Conformità urbanistica e Superbonus, come fare con le opere difformi e non sanabili

Sappiamo bene che la normativa in materia di Superbonus ha portato alla luce la necessità  di assicurare la regolarità dell’immobile dal punto di vista edilizio e urbanistico come condizione indispensabile per dare il via ai lavori. In realtà non si tratta di una novità dato che il rischio di perdita delle agevolazioni fiscali in caso di immobili non in regola è una questione datata, ma ora con la possibilità di ottenere lo sconto in fattura o la cessione del credito, nessuno giustamente vuol correre il rischio di avviare lavori in situazioni problematiche.

Le disposizioni sull’impossibilità di ottenere agevolazioni fiscali in presenza di irregolarità  edilizie sono contenute nell’art. 49 del d.P.R. 380/2011 (TUE, Testo Unico Edilizia) e sono in vigore dal 1° novembre 1967, in quanto il Testo Unico ha ripreso le norme contenute nella legge 765/1997 “Modifiche ed integrazioni alla legge urbanistica”.

Ma è cambiato qualcosa col nuovo decreto Semplificazioni (dl 77/2021), che con l’articolo 33 ha modificato la documentazione necessaria in materia di regolarità edilizia ai fini dell’accesso al Superbonus.

Le informazioni che trattiamo in questo articolo sono solo parte della guida pratica  Ecobonus e Super Ecobonus di Maggioli Editore, in cui trovate la differenza tra lavori trainanti, trainati e quelli per cui la CILA è ora obbligatoria (attività edilizia libera). A fine articolo un esempio di casi pratici scaricabili in pdf.

>>>>> TABELLA con modifiche articolo 119 dl Rilancio
|| Nuovo Testo in vigore come modificato da dl 41/2021 e dl 77/2021.
Modifiche evidenziate

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Conformità urbanistica e Superbonus, come fare con le opere difformi e non sanabili

Ripartendo dall’art. 49 del d.P.R. 380/2011 (TUE, Testo Unico Edilizia), è disposto che non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici, gli interventi realizzati:
– in assenza di titolo abilitativo edilizio;
– in contrasto con il titolo abilitativo edilizio;
– sulla base di un titolo successivamente annullato.

>>>> Sai che basta la CILA per il Superbonus? Nuove regole dl semplificazioni

Il d.m. 41/1998, richiamato nell’articolo 16-bis del testo unico delle imposte sui redditi, con il quale sono state adottate le procedure di controllo che l’Agenzia delle Entrate deve utilizzare in fase di verifica nei confronti dei contribuenti che abbiano usufruito di tale agevolazione, ha ripreso queste indicazioni.

Ai sensi dell’articolo 4 del decreto 41/1998, infatti, la detrazione per ristrutturazioni edilizie viene disconosciuta da parte dell’Amministrazione finanziaria in caso di esecuzione di opere edilizie difformi da quelle comunicate in fase di inizio lavori a mezzo delle apposite comunicazioni.

Violazioni edilizie

In base al testo del TUE, costituiscono violazioni edilizie:
– le variazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte;
– il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

LISTA delle novità e modifiche introdotte dal dl semplificazioni sul Superbonus 110

Tolleranze costruttive

L’art. 34-bis del TUE da parte sua elenca quelle che invece sono considerate “tolleranze costruttive” che non costituiscono violazione edilizia, ossia:
– mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unit  immobiliari contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

Inoltre, ma solo per gli immobili non vincolati, costituiscono tolleranze esecutive:
• le irregolarità geometriche;
• le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità;
• la diversa collocazione di impianti e opere interne;

In tutti i casi in cui si tratti di interventi eseguite duranti i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

In base alle modifiche recentemente introdotte al TUE, queste tolleranze esecutive, dal momento che non costituiscono violazioni edilizie, possono essere dichiarate da un tecnico abilitato ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili nella modulistica concernente nuove domande, comunicazioni e segnalazioni edilizie, oppure con apposita dichiarazione asseverata utilizzabile ai fini della circolazione dell’immobile.

