche penalmente a perseguire le violazioni edilizie in qualunque tempo accertate.
Peraltro, con una recente decisione, il Consiglio di Stato (cfr. Adunanza plenaria, sentenza 17 ottobre 2017, n. 9) ha confermato questo indirizzo giurisprudenziale e ne ha fornito, ove fossero mancate, ulteriori ragioni argomentative, chiarendo che: “Il provvedimento con cui viene ingiunta, sia pure tardivamente, la demolizione di un immobile abusivo e giammai assistito da alcun titolo, per la sua natura vincolata e rigidamente ancorata al ricorrere dei relativi presupposti in fatto e in diritto, non richiede motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse (diverse da quelle inerenti al ripristino della legittimità violata) che impongono la rimozione dell’abuso. Il principio in questione non ammette deroghe neppure nell’ipotesi in cui l’ingiunzione di demolizione intervenga a distanza di tempo dalla realizzazione dell’abuso, il titolare attuale non sia responsabile dell’abuso e il trasferimento non denoti intenti elusivi dell’onere di ripristino.
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Abuso edilizio su suolo pubblico: necessità dell’ordine di demolizione e non necessità della comunicazione di avvio del procedimento
| Estremi della sentenza: | TAR Campania, sez. III Salerno, sent. 30 gennaio 2018 n. 654 |
| Massima: | L’ordine di demolizione è l’unica sanzione possibile per l’abuso realizzato su suolo di proprietà pubblica e non deve essere proceduto dalla comunicazione di avvio del procedimento |
Secondo la giurisprudenza, la circostanza che l’abuso sia stato realizzato su suolo di proprietà dello Stato determina l’applicazione dell’art. 35 del DPR n. 380/01, che in tale ipotesi prevede, quale unica ed esclusiva conseguenza, la demolizione a spese del responsabile.
La norma non contempla alcuna ipotesi alternativa alla demolizione, essendo evidentemente preordinata a evitare l’indebito utilizzo del bene demaniale per cui, nei casi di edificazione “contra legem”, non occorre alcun accertamento ulteriore e occorre verificare solo che trattasi di suolo di proprietà pubblica e che nessun titolo è stato rilasciato. Pertanto, dall’abusività dell’opera scaturisce con carattere vincolato l’ordine di demolizione, che in ragione di tale sua natura non esige una specifica motivazione o la comparazione dei contrapposti interessi, né deve essere preceduto dalla comunicazione di avvio del procedimento o tener conto del lasso di tempo intercorso (cfr., per tutte, Cons. Stato, Sez. V, 28 aprile 2014 n. 2196; T.A.R. Campania, sez. III, 14.4.2015, n. 2098).
SCIA: poteri inibitori, non necessità della comunicazione di avvio del procedimento
| Estremi della sentenza: | TAR Veneto, sez. III, sent. 31 gennaio 2018 n. 95 |
| Massima: | Per l’esercizio dei poteri inibitori in materia di SCIA non è richiesta la comunicazione di avvio del procedimento né il preavviso di rigetto |
La natura giuridica della segnalazione certificata di inizio attività – che non è una vera e propria istanza di parte per l’avvio di un procedimento amministrativo poi conclusosi in forma tacita, bensì una dichiarazione di volontà privata di intraprendere una determinata attività ammessa direttamente dalla legge – induce ad escludere che l’autorità procedente debba comunicare al segnalante l’avvio del procedimento o il preavviso di rigetto ex art. 10 bis della legge n. 241/1990 prima dell’esercizio dei relativi poteri di controllo e inibitori (cfr. T.A.R. Campania Napoli n. 3896/2017, T.A.R. Catanzaro (Calabria), sez. II, 5 marzo 2015, n. 478, Consiglio di Stato, sez. IV, 19 giugno 2014, n. 3112, 14 aprile 2014, n. 1800 e 25 gennaio 2013, n. 489).
Il denunciante la SCIA è titolare di una posizione soggettiva originaria che rinviene il suo fondamento diretto ed immediato nella legge che non ha bisogno di alcun consenso della. P.A. e, pertanto, la segnalazione di inizio attività non instaura alcun procedimento autorizzatorio destinato a culminare in un atto finale di assenso, espresso o tacito, da parte dell’amministrazione. In assenza di procedimento, non c’è spazio per la comunicazione di avvio, per il preavviso di rigetto o per atti sospensivi da parte dell’amministrazione (T.A.R. Bolzano, (Trentino-Alto Adige), sez. I, 04/03/2016, n. 79).
