In caso di rigurgito della fogna con conseguenti danni all’immobile di un condomino non è sempre responsabile la collettività condominiale. Esaminiamo la vicenda.
Un condomino citava in giudizio il condominio per ottenere il risarcimento dei danni subiti dalla sua proprietà in conseguenza di una esondazione idrica che riteneva proveniente dalla colonna fecale condominiale. L’attore escludeva che l’allagamento del suo immobile fosse causato dall’ostruzione di parte della tubazione di proprietà esclusiva di un altro condomino, proprietario dell’appartamento soprastante.
Il condominio convenuto chiamava in garanzia la propria compagnia assicuratrice della responsabilità civile. La domanda veniva rigettata dal Tribunale. La Corte di Appello confermava la decisione di primo grado. Secondo i giudici di secondo grado l’attore non aveva validamente provato l’assunto secondo cui l’esondazione che aveva determinato quei danni era stata determinata proprio dall’ostruzione di una condotta di scarico condominiale e non di una parte della tubazione di proprietà esclusiva di un altro condomino.
>> Vorresti ricevere direttamente articoli come questo? Clicca qui, è gratis
Secondo il soccombente – che si rivolgeva alla Cassazione – la Corte di Appello, con riguardo a tale questione, aveva male interpretato le prove documentali e testimoniali e aveva erroneamente omesso di disporre una consulenza tecnica di ufficio.
Danni da rigurgito fogna: importante accertare il punto di ostruzione
Quindi: in caso di rigurgito della fogna e conseguenti danni all’immobile di un condomino è importante accertare il punto di ostruzione della colonna fognaria?
La Cassazione ha dato torto al danneggiato. I giudici supremi hanno notato come la Corte di Appello, sulla base di una adeguata motivazione (non meramente apparente né insanabilmente contraddittoria sul piano logico, come tale non sindacabile nella presente sede), abbia escluso che l’esondazione proveniente dall’appartamento sovrastante a quello del danneggiato, fosse stata causata dall’ostruzione di una condotta condominiale.
Leggi anche Esalazioni maleodoranti impianti di scarico: a cosa sono dovute e come intervenire
Del resto, lo stesso perito del danneggiato ha ammesso di non aver verificato personalmente il punto esatto di ostruzione della tubatura, mentre dal verbale dei Vigili del Fuoco, intervenuti sul posto dopo il sinistro, non è emerso con certezza la responsabilità del condominio per l’ostruzione di un tratto condominiale della conduttura idrica di scarico. Per la Cassazione, quindi, i giudici di secondo grado hanno correttamente applicato le disposizioni di legge che regolano la fattispecie, e cioè quelle di cui all’art. 2051 c.c., rigettando la domanda per la mancata prova da parte dell’attore del nesso di causa tra la cosa in custodia e l’evento dannoso.
Riflessioni conclusive
I condotti fognari sono considerati dalla legge parti comuni dell’edificio e sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, con la ovvia conseguenza che, se la fognatura comune causa danni ad un condomino, di tali danni ne risponde il condominio.
Tuttavia – come chiarisce la decisione della Cassazione – per poter attribuire eventuale responsabilità al condominio per danni nelle proprietà esclusive conseguenti al rigurgito della fognatura è necessario individuare e provare il punto esatto di ostruzione della colonna fognaria.
Leggi anche Danni raccordo tubazioni acqua: a carico di chi sono in condominio?
Infatti dei danni risponde il singolo condomino se si dimostra che l’occlusione della fognatura (e quindi il danno) è riconducibile ad un tratto di tubazione del singolo condomino.
In ogni caso è stata esclusa la responsabilità del condominio per i danni causati (dal reflusso di acqua del condotto fognario) all’immobile di un condomino in un caso in cui il rigurgito era stato determinato da una occlusione del condotto stesso provocata da carta per alimenti ivi scaricata da un condomino fruitore del relativo servizio, peraltro non identificato (Trib. Busto Arsizio, 28/02/2001).
>> Ti può interessare il Manuale del CTU, dell’esperto stimatore e del perito , di Giovanna Benvenuti e Lorenzo Maria Maccioni (Maggioli editore, 2021)
Del resto la Cassazione ha osservato come gli impianti fognari, da chiunque realizzati, una volta inseriti nel sistema delle fognature comunali rientrino nella sfera di controllo dell’ente pubblico che, come custode, risponde, ai sensi dell’art. 2051 c.c., dei danni causalmente collegati alla cosa, salvo la prova del fortuito (Cass. civ., sez. III, 07/07/2016, n. 13945). Il concorrente apporto causale di un terzo, rilevante soltanto in sede di eventuale regresso, in base ai principi della responsabilità solidale, non vale a diminuire la responsabilità del custode nei confronti del danneggiato, salvo che non integri il fortuito.