>>> Approfondisci: Tolleranze costruttive: cosa è cambiato dopo il Decreto Semplificazioni

In questo ambito peraltro da tempo l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la realizzazione di opere edilizie non rientranti nella corretta categoria di intervento per le quali sarebbe stato necessario un titolo abilitativo diverso da quello in possesso quali, ad esempio, opere soggette a concessione edilizia erroneamente considerate in una denuncia d’inizio di attività ma, tuttavia, conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi non può  essere considerato motivo di decadenza dai benefici fiscali, purché  il richiedente metta in atto il procedimento di sanatoria previsto dalle normative vigenti.

Invece la realizzazione di opere difformi dal titolo abilitativo ed in contrasto con gli strumenti urbanistici ed i regolamenti edilizi comporta la decadenza dai benefici fiscali in quanto si tratta di opere non sanabili ai sensi della vigente normativa.

QUI diciamo la nostra sulla CILA: CILA Superbonus senza stato legittimo. Neanche per idea

Decreto Semplificazioni Superbonus

Con le nuove norme per tutti gli immobili interessati, escluso il caso di demolizione e ricostruzione, è possibile dare il via ai lavori sulla base della semplice CILA nella quale il progettista dovrà riportare per il singolo immobile solo gli estremi della licenza edilizia o del provvedimento che ha consentito la legittimazione, ossia l’eventuale sanatoria, oppure dovrà  attestare che la costruzione è stata completata prima del 1° settembre 1967, vale a dire prima dell’entrata in vigore delle nuove norme in materia di licenza edilizia.

>>> Super CILA Superbonus: nuovo modello in arrivo

Quando decade l’agevolazione?

Chiarito che la decadenza dalle agevolazioni si ha solo in caso di:
– mancata presentazione della CILA;
– interventi realizzati in difformità dalla CILA;
– assenza dell’attestazione dei dati sulla licenza edilizia, oppure non corrispondenza al vero delle attestazioni contenute nelle asseverazioni.

Queste disposizioni, per espressa indicazione del testo, valgono esclusivamente in materia di Superbonus, quindi solo nel caso in cui venga richiesta la detrazione del 110%.

>>>> QUI il pdf con i casi risolti tratti dalla guida Ecobonus e Super Ecobonus  

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Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori

Il T.U.E. ha subito, negli anni, una serie di modifiche radicali.  L’opera, abbinando il dovuto rigore ad un taglio operativo, permette di individuare, per ogni singolo articolo, la norma e la giurisprudenza vigente tempo per tempo. Ciò risulta particolarmente utile, per esempio, ove sia necessario verificare il rispetto delle norme vigenti in un dato arco temporale al fine di stabilire la regolarità del manufatto (elemento peraltro necessario per poter godere dei Superbonus fiscali). L’opera è indirizzata ai professionisti tecnici costretti a confrontarsi quotidianamente con norme di difficile interpretazione anche per gli esperti. Il manuale esamina dettagliatamente la prima parte del Testo Unico dell’edilizia (articoli 1-51) focalizzata sull’attività edilizia e sui titoli abilitativi e presenta una serie di peculiarità che la differenziano da lavori analoghi:- ogni articolo presenta il testo vigente e la versione storica, indicando la norma intervenuta;- gli articoli sono arricchiti da un commento e da oltre 2.000 riferimenti giurisprudenziali;- la giurisprudenza riporta: il riferimento (organo giudicante, Sezione, data e numero), un titolo per orientare il lettore e la massima. Il testo del codice è aggiornato con oltre 35 provvedimenti legislativi a partire dalla legge Lunardi fino al decreto Semplificazioni. In appendice sono presenti le c.d. definizioni standardizzate e il quadro dei principali lavori edilizi secondo la riforma Madia.   Donato Palombellasi è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.

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