Volturazione del titolo edilizio: effetto liberatorio rispetto agli oneri concessori
| Estremi della sentenza: | TAR Calabria, sez. I Catanzaro, sent. 29 gennaio 2018 n. 277 |
| Massima: | Solo con la volturazione del titolo edilizio concordata con l’amministrazione il precedente titolare del bene può essere liberato dal pagamento degli oneri concessori |
I trasferimenti della proprietà del bene su cui incide l’attività edilizia assentita non hanno efficacia nel rapporto pubblicistico che sorge per effetto del rilascio del provvedimento di assenso, salvo che non vi sia una novazione soggettiva, come tale però concordata con l’amministrazione. Come indicato in passato dalla giurisprudenza, infatti, (T.A.R. Toscana, Sez. III, 12 marzo 2014 n. 493, T.A.R. Molise, 25 luglio 2012 n. 27), “L’originario titolare di un permesso di costruire può liberarsi dagli obblighi connessi al titolo, nel caso in cui alieni il terreno da edificare — ovvero l’edificio in costruzione — cedendo il titolo edilizio mediante apposita volturazione. Con tale atto, il Comune autorizza l’acquirente a subentrare nella titolarità del permesso di costruire e nello stesso tempo accetta l’accollo degli oneri concessori da parte dell’acquirente stesso, con liberazione del precedente titolare”.
In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it
Gli interventi edilizi: definizioni e titoli abilitativi – II edizione
Le recenti novità normative contenute nel c.d. Decreto SCIA 2 (decreto legislativo 25 novembre 2016 n. 222, Individuazione di procedimenti oggetto di autorizzazione, segnalazione certificata di inizio di attività (SCIA), silenzio assenso e comunicazione e di definizione dei regimi amministrativi applicabili a determinate attività e procedimenti, ai sensi dell’articolo 5 della legge 7 agosto 2015, n. 124) hanno imposto un aggiornamento dell’e-book ed un rivisitazione del contenuto.L’occasione ha consentito, inoltre, di aggiungere alcuni nuovi riferimenti giurisprudenziali e modificare l’appendice normativa.Quale titolo edilizio deve richiedersi per trasformare una porta in una finestra? O per aggiungere un balcone ad una parete? O per rifare i servizi igienici ormai vetusti? O, ancora, per modificare la distribuzione interna dei locali dell’appartamento?Sono alcuni dei dubbi che possono accompagnare le decisioni di effettuare determinati interventi edilizi nella propria abitazione e che, se non correttamente risolti, possono comportare il pagamento di sanzioni e, in taluni casi, anche la demolizione di quanto realizzato.Questa Guida in formato ebook ha lo scopo di fornire indicazioni sulle diverse tipologie di interventi edilizi secondo la classificazione fornita dal Testo Unico Edilizia, sui titoli necessari da richiedere e sulle possibili sanzioniOgni capitolo si occupa di una diversa tipologia di intervento, evidenziando gli aspetti peculiari di ciascuno, con un linguaggio semplice ed uno stile agile e veloce e con la rassegna di relativa casistica.La struttura semplice e chiara e gli esempi riportati rendono l’opera utile al cittadino che, prima di effettuare un intervento, vuole informarsi e decidere con cognizione di causa; i riferimenti normativi e giurisprudenziali rendono l’opera interessante anche per gli uffici tecnici comunali e per i professionisti tecnici e legali nello svolgimento delle proprie funzioni e attività.Contiene una tabella riepilogativa per attività edilizia libera, Cila e Scia, aggiornata ai recenti decreti SCIA 1 e SCIA 2.Antonella Mafrica, Dottoressa in giurisprudenza, esperta in edilizia, urbanistica e diritto degli enti locali, collabora con siti giuridici (tra i quali www.ediliziaurbanistica.it) e società di consulenza; è coautrice, insieme a Mario Petrulli, di pubblicazioni per Maggioli Editore.Mario Petrulli, Dottore in giurisprudenza, abilitato alla professione di avvocato, esperto in edilizia, urbanistica e diritto degli enti locali; è coautore, insieme ad Antonella Mafrica, di pubblicazioni per Maggioli Editore.
M. Petrulli, A. Mafrica | 2017 Maggioli Editore
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