Infine merita di essere ricordato che il rigurgito della fogna condominiale, che causa danni al conduttore di un’unità immobiliare ubicata nel condominio, non legittima il conduttore a non pagare i canoni o ad agire direttamente contro il proprietario dell’immobile, in quanto il fatto illecito che ha provocato il danno realizza un’ipotesi di molestia di fatto che comporta l’obbligo di agire direttamente contro il condominio titolare dell’impianto (Cass. civ., sez. III, 18/10/2012, n. 17892).
>> Qui la sentenza: Corte di Cassazione – II sez. – sentenza n. 6914 del 02-03-2022
Riferimenti normativi: art. 2051 c.c.
Precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 13945 del 07/07/2016
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista
Consigliamo
Due utili manuali sul condominio, indispensabili per chi vuole (o deve) essere sempre aggiornato sulle tematiche condominiali:
Manuale operativo del condominio
Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza. Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.
Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore
54.00 € 51.30 €
Guida alla ripartizione delle spese condominiali
Il presente volume, con riferimento costante al dato normativo e alle decisioni più recenti dei giudici, offre al lettore le conoscenze per utilizzare al meglio i principi generaliche sono alla base della ripartizione degli oneri condominiali e del recupero crediti. In particolare il volume affronta il tema della variegata terminologia utilizzata dal legislatore per le spese condominiali in generale, analizzando i criteri generali che presiedono alla ripartizione, ponendo in luce la loro derogabilità. Nella seconda parte del volume si affronta, in modo esaustivo, la disciplina della ripartizione delle spese delle diverse parti comuni, delle scale, del solaio, del lastrico e della terrazza a livello di uso esclusivo e degli impianti comuni. Particolare attenzione viene dedicata al problema del riparto delle spese di riscaldamento dopo il passaggio alla termoregolazione e contabilizzazione di calore secondo le indicazioni contenute nella legge, tenendo conto delle novità contenute nel nuovo d.lgs. 102/2014, modificato dal d.lgs. 14 luglio 2020. Non poteva mancare poi un’analisi dello “spinoso” tema delle spese di manutenzione e ricostruzione dei balconi. L’ultimo capitolo tratta in modo diretto e pratico dei principali temi legati al recupero crediti, affrontando tutte le principali problematiche legate al rapporto tra creditori e debitori nel settore condominiale. Giuseppe BordolliMediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.
Giuseppe Bordolli | 2021 Maggioli Editore
34.00 € 32.30 €
E il già citato:
Manuale del CTU, dell’esperto stimatore e del perito
Il manuale è stato realizzato per supportare i professionisti durante l’espletamento dei propri incarichi fornendo una guida procedurale allo svolgimento dell’attività tecnica nei procedimenti civili, nelle esecuzioni immobiliari e nei procedimenti penali, fornendo al CTU, consulente tecnico d’ufficio, e al CTP, consulente tecnico di parte, approfondimenti normativi e continui richiami al codice civile e penale oltre che ai codici di procedura civile e di procedura penale atti a inquadrare ogni attività e adempimento di competenza del consulente. Numerosi esempi e approfondimenti costituiscono il cuore del manuale, con continui richiami alle esperienze professionali degli autori, finalizzate a fornire una guida completa che permetta ai consulenti tecnici d’ufficio e di parte di avere una vera e propria guida tecnica e procedurale per il corretto espletamento dei propri incarichi, fornendo inoltre numerosi esempi delle istanze più comuni, dei verbali delle attività peritali, comprese le istanze di richiesta di liquidazione dei compensi e di una guida pratica per l’utilizzo della cancelleria telematica. Giovanna BenvenutiIngegnere, consulente tecnico d’ufficio e perito del Tribunale di Firenze e della Commissione Tributaria Regionale Toscana. Esperta nell’espletamento di importanti consulenze tecniche di parte.Lorenzo Maria MaccioniIngegnere, consulente tecnico d’ufficio del Tribunale di Grosseto e della Commissione Tributaria Regionale Toscana. Esperto nell’espletamento di importanti consulenze tecniche di parte.
Giovanna Benvenuti, Lorenzo Maria Maccioni | 2021 Maggioli Editore
24.00 € 22.80 €
Immagine: iStock/stefanamer
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento