Secondo l’articolo 1117 c.c., sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, “se non risulta il contrario dal titolo”, tra l’altro (comma 1, n. 1), tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.
A tale ultimo proposito occorre osservare che il cornicione svolge una funzione decorativa e protettiva dei muri esterni contro le precipitazioni atmosferiche, rappresentando l’elemento terminale della facciata.
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Cornicione pericolante e opere urgenti del singolo condomino
Naturalmente le spese di conservazione e manutenzione del cornicione (salvo particolari indicazioni del regolamento) devono essere ripartite tra tutti i condomini, ciascuno in proporzione alla sua quota espressa in millesimi. In altre parole, così come prevede l’articolo 1123 c.c., le spese necessarie per la conservazione di tale manufatto della facciata sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Merita di essere ricordato che se un condomino, in adempimento di un’ordinanza sindacale, esegue urgentemente delle opere per mettere in sicurezza il caseggiato, successivamente, come previsto dall’articolo 1134 c.c., deve vedersi rimborsare gli oneri sostenuti. Del resto provare l’urgenza è agevole se dai rilievi effettuati dalla Polizia Locale, dal sopralluogo dei Vigili del fuoco (depositato in atti), dal certificato di eliminato pericolo emerge con chiarezza la necessità di intervenire repentinamente onde eliminare i pericoli derivanti dal distacco di intonaco dal cornicione. In ogni caso il condomino può provare l’esborso documentalmente, a mezzo di fatture, copie di bonifici ed assegni bancari.
Cornicione e danni a terzi
Il condominio risponde, ai sensi dell’art. 2051 c.c., dei danni subiti da terzi estranei ed originati da parti comuni dell’edificio, mentre l’amministratore è tenuto a provvedere solo alla gestione delle cose comuni. Naturalmente colui che intende ottenere il risarcimento dei danni subiti dalla caduta di cornicioni di un condominio è tenuto a dimostrare il nesso di causalità tra il fenomeno del “crollo” di parti cementizie e il danno fisico riportato.
A carico del condominio custode grava l’onere della prova liberatoria del caso fortuito, rappresentato da un fatto naturale o del danneggiato o di un terzo, connotato da imprevedibilità ed inevitabilità, senza alcuna rilevanza della diligenza o meno del custode.
Crollo cornicione, interruzione forzata di attività commerciale e richiesta danni al condominio: un caso recente
Una società, titolare di un bar pasticceria, si rivolgeva al Tribunale esponendo che, dal cornicione del terrazzo soprastante il fabbricato condominiale, erano caduti calcinacci, grosse pietre e materiale vario sul marciapiede antistante il suo locale; successivamente l’area in questione veniva isolata e la detta società era costretta a chiudere l’attività, riaprendola dopo un certo lasso di tempo (sette giorni). Di conseguenza la stessa attrice pretendeva dai condomini il risarcimento dei danni subiti, informando dell’accaduto la compagnia assicurativa del caseggiato.
Il Tribunale ha respinto la richiesta dell’attrice. Il decidente ha notato che la società ha di certo provato l’evento, ossia l’accadimento dal quale asserisce essere poi scaturito, per via della impossibilità di praticare i luoghi del sinistro, un pregiudizio alla propria attività commerciale, mentre, di converso, il condominio convenuto, quale ente custode del fabbricato, non ha fornito prova alcuna del caso fortuito, né di alcun concorso, sia esso di un terzo che dello stesso danneggiato, nella produzione dell’evento. Come ha sottolineato il Tribunale, dall’esame delle testimonianze è emerso pure che a causa del crollo del materiale alla sommità dell’edificio condominiale, l’attività della società attrice abbia dovuto patire un arresto forzoso della durata di cinque giorni (quindi è stato provato il c.d. nesso di causalità). La società però non è riuscita a provare il danno, cioè la consistenza del pregiudizio economico prospettato da parte attrice, in quanto essa non ha trovato idoneo riscontro probatorio nella documentazione prodotta.
In ogni caso dall’esame del contratto di assicurazione stipulato dal condominio sotto la voce “Esclusioni”, si poteva leggere quanto segue: “sono espressamente esclusi da copertura assicurativa i danni verso terzi derivanti da interruzioni o sospensioni totali o parziali di attività, industriali, commerciali, artigianali, professionali, agricole o di servizio”. Il condominio però non ha richiesto le garanzie aggiuntive, cioè la copertura anche per i danni da interruzione di attività.
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